中小城市物业管理存在的问题及政府监管情况的调查——以开封、周口、杨凌为例

贾可玉 张 狄

（1、西北农林科技大学人文学院 陕西 杨陵 7121002、河南大学体育学院 河南 开封 475000）

一、物业管理概念及问题的提出

1、物业管理的概念及中小城市界定

物业管理（property management），是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

中小城市是指市区常住人口100万以下的城市。2010年《中小城市绿皮书》指出，“截至2009年底，我国中小城市数量已达2160个，56%的地级以上城市为中小城市，其中地级212个，县级1948个。中小城市及其直接影响和辐射的区域，行政区面积达927万平方公里，占国土面积96.57%；总人口达9.98亿，占全国总人口的75.2%”。中小城市地域广，数量多，聚集了庞大的人口、环境、资源、产业等发展要素，已成为中国经济发展的重要支撑。

2、中小城市物业管理问题的提出

统计显示，2011年我国的总迁移人口大约在2.4亿左右，全国城镇化率达到51.27%。随着城镇化的发展，物业逐步走进千家万户，渗透到城市管理、人民生活的各个领域，成为经济生活的重要组成部分。然而，除了北京、上海、广州等超大城市外，物业管理问题频出，受到社会各界的关注。

表1 物业服务企业运作情况汇总表

本文通过实地调查，以推进城镇化进程中物业管理作为切入点，对城市发展热点问题进行分析并提出建议。

二、物业服务企业运作情况、物业管理现状及调研情况

1、物业服务企业运作情况调研

本文以开封、周口、杨凌地区为调研对象，随机抽取了50个住宅小区，其中开封市28个，周口市20个，杨凌区2个。……