低效工业用地应由政府进行收购储备

□许丽丽

案 例

某企业在20世纪90年代以划拨方式取得1宗国有土地使用权，用途为工矿仓储用地，因经营不善已停产多年。现该企业欲改变宗地的用地性质，与房地产商合作开发房地产，并已经得到规划行政主管部门的同意。

国土部门在受理该宗地土地登记时出现了异议：有人认为，应收回土地使用权重新挂牌出让；有人认为，无需重新公开挂牌出让，应直接协议出让给该企业。

分 析

笔者认为，首先，该宗地应纳入土地储备库。该工业用地因经营不善已停产多年，应属于典型的低效用地。

虽然国家未制定具体的国有土地收购办法，但为了提高土地利用率，大多地方都制定了地方性的国有土地收购办法。将需盘活的土地收回、收购予以储存，并通过土地整理和出让等形式，盘活存量土地资产，有效配置土地资源。其中闲置低效用地就是被收购土地之一。另外，该宗地的土地性质为划拨，作为划拨的工业用地，停产多年，当地政府更应该依据《国务院关于促进节约集约用地的通知》的规定将该宗地进行收购储备。

在2007年11月19日国土资源部、财政部、中国人民银行联合下发的《土地储备管理办法》中第六条规定：“各地应根据调控土地市场的需要，合理确定储备土地规模，储备土地必须符合规划、计划，优先储备闲置、空闲和低效利用的国有存量建设用地。”由此看来，低效利用的国有存量建设用地也被列入储备土地之一。然后，根据《土地储备管理办法》第十二条，对土地进行储备的程序，应由国土资源管理部门报经当地人民政府批准，依法对土地使用权人给予补偿后，收回土地使用权。由土地登记机关办理注销土地登记手续后纳入土地储备。最后，根据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》对该地块进行出让。

其次，应办理改变用途的批准手续。根据《城市房地产管理法》第十二条“土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟订方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施”，对出让地块的用途、年限、条件等都是事先规划好的，不能草率改变。政府在对该宗地进行储备后，依据该宗地的地况及市场利用情况，确需改变为住宅用地的，当地国土部门应依据土地利用总体规划，报请城市规划行政主管部门的同意，由原批准用地的人民政府批准，调整土地利用总体规划。

最后，土地使用年限的确定问题。当地国土部门根据改变用途后的地块，对该宗地进行挂牌出让，对于出让年限的问题，根据《土地管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，土地使用权出让最高年限按用途确定，居住用地为70年。虽然在《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十二条和《城市房地产管理法》第四十二条都有“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限”的规定，但该规定只适用于被转让的未改变用途的宗地，不适用于重新挂牌出让的宗地。