关于荷兰式拍卖在现行土地拍卖机制中运用的探讨

湖南省长沙市土地储备中心 唐日清

台湾省台中市新社乡中正村土地标售

受国内经济增速放缓、国家房地产调控政策向纵深推进以及从紧的金融信贷政策等因素的影响，土地市场相对疲软的态势仍在持续。从全国来看，去年各季度和上一年相比，土地市场的综合指数和规模、价格、结构、市场以及景气等5个分指数均出现环比回落。从长沙市来看，在去年挂牌出让的土地中，流拍土地的数量及流拍土地占挂牌土地总数的比例均有所增加。对于在现行土地挂牌机制下流拍的土地，是否可以让它们复活？让它们在流拍后立即进入下一个竞价环节继续拍卖？答案是有可能的，那就是在现行的土地挂牌机制中引入荷兰式拍卖机制。

荷兰式拍卖（Dutch Auction）亦称“减价拍卖”，它是指拍卖标的的竞价由高到低依次递减直到第一个竞买人应价（达到或超过底价）时击槌成交的一种拍卖。减价拍卖通常从非常高的价格开始，当在高位起拍价无人竞价时，价格就以事先确定的幅度下降，直到有竞买人愿意接受为止。在减价拍卖中，第一个实际的竞价常常是最后的竞价。其实，荷兰式拍卖中也有加价的情形，并是总是减价的。当有两个或两个以上竞买人在同一价位应价时，拍卖师就立即转入增价拍卖形式，最后一位加价的竞买人为最终竞得人。实际上，大多情况下荷兰式拍卖是增价和减价拍卖混合进行的，所以也称为“混合拍卖”。荷兰式拍卖起源于荷兰的鲜花交易市场。对于那些品质可能变化、容易腐烂的、或者品质良莠不齐的物品，例如水果、蔬菜、鱼类、鲜花、烟草等，采用这种方式特别合适。虽然是减价拍卖，竞买人之间还是有激烈竞争的。如不及时竞买，别人可能把所有物品买走，或者买走品质最好的那一部分。

也许会有业内人士认为，减价拍卖与地方政府追求土地收益最大化的目的是相矛盾的。事实上，土地一旦进入市场，就成了一种特殊的商品，政府能否实现其预期的土地收益，收益的空间有多大，完全由市场说了算。如果政府的预期超出了市场的承受能力，市场就不会答应。不但获取不到土地收益，甚至连土地的前期开发成本都无法收回。从长沙市去年已流拍的土地来看，流拍的主要原因是由于土地拍卖的起始价位超出了当前市场的承受能力。如果将起始价位设定在一个市场能够承受的合理水平，大多数都是可以免遭流拍命运的。在土地拍卖机制的设计中，如何兼顾政府的土地收益与市场的承受能力？不妨尝试一种将现行的增价拍卖与荷兰式拍卖相结合的综合拍卖机制。

现行增价拍卖的起始价（以长沙市为例）是专家们参照挂牌土地周边近期已成交土地的平均楼面地价并结合其它相关因素确定的，在此称之为专家起始价。事实上，挂牌土地还应该有一个理论起始价。理论起始价由划拨土地成本、前期开发成本及土地纯出让金等部分组成。一般来说，专家起始价都会高于理论起始价，因为周边近期已成交土地的平均楼面地价包含了已经实现了的那一部分土地增值。土地容积率越高，专家始起价超出理论起始价就会越多。这是因为专家起始价与容积率成倍率相关关系。而在理论起始价中，除纯出让金外，其它成本几乎不受容积率的影响。专家始起价超出理论起始价的部分可以视为政府的土地增值。将现行的增价拍卖与荷兰式拍卖相结合的综合拍卖机制综合考虑了理论起始价和专家起始价的构成和作用。此机制可按以下四个环节来运行。第一环节：按专家起始价挂牌，如在挂牌截止时只有一人报价，则自动成交。如有两个或两个以上的竞买人报价，则转入增价拍卖环节，最终价高者得。第二环节：如在挂牌截止时无人报价，则将专家起始价设定为起拍价，理论起始价设定为止损价，按照事先确定的降价幅度进入减价拍卖环节，第一个报价的人为最终竞得人(在规定的竞价时间内无他人报价)。第三环节：在减价拍卖过程中，如在同一价位上有两个或两个以上的竞买人报价，则重新进入增价拍卖环节，最后一位加价的竞买人为最终竞得人。第四环节：在减价拍卖过程中，如降到理论起始价（止损价）仍无人报价，则最终土地流拍。

一些工业园区为了创造招商引资条件，投入大量的资金用于建设园区基础配套设施。由于这些配套成本无法在工业用地中消化，便只好在园区经营性用地挂牌出让时进行加挂。加挂的成本能否收回并不是一件一厢情愿的事情，而应当考虑当前市场的实际承受能力。对于这些加挂较高成本的土地可以将加挂后的总成本设定为挂牌起始价，将理论起始价设定为止损价，运用上述综合拍卖机制进行挂牌出让。

当前，国家对房地产市场的调控仍在继续，其目的是为了确保房地产市场平稳健康的发展以及房地产价格的理性回归。将荷兰式拍卖机制运用于现行的土地网挂系统，或许能借助市场这只无形的手在让流拍的土地起死回生的同时使土地价格回归到一个合理的水平。

福州土地拍卖现场