城市普通商品住宅价格快速诊断研究
——以南京市玄武区为例

中国传媒大学播音主持艺术学院 江潇

1 导言

随着近几年来我国经济的发展，房地产市场在市场经济体系中的地位越来越重要，普通商品住宅的价格已经成为社会各界高度关注的问题。我们拟将南京市普通商品住宅价格的变化趋势作为研究方向，进行分析研究，致力于探讨出一种符合实际情况的合理的城市普通商品住宅价格快速诊断的方法，同时根据快速诊断的结果为政府宏观调控提供数据和政策建议。

2 城市普通商品住宅价格快速诊断的理论研究

2.1 普通商品住宅价格影响因素

商品住宅价格形成的微观因素有：住宅建造及销售成本，开发商利润，相关税费，土地成本。

商品住宅价格形成的宏观因素有：经济因素，社会因素，政府因素，自然因素。

2.2 关于普通商品住宅价格合理性的研究

2.2.1 普通商品住宅价格合理性判断指标

国际上普遍采用房价收入比作为判断商品住宅价格合理性的指标，房价收入比=一套住宅的销售价格/家庭年收入。另外还有许多专家学者也提出了通过建立指标体系来分析普通住宅价格合理性的方法。这种方法虽然揭示了住房产业和宏观经济的相关性，但并未关注房价合理性的本质——即理论价格与实际价格是否相符，因此存在一定的理论性缺陷。

2.2.2 普通商品住宅价格快速诊断方法

根据所获得的普通商品住宅销售价格和商品住宅价格影响因素的有关数据计算房价偏离度。其中实际价格为某段时间内某区域普通商品住宅销售价格的平均值。……