投资海外房产应突破固有观念

郭金

在国内房价高企、房产调控政策收紧的背景下，具有不限贷、永久产权、自由买卖等特点的海外房产持续燃烧着投资者的热情。但是，国内房产投资者在判断海外房产市场时会产生一些时空错位的判断，在国内称得上是好房产的项目，到了海外却不一定能为投资者带来可观收益。

比如在国内，“越靠近市中心的房子租金回报率越高”、“投资学区房的收益高，升值快”等都是选择房产项目的重要因素，但在海外并非如此。投资房产内外有别，突破固有观念，才能获得更大收益。

观念一：靠近市中心的房子好

绝大多数房产投资者都生活在一二线的大城市。比如在北京，二环房价高于三环、三环高过四环，以此类推，靠近市中心的房子寸土寸金，租金也水涨船高。

正是基于这种逻辑关系和推理，国内投资者理所当然的这样衡量海外房产的租金高低与市中心远近的关系，而真实情况却与国人的“惯性思维”不一样。例如在澳洲，本地没有人会选择生活在市中心，而是选择更有生活气息、教育资源丰富、配套设施完善的卫星城区。

决定任何一个位置的租金回报率及空置率的关键要素是当地的出租物业供给和需求关系，这种供给和需求关系是动态的。投资者应调查投资区域的出租物业供给和需求数量、出租平均价格水平、居住人群的分类，找到有发展潜力的位置。

观念二：学区房租金收益高

在国内，学区房深受广大购房者和租客的爱戴，好口碑学校附近的房价比周边高。基于此，国人对海外房产市场中靠近大学周边的学生公寓项目情有独钟。

但事实是，很多大学周边的学生公寓、高层公寓的房价增长缓慢，租金收益减少。大学周边很少有本地居民，这里成为了留学生生活和居住的区域。受留学及移民政策调整的巨大影响，留学生是很不稳定的租客人群。

国内投资者在选择海外投资物业时，要谨慎考虑把物业出租的焦点集中在学生类租客上。另外，在海外投资学区房应注意：投资到精英高中、或者优质私立学校的周边，而非大学旁边；投资到大学新的校区规划的潜力区域。

观念三：房屋购买费用低

在宣传中，海外房产的超低价格往往让投资者兴奋不已。但是，在购买房产的费用方面，国内与海外存在差异。投资者要详细研究各国的房地产税情况，衡量税费成本是否可以承担。海外与房产有关的税赋主要有契税、土地税、印花税以及增值税。

除了房地产税，投资者也要关注汇率变化。因为房产贷款期限都较长，在这么长的时间内，利率一定是有升有降，贷款人会面临还贷金额的不确定性。

以上三点是最容易让国内投资者产生“惯性思维”的干扰项。投资海外房产，建议您选用符合资格、有信誉的海外房地产置业顾问公司。如果可以，付款时建议使用银行贷款，因为银行批复房屋贷款时，将检查所有产权所属是否合法，无形中多了一重保障。

另外，选择有实力有信誉的发展商、找一个了解中西方文化的律师或专业人士都将让您在投资海外房产上事半功倍。