人口老龄化背景下中国住房反向抵押贷款发展研究

屠年松++王浩

作者简介：屠年松(1962-)，男，教授，博士，主要从事金融学研究。

摘要：老龄化社会的到来给中国养老保障体系带来了巨大压力，而住房反向抵押贷款作为一种以房养老新方式具有其独特优势，但中国住房反向抵押贷款也面临着一些障碍，如贷款机构面临道德风险和市场风险、老人传统观念的束缚、土地制度的束缚等。针对该问题，运用收益模型，并结合最新数据对住房反向抵押贷款产品给社会各层面带来的收益情况进行预测分析，为实施住房反向抵押贷款提供政策建议，以推进中国住房反向抵押贷款的发展。

关键词：人口老龄化；养老保障金；住房反向抵押贷款；收益模型；收益预测

中图分类号：F830589文献标志码：A文章编号：1671-1254(2014)03-0060-07

A Study on the Development of Housing Reverse Mortgage Loans

in China in the Background of Population Ageing

TU Niansong, WANG Hao

(School of Management and Economics, Kunming University of Science & Technology, Kunming 650093, Yunnan, China)

Abstract:The arrival of an ageing society has brought about many problems to Chinas pension system. Reverse mortgage as a tool to the housing endowment has its unique advantages as follows: firstly, it relieves the pressure of pension payments; secondly, it can stimulate the economic growth; thirdly, it can curb the volatility of house price. But the development of the housing reverse mortgage loans in China is facing the following obstacles: (1) Lending institutions face the risks of moral hazard and marketing; (2) The bondage of the old mans traditional views; (3) The constraints of the land system. Thereby, making the full use of the roles of government and financial institutions to take the lead and gain experience from the test will help to promote the development of the housing reverse mortgage loans in China.

Keywords:population ageing；pension fund；housing reverse mortgage loans；revenue model；revenue

21世纪，中国人口老龄化问题将日益严重。许多发达国家在进入老龄化社会之前就已经有了相对完善的养老保障体制，而我国则是在经济体制不发达的情况下进入了老龄化社会，巨大的养老保障负担将成为我国经济发展的一个巨大阻力。数据显示，从1997年各级财政对养老保障实行转移支付开始，补贴规模迅速扩大。2000年财政补贴金额为338亿元，2006年为971亿元，2010年1954亿元，2011年为2272亿元。15年期间，财政累计补贴金额达12526万亿元，占全国养老保险累计结余的三分之二 (19万亿元)①。要解决养老问题，不仅要靠政府，还需要其他方面的参与，只有充分探索老人自我养老的新途径，才能更好地解决我国人口老龄化问题。

20世纪50年代，美国经济学家莫迪利安尼提出生命周期理论：人们会在更长的时间范围内计划他们的生活消费开支，使其收入在整个生命周期内达到最佳配置，实现个人效用最大化。住房作为家庭的重要资产，有着较大的价值，若能使其价值流动化，将会有效缓解我国养老保障压力。特别是老年人，往往是房产富翁，现金穷人，住房反向抵押贷款可以提高老年人的生活水平。住房反向抵押贷款模式作为以房养老的一种强有力工具，成功地将住房的使用权与产权分割开来，将老人的住房产权抵押给贷款机构，相应的贷款机构对老人年龄、预计寿命、住房现值、未来增值、折损情况及老人去世时房产的价值进行综合评估后，按人均寿命，将房屋价值化整为零，分摊到预期寿命年限中，在老人继续拥有房屋使用权的前提下按月或按年支付一笔持续稳定的现金流给老人直至老人死亡，以满足其晚年生活对资金的需求。住房反向抵押贷款充分将房屋价值流动化，对缓解我国养老保障压力有着重要的现实意义。

一、住房反向抵押贷款研究概况

自20世纪80年代起，一些发达国家相继推出了住房反向抵押贷款业务，同时，一大批国外学者也进行了一系列的理论研究和实证分析。

Venti & Wise(1991)通过收入调查与分配方案设计数据，研究了反向抵押贷款对老年人收入的提升作用，研究发现，住房作为不动产，是老年人收入增加的唯一渠道，而反向抵押贷款的实施可以使老年人收入增加10%［1］。Thomas Davidoff & Gerd Welke(2005)研究发现：反向抵押贷款利润率要高于其他贷款业务，并且收回本息的时间要早于预期，尽管前者伴随着道德风险和逆向选择的问题［2］。Rasmussen，Megbolugbe & Morgan(1996)进行了SIPP(Survey of Income and Program Participation)数据分析，研究发现，大于69岁且收入在三万美元以下的老年人通过反向抵押贷款可以使收入提高25%，同时，反向抵押贷款的实施使单身女性老年人群体的贫困率从195%下降到55%［3］。Ngel-Choon Chia & Albert K C Tsui (2005)采取所得替代率指标，利用蒙特卡洛模拟方法研究了住房反向抵押贷款在新加坡的可行性，认为若以国际通行的所得替代率为标准来判断，此金融产品对老人不具有吸引力［4］。Makoto Nakajima & Irina A Telyukova (2013)发现，在美国能够申请反向抵押贷款的房主，2011年仅有21%的房主实施了反向抵押贷款；通过模型预测反向抵押贷款的市场潜力为55%。

昆明理工大学学报(社会科学版)第14卷

第3期

屠年松，王浩：人口老龄化背景下中国住房反向抵押贷款发展研究

在21世纪初期，国内开始引进住房反向抵押贷款的概念，许多学者探索了我国开展住房反向抵押贷款的必要性和可行性，并进行定价研究和产品设计。胡江涛，曾祥瑞(1995)研究了住房反向抵押贷款的产品特征、风险以及市场状况［5］。孟晓苏(2002)主张我国的保险公司积极推行此金融创新产品，建立反向抵押贷款寿险服务，以更好地解决我国的老龄危机问题［6］。李雅珍、邹小芃(2005)研究了我国开展反向抵押贷款业务的市场供给状况，初步探讨了反向抵押贷款的产品定价问题以及风险防范对策［7］。柴效武、张海敏、朱杰（2007）研究了住房反向抵押贷款的博弈顺序和掩饰成本，认为加强这两方面的设计，有利于逆向选择和道德风险的防范［8］。范子文（2006）根据精算思想，假设住房反向抵押贷款市场是完全竞争市场，即收入等于支出，得出了无赎回权的年金产品定价模型［9］。柴效武（2008）研究我国在利率未市场化的情况下，如何根据房产价值预测的精算方法对住房反向抵押产品定价［10］。邹小芃、张晶(2006)在《寿险公司提供反向抵押贷款的精算问题研究》中，重点介绍了反向抵押贷款的精算定价模型，具有现实意义［11］。沈红波、王叙果、路一刘（2013）建立了住房反向抵押贷款两种支付方式下的保险精算定价模型［12］。陈静（2012）提出我国住房反向抵押体系的构建，并讨论了保险公司在其中可能发挥的重要作用［13］。

国外学者对中国住房反向抵押的研究很少。国内学者对反向抵押贷款产品定价，风险防范及管理研究较多，而对住房反向抵押贷款带来的全国性收益研究较少。本文以邹小芃、张晶(2006)建立的模型为基础，推导住房反向抵押贷款中贷款机构与地区收益模型，并结合最新数据对住房反向抵押贷款产品给社会各层面带来的收益情况进行预测分析，为实施住房反向抵押贷款提供一定的政策建议。

二、住房反向抵押贷款收益模型

假设贷款机构处于完全竞争市场，其特点是利润为零，即收支平衡，在参考Olivia S Mitchell and John Piggott（2003）提出的趸领计算公式基础上进行修改，加入房屋折旧以及初始费用，从而建立模型。其中，x代表男性借款老人的年龄，女性借款老人可做类似处理。为了方便计算，假设老人在生日当天参与反向抵押贷款，贷款归还日为死亡后的第一个生日；r为无风险收益率；g为房屋资产投资风险回报率；m为反向抵押贷款风险利率；HPV为房屋资产期初价值；HFV指房屋资产期末价值；Px+t指x岁的老人在x+t岁死亡的概率；qx+t+1指x+t岁的老人在x+t+1岁死亡的概率；ω指x岁老人的平均余命；α指费用占房屋期初价值的比例；β指房屋的年折旧率；LS指老人一次性领取可得金额；PMT指年金领取额，年金在期初发放，那么：

第一，针对老人来说，一次性领取的住房反向抵押贷款金额为：

LS=∑ωt=0HPV×1+r+g1+r+mt×px+t×qx+t+1×（1-α）×（1-β）t（1）

若以年金形式领取，则每年领取的金额为

PMT=LS∑ωt=0 px+t1（1+r）t（2）

第二，针对贷款机构来说，贷款期间可以通过利差获得收益。假设吸收存款的利率为R，那么贷款机构每年获得的稳定利差收益为：

PMT×（r+m-R）（3）

同时，贷款机构可以购买一份欧式看跌期权来对冲房价下跌所遭受的损失，假设期权执行价格为V，那么：

V=LS（1+r+m）ω（4）

反向抵押贷款结束时，若期末房价HFV高于V，期权不执行，贷款机构最终得到房屋，可以在市场上以较高的价格出售，从而获得收益；若期末房价HFV低于V，执行期权，贷款机构得到的收益为V-HFV，在将房屋以较低的价格HFV出售，得到的总收益为V。

第三，对于地区经济来说，住房反向抵押贷款的拉动作用主要体现在消费上，消费较原来的增加值为：

C=∑ni=1aiPMTi（5）

C为地区消费量的增加，n为地区参加住房反向抵押贷款业务的老人数量，为老人i所得年金中用于消费的比例（ai＜1），PMTi为老人i所得年金。

三、住房反向抵押贷款收益预测

住房反向抵押贷款至少可以带来五个方面的收益：一是增加参与住房反向抵押贷款的老年人收入，从而提高他们的生活水平；二是增加了养老资金，从而降低国家投入养老保障的财政压力；三是增加消费，促进经济增长；四是增加银行的业务，提高银行的收入；五是有利于稳定房价。

住房反向抵押贷款收益的定量分析如下：

（一）单个老人住房反向抵押贷款领取金预测

由于中国目前还没有实行住房反向抵押贷款产品，因此对其收益只能进行预测。在（1）式中，根据2013年一年期国债利率确定r为262%，根据2012年7月6日最新贷款年利率确定m为338%；假设房屋投资风险回报率g为5%，费用占房产现值的比例α=10%，房屋的年折旧率β=2%，假设一套房屋现值为600000元，px+t为条件概率即：px+t=p（活到x+t/活到x）=p（活到x+t）p（活到x）；qx+t+1也为条件概率即：qx+t+1=p（x+t+1死亡/活到x+t）=p（x+t+1死亡）p（活到x+t）；ω、p（活到x+t）、p（活到x）、p（x+t+1死亡）可以从表1中得到：

表1中国人寿保险业经验生命表2000~2003（男性）

年龄死亡率

（%）平均余命

（年）年龄死亡率

（%）平均余命

（年）年龄死亡率

（%）平均余命

（年）年龄死亡率

（%）平均余命

（年）

600931320269245711347862257818715215743

611049019470273091287968871768816754340

621174718671303401218076187718918433337

631309117872336841158184224669020262134

641454217173373711088293071629122250031

6516134163744143010283102800589224405929

661790515675459029784113489549326738326

671988614876508299185125221509429254424

682210314177562628686138080469531960422

数据来源：《中国人寿保险业经验生命表（2000~2003）。

将以上数据带入（1）及（2）式中，可求出60岁以上不同年纪的老人以年金形式领取的住房反向抵押贷款金额。

从图1中可以看出，随着年龄增加，以年金形式领取的住房反向抵押贷款呈现上升且凸向原点的趋势，这是由于平均余命的降低速度大于一次性领取年金的增长速度所导致。

（二）全国养老金增益情况预测

由于统计年鉴数据限制，各个年龄的老龄人口数量无法查找，故以5岁为样本间距，将60岁以上的老人分成8个区间，在各个区间内计算养老金增益额。经过Eviews模拟分析，各区间内年金领取额与年龄呈线性关系。故以62岁、67岁、72岁、77岁、82岁、87岁、92岁、95岁由于95岁以上的老人数量极少，故最后一个区间设置95岁老人的年金领取额为区间均值。老人的年金领取额为各区间的均值，来计算老龄人口每年领取的年金总量（见表2）。

表2各区间单人反向抵押贷款领取金

年龄

（岁）房屋现值

（元）无风险

利率房屋投资风

险回报率反向抵押贷款

风险利率一次领取金

额（元）年金领取

金额（元）

62600000262%5%338%365521332497146

67600000262%5%338%387841473193737

72600000262%5%338%419311554290189

77600000262%5%338%450714145990181

82600000262%5%338%484905228772896

87600000262%5%338%5203366713562721

92600000262%5%338%5557303922227799

95600000262%5%338%5528032730943244

数据来源：根据（1）、（2）式计算得出。

范子文（2011）曾对我国住房反向抵押贷款的需求意向开展过问卷调查，目标是城市范围内的老龄人口。在637个受访者中，有49人明确表示“会选择”住房反向抵押贷款，占样本总量的77%；有246人表示“可以考虑”住房反向抵押贷款，占样本总量的386%；另有342人表示“不会选择”住房反向抵押贷款，占总样本量的537%［14］。2012年，我国老龄人口数量为194亿，城镇化率为5257%。根据问卷调查显示比例计算，我国老龄人口中明确“会选择”住房反向抵押贷款的人数将有785万人，而可以考虑的人数达到了39367万人（见表3）。

表3各年龄区间反向抵押贷款领取金

年龄

区间人数

（百人）愿意参加住

房反向抵押

贷款人数

（百人）每人领取

年金额

（元）区间内领

取的年金

总额

（万元）

60-6466699226999102497146674206890

65-6945221418305133193737584617631

70-743396511374874290189589845150

75-792557161035115990181620049740

80-8414617359169228772896519085427

85-8957521232838713562721315792608

90-9417316700932622227799155801900

95+340613787113094324442661802

数据来源：根据《中国统计年鉴2013》由（2）式计算得出。

（三）中国实行住房反向抵押贷款的各方收益预测

综合分析，住房反向抵押贷款能给我国带来多方面的收益：

1住房反向抵押贷款为老龄人口的自我养老提供了一条崭新的出路，提高了他们的生活水平。从表2可以发现各个年龄段的老年人均从反向抵押贷款中显著地增加了收入，可用于提高生活水平。

2对于国家层面，以确定“会选择”的人数为基础，住房反向抵押贷款可为全国节省的养老保障金数额为350206亿元，这对缓解我国的养老保障金的财政压力很有帮助。

3增加消费，促进经济增长。根据生命周期理论，我们可以将人的一生分为两个阶段，工作阶段和退休阶段，退休期间的养老储备基本上是以工作阶段的收入储蓄为基础的，人们在工作期间大量筹集养老金会严重抑制消费，使得工薪阶层面临有钱不敢花的局面。住房反向抵押贷款的推出，使人们对退休之后的养老收入有一个确定的预期，养老资金有了一定的保证，这会促使人们将未来要进行养老的储蓄转变为现时消费，改变生活状况，使生活条件更加积极健康。同时，反向抵押贷款还可以促进国民经济的增长，根据（5）式，我们假设C=495%，PMT为上文计算所得，那么，我国通过住房反向抵押贷款所增加的消费额将达到173352亿元，这对拉动我国内需有积极的推动作用。

4增加银行的业务，提高银行的收入。最新调整后的一年期存款利率为325%，根据（3）式与表3计算出每年银行因住房反向抵押贷款增加的利润可达9631亿元。

5住房反向抵押贷款对稳定房价有重要作用。最近几年中国房地产价格持续高位运行，以上海为例，2008年2月上海住房均价为16491元/m2，而截止到2014年3月上海住房均价已增长至28718元/m2，涨幅达到了7414%。住房反向抵押贷款的实行为我国二手房市场多提供了785万套住房，这将显著缓解我国住房市场的供需矛盾，提高我国房产市场的流动性，从而抑制房价持续上涨。

将来，随着人口老龄化问题的不断加剧，城镇化率的不断提高，越来越多的人将“会选择”住房反向抵押贷款作为他们的有效养老方式之一，届时，住房反向抵押贷款给我国各方面带来的收益也会越来越明显（见表4）。

五、住房反向抵押贷款运行时所面临的障碍

发展住房反向抵押贷款，不论从宏观层面，还是微观层面，都有重要的现实意义。在中国，虽然南京、北京、上海等城市都有过试点“类住房反向抵押贷款”的案例，幸福人寿保险股份有限公司也派出工作小组对住房反向抵押贷款产品进行研究设计，但真正意义上的住房反向抵押贷款尚未实行，究其原因，主要存在以下障碍：

表4中国实行住房反向抵押贷款的各方收益预测表

年份

指标2012年2020年2050年

会选择

参加住

房反向

抵押贷

款

老龄人口数量（万人）194002480044000

城镇化率5257%60%80%

参加住房反向抵押贷款人口数量（万人）785114576271040

反向抵押贷款提供的可流通住房数量（万套）785114576271040

反向抵押贷款提供的养老保障金量（亿元）350206511149120917

贷款机构因反向抵押贷款增加的利润（亿元）961405733146

消费额的增加量（亿元）173352253019598539

可以考

虑参加

住房反

向抵押

贷款

老龄人口数量（万人）194002480044000

城镇化率5257%60%80%

参加住房反向抵押贷款人口数量（万人）393675743681358720

反向抵押贷款提供的可流通住房数量（万套）393675743681358720

反向抵押贷款提供的养老保障金量（亿元）1755579256146059238

贷款机构因反向抵押贷款增加的利润（亿元）4812570214166098

消费额的增加量（亿元）8690112678962999323

（一）贷款机构面临道德风险

住房反向抵押贷款中会出现借贷双方信息不对称的情况。贷款之前，贷款机构很难对房主的身体状况、既往病史、预期寿命有准确的了解，对这些最清楚的是房主自己。房主可能会夸大对自己有利的信息，隐瞒对自己不利的信息，从而使贷款机构蒙受损失，而医疗水平的进步导致房主的寿命增加也会使贷款机构遭受损失；另一方面，房主在借款之后，会衡量其自身的成本收益，当维护房屋的成本大于其内心的收益之时，房主就没有动力去尽心维护房屋质量，从而导致贷款机构的损失。

（二）贷款机构面临市场风险

市场风险主要包括利率风险和房产价格波动风险。利率风险是指由于经济波动或者政策变动，而引起资金借贷市场利率变化给借贷双方带来损失的风险。实行浮动利率时，贷款终结的累计本金及利息可能超过房屋价值，而实行固定利率时，贷款期间利率的上升会使信贷资金不可避免地蒙受损失。房产价格波动的风险是指房价的波动及不可预测性，这是住房反向抵押贷款运行的最大风险，贷款机构无法准确地对若干年后的房价进行估计，这很有可能使贷款机构面临高价贷出低价收回的损失［15］。

（三）老人传统观念的束缚

中国人的传统思想是父产子承，如果将房屋抵押出去而不留给子女，往往会影响两代人的感情，还有可能遭到社会舆论的谴责，这对住房反向抵押贷款在中国的推行有着一定的阻碍作用。

（四）土地制度的束缚

按照中国现有的法律法规，住房只有70年住宅土地使用权。住宅所有权和住宅土地使用权是两种不同的权利，前者为永久性的，而后者为有限期70年。若70年的使用期临近，建筑物本身因为破旧就会贬值，而土地增值的部分还要房主和国家之间进行分配，致使房地产贬值概率增加，这无形之中也加大了贷款机构的风险。

六、发展住房反向抵押贷款的政策建议

住房反向抵押贷款在我国还处于探索和起步阶段，我们借鉴国外的经验结合中国的实际对其进行研究，提出以下政策建议：

（一）充分发挥政府的推动作用

1加快立法。尽快研究制定符合中国国情的《住房抵押贷款保险法》《住房反向抵押贷款条例》和《房地产评估管理条例》。

2推进土地制度改革。原有的土地制度已不适合现代经济与社会发展的要求，政府应明确70年到期后住宅用地的使用与管理办法。

3给予税收和贴息等优惠政策支持。政府应给予实施住房反向抵押贷款的老人一定的税收减免，同时，对贷款机构，给予贷款贴息的优惠政策支持。

4加强宣传引导。推行住房反向抵押贷款需要改变原有的“父产子承”的观点，政府应加强宣传引导，要让全社会认识到住房反向抵押贷款是对家庭养老和社会养老的有效补充，让老年人打消顾虑。

（二）充分发挥贷款机构的主导作用

1贷款机构主动与老人沟通，共同申办保险。为转移住房反向抵押贷款的风险，贷款机构要主动与老人沟通，共同申请保险机构为双方保险，保证借款人能根据合约获得相应的权利，也保证向贷款人支付债务总额超过住房自产的部分。

2完善贷款机构内部信贷管理机制，制定一套严密的规章制度和流程。

3大力研发住房反向抵押贷款相关产品。如：推进住房反向抵押贷款资产证券化发展，可以大幅度降低贷款机构面临的流动性风险；开发固定利率抵押贷款，从而使住房反向抵押贷款的年金支付更加稳定。

4建立合理的会计处理方法。住房反向抵押贷款与普通的抵押贷款不同，它的贷款额度的计算，涉及到贷款者的年龄、房产价值的折旧、利率等多种因素，需要建立一套合理的会计处理方法来满足其需求。

（三）开展试点，逐步推广

目前中国住房反向抵押贷款产品发展还不够成熟，为了少走弯路，可以先在一些符合条件的大中城市进行试点，从中总结经验教训，检验住房反向抵押贷款产品设计的合理性及适用性，为住房反向抵押贷款的全面铺开做准备。

参考文献：

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收稿日期：2014-01-14

基金项目：云南省政府咨询项目“云南省道路旅客运输集约化发展研究”（KKF0201202067）