企业物业管理的自行管理与委托管理模式比较研究

王军

【摘要】 本文基于企业物业管理当前主要采用的自行管理与委托管理两大管理模式，以及企业物业管理实施主体的不同比较分析，了解两大模式的优劣势以及在我国未来的发展趋势，揭示了我国企业物业管理模式的选择条件，旨在促进业界认清优化物业管理模式。研究发现，业主自主管理模式因节约了企业成本费用将保持其对物业管理市场份额的占有，而委托管理模式势必逐步引入职业经理人机制，引领我国企业物业管理模式实现更高效的转变。

【关键词】 物业管理  自行管理  委托管理

一、引言

企业物业管理模式，是指企业物业管理工作通常采用的标准形式，而当前物业管理模式的划分标准主要是基于权利实施主体不同，将企业物业管理的主要模式划分为：自行管理、合作管理和委托管理。当然，还有一些其它划分标准，如根据物业管理服务采取的手段不同，企业物业管理模式分为开放式管理与封闭式管理，智能网络化管理模式与一站式管理模式等等;而根据企业物业费用的实现形式来看分为酬金制与包干制。从物业管理的其它方面来看，还有治理方式不同，组织性质的区别等划分标准。近年来，物业管理行业的发展迅速，关于物业管理的研究主要从法律、合同方面研究了物业管理全力主体与业务责任主体的矛盾以及如何从制度上保持独立与协调，才能实现物业管理的效率与良性发展。总的来说，物业管理模式从形式上看是物业管理任务的发包分派方式，而物业管理模式的发展将表现为物业管理项目或服务内容的发包分派方式再组合;从本质上看是物业管理实施操作权及相关责任与风险的转移，是在当前阶段为提高物业管理服务效率选择的专业分工与合作形式。诚然，不断实现物业管理模式的优化，不仅利于物业自身的增值保值，对于企业主营业务与物业业务或是企业与专业的物业公司来说，可以二者之间的良性互动，提高企业物业整体运营效益。

本文也是基于物业管理权利主体与业务实施主体出发，主要论述物业管理模式中的自行管理与委托管理两大模式，经分析发现，业主自主管理模式将会出现并占有一定的市场份额管理型迎合了目前我国物业管理需求，而委托管理模式势必逐步引入职业经理人机制，从而引领我国企业物业管理模式实现更高效的转变。基于两大主要模式的优劣势比较研究，得出我国目前的企业物业管理随着经济的发展与物业市场化竞争的加强，引入职业经理人机制的委托管理模式，将成为企业物业管理的未来主要模式。

二、企业物业管理自行、委托管理模式的内涵与优劣势比较

1、企业物业管理的内涵比较

企业对物业进行自行管理，也称之为自管，是由企业业主直接管理自己的物业。根据物业管理实施主体的法人地位，可以划分为企业下属物业子公司、企业物业管理项目部或管理中心，但随着物业业务的不断发展，无论项目部门或是管理中心，都必须发展为具有独立法人资格的公司。

物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理。委托管理模式分类较多，分为全权委托、委托代理监管、并行委托等主要形式。

2、企业物业管理模式的优劣势比较

企业物业自行管理具有明显的优势，由于从属于或曾经从属于企业本身，物业管理的机构、人员以及财务系统都与企业是一体的或与企业是集中管理模式下的分支体系之一，因此，企业物业的自行管理存在天然的优势——与企业业主的密切联系。从经济意义出发，企业业主作为物业权利所有者，物业管理公司或部门作为物业业务实施者（管理者），二者之间必然存在着“所有者——管理者”之间的信息不对称矛盾，这就会导致信息不对称容易引起的管理成本问题。显然，企业物业的自行管理，可以减轻信息不对称问题引起的主体之间的矛盾问题。如企业内部上下级沟通的便利性，信息的互通性，无论是物业管理运作上的便利性还是体现企业管理文化的直接性，都可以予以实现;同样，物业管理过程中如果需要上级企业的支持，无论是新制定制度的批准还是某些服务功能的增加，相对于呈分离状态的独立物业管理机构来说，自行管理模式有明显的优势。并且，从成本角度，与企业呈一体化的物业管理，能够为企业节约成本费用。

但是，应该看到企业物业自管，由于企业自身的持续而欠缺物业管理专业性，物业管理的低效而导致额外成本过高是企业物业自管存在的问题。另外，企业与物业管理的一体化，责任实施主体与权利主体的一体容易导致责任的推诿，从而致使物业管理责任由于“搭便车”的存在致使物业管理效率低下。显然，自管模式的良性发展需要企业自身拥有专业的物业管理队伍，并通过物业人员培训或引进补充管理队伍，不断强化物业管理部门的管理经验。

物业管理的委托管理模式是基于物业管理权利主体与业务实施主体的分离，由企业委托专业物业公司或机电、保洁、绿化等专业公司从事项目管理。委托管理模式分类较多，分为全权委托、委托代理监管、并行委托等主要形式。相较于企业物业的自行管理模式，首先是企业从附属的物业管理业务脱离出来，而从事于自身长期进行的且最具有专业性的主营业务，提高了企业经营的效率;其次是物业管理业务方面，专业的物业管理公司具有专业的物业管理队伍，高效的物业管理业务流程;再次是多样化的委托管理模式，丰富了物业管理行业的可持续发展，在社会化专业分工的优势基础上，真正实现了“权责分开，效率优先”的现代化企业管理发展需求。

但是，企业物业委托管理模式也有显然的缺点，相对于自行管理来说，物业管理费用十分高。另外，企业与物业管理公司之间，存在一定的信息不对称问题，对于物业公司的项目运作并不完全可控，可能造成物管费用过高;同时，企业与物业管理公司之间的沟通不顺，企业不断更换物业管理公司的情况也较为常见，会造成企业支付的费用进一步增高。

三、企业物业管理两大模式的发展趋势比较分析

就我国目前物业管理行业的现状来看，企业物业自行管理的模式仍然占企业物业管理市场的一部分份额，尤其是企业自建，物业也就顺其自然以自管模式为主。这与我国企业发展的现状有密切联系，即如前所述，企业可以节约成本，可以实现对物业管理的无信息损失“上传下达”，可以有效管理物业项目部门的服务项目规划或实施等等。而且，对于我国早期的企业，尤其是国有企业，通常是艘“航空母舰”，经营的业务除了主营业务，几乎都是作为企业的自营项目。另外，相较于物业管理的委托管理模式，即专业物业管理公司对于企业也是有一定的选择的，如研究发现，物业管理具有规模效应，如果物业管理面积未达到其管理的盈亏临界点，专业物业管理公司不会接受这样的委托业务。因此，就成本角度企业物业自行管理仍占有一定的市场份额;但从专业化分工视角，委托物业管理将成为企业物业管理的未来主要模式。

而在我国经济发达的地区与城市，企业物业委托管理模式已经开始发展甚至成为主要的物业管理模式，这与物业委托管理的效率是密不可分的。如前所述，企业若要克服自行物业管理模式效率的低下，需要培养自身的专业物业管理人员，或是通过培训或是引进模式。诚然，相对于自行物业管理，企业委托物业管理中由于具备专业的物业管理人员而效率较高。因此，从这个角度来看，无论是自行物业管理还是委托管理，专业的物业管理人员成为关键，那么，两种模式的优劣势共同决定了处于效率考虑，企业物业未来的发展趋势将出现“职业物业管理经理人”。从西方发达国家的物业管理实践来看，专业化也是物业管理行业最显著的特点之一，以美国为例，物业管理公司一般只负责小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定，有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。我国在借鉴西方国家先进制度的基础上，已从2005年开始推行物业管理师制度，也称之为物业管理职业经理人制度，并于2007年培养出第一批专业化的注册物业管理师队伍，这些注册物业管理师基本上都隶属于专业化的物业服务企业。企业物业管理势必往更高效的模式发展，预计独立的物业管理CEO会像注册会计师一样，受雇于物业管理公司或物业管理事务所，成为物业管理行业发展趋势中的关键一环。

正如前文比较的一样，企业主营业务与物业管理业务的分开，适应了社会化专业分工的发展趋势，能够提高物业管理效率也使企业自身专注于主营业务，提高企业的经营绩效。而企业委托物业管理模式分类较多，根据委托权利的是否继续细分分为的全权委托、并行委托等方式。可以看出，全权委托模式对于企业来说较为简单，而对于物业管理公司来说则需要具有较强的统筹管理能力，如果物业管理公司采取聘用专业物业管理人员针对项目进行管理，将企业物业中的各个组成部分的分包进行有效组合与管理，将不断提高物业管理的专业化与效率，促使企业物业管理具有明显的现代化特征。

四、结语

综上所述，无论是早期国有企业或是当前小企业采取的物业自行管理模式，还是在我国物业管理市场比较发达的地区已经采取并流行的委托管理模式，都朝着物业管理效率这一目标发展，因此，可以预期未来企业物业管理会在效率上进一步突出，即物业管理公司会进一步剥离出除了管理之外的业务，分包或是外包给专业服务公司;对专业的物业管理人员进行认证，并由物业管理专业人员提供物业管理服务的设计、咨询服务，甚至是项目定制服务，实现具有现代意义的真正独立物业管理服务。进一步来看，物业管理行业在当前物业服务价格水平综合偏低的情况下，对于专业物业管理公司来说，简单的依靠扩大物业管理的规模也很难持续提高物业服务企业的经济效益，物业服务企业需要通过一系列举措创新经营模式，以现代化物业管理模式经营物业服务企业，实现并扩大盈利。

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