我国住房租赁法立法宗旨的选择——美、德两国立法例的启示

■周 珺

立法宗旨是法律的目的和立场的集中体现，正确界定立法宗旨无疑是实现立法科学性与实效性有效统一的一项基本保障。我国若要建立健全住房租赁法律制度，首先就须明确其立法宗旨。本文拟参酌美、德两国立法例，通过分析住房租赁的特性，探究其立法宗旨，以期对完善我国相关法制有所助益。

一、美、德两国住房租赁法的立法宗旨

美、德两国分属英美法系与大陆法系，法律传统截然不同，但就住房租赁法的立法宗旨而言，二者却颇为一致，也即都是将保护住房承租人的合法权益作为相关法律的基调和主线。

(一)美国

在相当长一个历史时期里，美国住房租赁法明显偏向于出租人的利益，出租人享有一系列、几乎不受任何限制的权利，而在另一方面，除了应将租赁房屋的占有移转给承租人外，出租人基本上不负担任何义务。[1]但自20世纪60年代末开始，美国住房租赁法改弦更张，逐渐完成了从出租人优位到承租人优位的蜕变，保护承租人的利益成为新的住房租赁法的基本立场，诸多限制出租人权利、提升承租人地位的法律举措被立法或司法所采纳。

1.可居住性默示担保义务。即便租赁合同中无明确约定，出租人也有义务担保租赁房屋在租赁开始时乃至整个租赁期间适合人们居住。例如，美国《佛蒙特州法典》第4457条第1款规定:“在任何住房租赁中，出租人均应担保租赁房屋在整个租赁期间安全、卫生，适合人们居住，并符合建筑、住房、健康等方面的法律规定。……