地权安全性、农村住房租赁市场与住宅投资
——以杭州市城乡交错区24个村为例

方 丽， 田传浩

（浙江大学公共管理学院， 浙江 杭州 310027）

地权安全性、农村住房租赁市场与住宅投资
——以杭州市城乡交错区24个村为例

方 丽， 田传浩

（浙江大学公共管理学院， 浙江 杭州 310027）

研究目的：探讨地权安全性及农村住房租赁市场的发育如何影响农户住宅投资行为。研究方法：建立跨期农户选择模型，并推导出一系列命题与推论。在此基础上利用2010年浙江省杭州市城乡交错区24个村465户农户的样本对本文的命题和推论进行实证检验。研究结果：（1）安全的产权能够促进投资。（2）市场交易权能够促进投资。（3）如果存在可能阻碍投资收益的政策，投资激励会降低；政策对投资收益的损害程度越小，对投资的阻碍越小。研究结论：地权安全性与住房租赁市场的发育对农户住房投资行为有显著的影响，有保障的地权和对住房租赁市场的合理规范及引导对于提高资源利用效率有重要的意义。

土地经济；投资激励；实证研究；地权安全性；农村住房租赁市场；住房投资

Key words:land economics; investment incentives; empirical research; land tenure security; rural housing rental market; housing investment

1 导言

在中国宅基地属于集体所有的制度背景下，农村的住房自有率超过了99%，农村居民人均住房面积从1990年的17.83 m2增长到2009 年的33.58 m2[1]。这一现象引发了一个值得思考的问题：在宅基地产权属于集体且严格限制宅基地及其上房屋转让的情况下，为什么农户的住房投资热情会持续高涨？

对这一现象的解释具有理论与现实意义。首先，在理论上，农村住房投资热情的高涨挑战了传统的产权理论，该理论认为较弱的产权安全性会降低投资的激励[2]，但在中国农村地区宅基地产权安全性缺乏的情况下，农户住房投资热情却丝毫不见减少。其次，城郊地区的农村住房租赁为城市新移民提供了可负担住房[3]，且住房投资的增加对健康、社会地位及生活满意度也有重要影响[4-5]，因此对于这一现象的解释具有重要的现实意义。

虽然很多学者都观察到了“农村建房热”的现象[5-7]，但试图对此现象进行理论解释的并不多。Sargeson利用农户问卷直接回答住房投资原因的方法，指出体现身份地位、改善社会关系及为子女提供婚姻的资本等社会原因是农村住房投资的主因，在她的问卷中，产权安全性并不是一个选项[5]。这种研究方法得到的是农户在既有制度框架下的回答，虽然有助于理解农户住房投资的动机，却没有办法揭示不同村庄、不同农户在农村住房投资方面的差异。田传浩等则进一步指出，农村宅基地的事实产权与名义产权之间存在显著的差距，与承包地相比，农户对宅基地事实产权有更为安全的产权认知，这才是导致农村建房热的原因[7]。然而，这些研究主要是采用描述性统计的方法，没有通过计量研究进一步检验事实产权安全性对农村住房投资的边际影响。国外的学者已经在理论上提出了交易权[8]和政策安排[9]可能对土地与住房投资产生影响，但尚未得到中国经验的检验。

本文的主要贡献在于：第一，构建了一个农户跨期选择模型，将地权安全性、农村住房租赁市场发育、拆迁政策和住房投资行为纳入一个分析框架，推导出了一系列待检验的假说，并利用第一手的调研数据对假说进行了检验；第二，论文调查了农户对“宅基地所有权归属”的判断，以及村庄拆迁安置政策中村干部对农村住房（包括超标面积和违章面积）补偿标准①本次样本村位于杭州市城乡结合部，还有几个城中村，都曾经面临、已经面临或者即将面临城市发展所带来的城中村改造。在基本制度框架不变的情况下，不同村庄根据自己的具体情况和谈判能力与当地政府签订拆迁改造方案，因此不同村庄的拆迁安置补偿方法和标准也存在细节上的差异。的认知，以此作为宅基地“事实产权”安全性的测度。从事实产权而非名义产权的角度进行了实证研究，不仅是因为宅基地事实产权与名义产权存在较大偏差，更因为不同的村庄存在不同的宅基地制度安排。

2 理论模型

2.1 产权安全性与投资

经推导得到命题1：安全的产权能够促进投资。

2.2 交易权与投资

当存在交易费用T时，UH(H0T)=p-T ；经推导得到推论2.1：交易费用会抑制投资；交易费用越小，投资越多。同时得到推论2.2：交易收益越高，投资会越多。

2.3 政策不确定性与投资

在存在改变交易收益持续性的不确定政策下，存在一个概率θZ，在第1期有θZ的可能性农户能够获得投资带来的全部消费与交易收益；而有（1-θZ）的可能性农户不能获得任何收益。θZ∈（0，1），这时 1期的期望收益E（rz）=θZrj＜rj，但是出现某项政策，未必将交易收益完全剥夺（或者剥夺后会给予其他形式的补偿），因此引入δ均匀分布于［0，1］；δ=0表示投资收益被完全剥夺，δ=1表示投资收益完全不受剥夺。

经推导得到命题3：如果存在损害交易收益的不确定的政策，投资激励会降低；政策损害投资收益的程度越小，对投资的阻碍越小。

3 实证检验

3.1 数据来源与说明

2010年课题组依据地理位置与经济发展状况的差异，在杭州市选择了江干区、拱墅区、余杭区和滨江区位于城乡交错区的24个村庄开展了调研②之所以选取杭州市城乡交错区作为调研区域，主要是因为本文所希望检验的命题2及其推论和命题3要求样本区域存在较频繁的住房市场交易和不确定性的住房产权政策。这样的条件，只有在一方面有着活跃住房租赁市场，另一方面有随着城市化的进程面临着发生时间不一、补偿标准不同、具有较强不确定性的拆迁政策的经济发达城市的城乡交错地区才能满足。当然，由于杭州市是经济发达地区，且城乡交错区也具有不同于普通农村的特征，因此本文的结论不能够盲目地被推广到中西部地区以及东部非城乡交错地区的其他农村地区，但在东部经济发达城市的城乡交错地区可以一定程度上适用。。课题组在每个村庄内随机走访了20户左右的农户，采用填写调查问卷与访谈的形式进行了调查。为了解村庄层面的基本情况与政策现状，还对村干部进行了问卷调查与访谈。最终回收农户有效问卷465份，村干部问卷24份。

被调查地区农村住房租赁市场较为活跃，出租农户的比例达到了62.80%，租出户平均出租的总面积达到了163.33 m2，平均年租金收入2.99万元（表1）。与此同时，被调查地区农户住房投资热情较高，这为本文分析农户住房投资决策的影响因素提供了有力的数据支持。农户平均初始建房投资为25.51万元，在房屋建成后再次进行装修的农户比重达到了65.15%，再次装修的平均花费为14.07万元。

3.2 检验结果

本文用多元回归模型（表2模型一）分析地权安全性及交易权对农户住房总投资（包括建设投资与装修投资）的影响，以检验命题1，推论2.1和2.2。其中地权安全性用是否认为宅基地属于个人所有来衡量，村庄出租户的比重用来衡量交易费用的大小①由于交易费用的存在会减少合意的交易，因此越多的出租户比重意味着越低的交易费用；反之，出租户的比重较少，意味着交易费用较高。；村庄每间房间月租金的中位数用来衡量交易收益。虽然地权安全性与农户住房投资关系的研究通常容易存在内生性问题，但内生性问题是否存在要视采用什么变量来测度地权稳定性而定。本文所选取的以农户对宅基地所有权归属的认知来测度地权安全性的方法，一般被认为不存在内生

性问题①因为在逻辑上，农户对所有权归属的认知可能会影响其住房投资，如果认为宅基地属于自己，投资的激励可能更强。但反过来，没有足够的理由认为，如果农户对宅基地进行了更多的投资，就会促使他认为宅基地是属于自己所有的。，采用这种测度的文章也通常并不采用工具变量方法[10-11]。本文还对表2模型一进行了豪斯曼内生性检验，检验结果也表明模型不存在严重的内生性问题。除了以上因素外，已有研究发现还有其他一些因素会影响家庭的住房投资额[5,12-13]，这些因素例如家庭人口组成、家庭财富状况②由于直接用家庭人均收入会导致内生性问题，因此这里采用家庭消费变量来反映家庭的财富状况。、村庄特征及住房特征等，在模型中将这些因素作为控制变量。

表1 被调查地区的农村住房租赁市场与农户住房投资Tab.1 Rural housing rental market and housing investment in surveyed areas

表2 地权安全性、交易权、拆迁补偿政策与农户住房投资Tab.2 Tenure security, transfer rights, compensation policy and housing investment

被调查地区由于临近杭州市区，因此大多面临着即将来临的拆迁，而在拆迁工作中不同的村庄对住房超标面积和违章面积的补偿有着不同的政策安排。那么这种拆迁政策安排对农户住房投资又有怎样的影响呢？表2模型二以农户住房建设投资③之所以选择农户住房建设投资作为被解释变量，是因为在调研中对拆迁政策认知的提问方式为超标和违章面积如何补偿、按主体房面积补偿标准的百分之多少？也就是说，这里所强调的补偿仅仅是针对于面积的，而和装修档次关系不大，因此这里所测度的拆迁政策在逻辑上仅会影响农户住房建设投资，而较少影响装修投资。作为被解释变量，以村干部认为村庄超标和违章建筑能够得到补偿的比例作为解释变量，并将产权安全性、交易权、家庭特征、住房建设特征等因素作为控制变量，对命题3进行检验。由于对拆迁政策的测度是基于村庄层面的，因此只有村庄整体的住房投资情况才可能对村庄的拆迁政策产生影响，而对于单个农户来说，这一政策是外生的。许多研究在处理类似问题时都是采用同样的做法，将村庄层面的产权相关政策视为外生于个体农户的投资决策[12,14]。与此同时本文还对表2模型二进行了豪斯曼内生性检验，检验结果也表明模型不存在严重的内生性问题。

模型一计量检验的结果表明，认为宅基地属于个人所有的农户，由于有着更强的地权安全性认知，因而住房投资的金额会更多。这表明安全的产权能够激励投资，命题1通过了检验。村庄出租户比重较高，意味着村庄住房租赁交易费用较低，检验的结果表明，虽然村庄出租户比重对农户住房投资额有正向的影响，但统计意义上不显著，因此推论2.1没有通过检验④这可能由两个原因导致：第一，用村庄出租户的比重来测度交易费用比较间接，由此导致了测度方面的一些不准确；第二，由于所选取的样本都位于杭州市城乡交错区，都有着活跃的住房租赁市场，这意味着村庄间在交易费用方面的差异可能不够显著，这也是导致计量检验的结果不显著的一个可能的原因。。村庄每间房间月租金的中位数对农户的住房投资额也有正向的作用。对个体农户来说，租金很大程度上是外生的，因此较高的月租金意味着较多的投资收益，而投资收益的增加有助于增加农户对住房的投资，推论2.2通过了检验。模型二检验结果表明，村庄超标和违章建筑能够得到补偿的比例较高时，该村庄的农户会显著增加对住房的投资；反之，当拆迁政策剥夺投资收益程度较高时，农户则会显著地减少住房投资，命题3通过了检验。

4 结论与政策含义

中国农村地区长期以来存在着“建房热”现象，而近年来随着经济发展与城市化进程，许多城乡交错区住房租赁市场日益活跃，这也对这些地区农户的住房投资热情产生了一定的影响。本文试图在产权安全性的框架下解释农户的住房投资行为。首先，安全的产权能够促进投资。当农户认为宅基地属于个人所有时，其宅基地产权相对来说更为安全，这时农户会更倾向于对其宅基地上的住房进行投资。其次，市场交易权能够促进投资，较高的投资收益往往伴随着较高的投资热情。在市场租金随区位而变化时，租金较高地区的农户更倾向于对住房进行投资。第三，由于位于城乡交错区，因此被调查地区普遍面临着即将来临的拆迁，而拆迁中不确定的补偿政策也成为农户的住房投资决策中的重要约束条件，当村庄的拆迁政策可能较多侵犯投资收益时，农户会更不倾向于进行投资。

在没有发展出更好的投资渠道的情况下，武断地否定农户自发的住房投资行为是不明智的。在进行必要规范和管理的前提下，城乡交错区自发形成的住房租赁市场既能满足外来务工者的居住需求，又能提高本地农户收入，不失为改善农民生活水平的有效途径。受到经济利益的趋动，在经济发达的长三角、珠三角及北京周边地区，宅基地使用权实际上已经以出租、转让、联营、入股和抵押等多种模式进入市场，参与利益分配，成为土地资源配置中的一股重要力量[15]；一些地区的宅基地管理办法中也已经开始出现鼓励流转的条款①例如，浙江省温州市强调了宅基地作为财产的增值权，广东省承认了宅基地抵押权，而成都市和重庆市则明确提出了鼓励宅基地流转及经营用途。，通过扩展名义产权对事实产权进行承认并赋予法律保障。如何对农户所拥有的宅基地事实产权加以规范、引导和保障，是未来宅基地政策设计和制度改革中所需要重点考量的内容。

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Tenure Security, Rural Housing Rental Market and Housing Investment: Evidence from 24 Villages in the Peri-urban Area of Hangzhou

FANG Li, TIAN Chuan-hao
（College of Public Administration, Zhejiang University, Hangzhou 310027, China）

The purpose of this paper is to explore that how land tenure security and the development of rural housing rental market affect households’ housing investment decision. Based on a two-period model we draw several propositions about households’ housing investment behaviors. We further use a set of first-hand survey data of 465 households from 24 villages in Hangzhou, China to validate the hypotheses. The following results are found. First, secure land tenure promotes investment. Second, the right to transfer stimulates investment. Last, if the policy somehow prevents households from enjoying the investment interests, less investment would be made in the first place. We conclude that the tenure security and the development of housing rental market have significant impact on households’ housing investment decision. Thus, policies aiming at secured tenure and well-functioned housing rental market may have valuable implications on enhancing land use efficiency.

F301.11

A

1001-8158（2013）02-0016-06

2011-12-22

2012-08-25

国家自然科学基金（70973107）；教育部基金（07JA790100）；国家社会科学基金（08AJY016）；浙江省大学生科技创新项目计划（新苗人才计划）（687）。

方丽（1988-），女，山东烟台人，硕士研究生。主要研究方向为土地经济。E-mail: fangli2088@163.com

田传浩（1975-），男，湖北宜昌人，博士，副教授。主要研究方向为土地制度与住房政策。E-mail: tch@zju.edu.cn