企业将房产借与关联企业使用该如何纳税

企业将房产借与关联企业使用该如何纳税

问：本公司是一个集团公司，其中有一地产公司和商业公司。现在地产公司开发了一个大型购物广场，无偿出租给关联企业商业公司用于商业经营，双方签有无租协议。请问，在无租金使用的这种情况下应如何纳税？主要涉及哪几种税？

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答： 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部、国家税务总局令第52号，以下简称《营业税暂行条例实施细则》）第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。”根据《营业税暂行条例实施细则》第五条的规定，纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：（一）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人；（二）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为；（三）财政部、国家税务总局规定的其他情形。根据上述规定，除列举的应视同发生应税行为计缴营业税外，有偿提供劳务应当缴纳营业税，反之无偿提供劳务不征收营业税。但对关联企业之间无偿提供劳务的，根据《中华人民共和国税收征收管理法》（主席令2001年第49号）第三十六条的规定，企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整。作为正常经营的纳税人出租房屋收入应当缴纳营业税、房产税、企业所得税以及印花税，由于房地产公司与商业公司之间构成关联方关系，双方不进行结算并不影响企业的整体利益，为了防止纳税人规避纳税责任，对此不正常的交易，《税收征收管理法》作出原则性规定，即未按独立交易原则进行结算造成少缴税款的，税务机关可以进行调整。所以，作为房地产公司主要涉及营业税、房产税、企业所得税以及印花税。

一、营业税

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》（国务院令2008年第540号）第七条的规定，纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的价格明显偏低并无正当理由的，由主管税务机关核定其营业额。以及《营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定，纳税人有条例第七条所称价格明显偏低并无正当理由或者本细则第五条所列视同发生应税行为而无营业额的，按下列顺序确定其营业额：（一）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（二）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定；（三）按下列公式核定：营业额＝营业成本或者工程成本×（1＋成本利润率）÷（1-营业税税率）。公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市税务局确定。根据上述规定，母公司无偿使用子公司房产，属于价格明显偏低情形，税务机关要对营业税进行调整。

二、房产税

《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发〔1986〕90号）第二条规定：房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。另据《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）第一条的规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。关联企业之间无租使用房产，因为无租使用房产的房产税如何征收已有明确规定，不能按照据市场公允的租赁价值从租计征房产税。根据上述规定，虽然商业公司是无租使用地产公司房产，但仍应由商业公司代地产公司按房产原值缴纳房产税。

三、企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》（主席令第63号）第四十一条的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十三条规定：企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则，或者企业实施其他不具有合理商业目的安排的，税务机关有权在该业务发生的纳税年度起10年内，进行纳税调整。另据《国家税务总局关于印发〈特别纳税调整实施办法（试行）〉的通知》（国税发〔2009〕2号）第三十条的规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上不作转让定价调查、调整。根据上述规定，对于母公司与子公司分属于不同的法人主体，而且属于关联方，应按独立交易原则收取房租，无租使用导致国家总体税收收入减少的，将面临被税务机关进行企业所得税纳税调整的风险。

四、印花税

根据《中华人民共和国印花税暂行条例》（国务院令1988年第11号）的规定，企业在中华人民共和国境内书立、领受该条例所列举凭证，都应当根据应纳税凭证的性质，分别按比例税率或者按件定额计算缴纳印花税。租赁合同属于应纳税凭证，应于合同签订时，按合同上租赁总金额的1‰缴纳印花税，税额不足一元的按一元贴。关联企业属于各自独立的法人，因此，它们之间的往来交易需要按税法的规定交纳印花税。对关联企业之间未按独立交易原则造成少缴印花税，税务机关可以按照据市场公允的租赁价值计算征收印花税。

康楚梅