土地增值税筹划的基本思路

李怀森

土地增值税筹划的基本思路

李怀森

影响土地增值税的主要因素是房地产转让收入（或转让价格）和扣除项目金额；因此土地增值税筹划应从这两个方面作为切入点，通过设计最优纳税方案，达到节省纳税成本，实现利益最大化的目标。按照这个思路，土地增值税筹划应从以下方面进行考虑：

一、房地产转让收入的筹划

根据土地增值税的规定，纳税人建造的普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目的20%的，免征土地增值税；增值额与扣除项目比率在20%以上的，按照增值额全额征收土地增值税。假如纳税人计算土地增值税的扣除项目除营业税费外，其他扣除项目金额不变，在提高房地产销售价格情况下，纳税人转让房地产增值额占扣除项目比例超过20%，是否对纳税人有利呢？也就是说增加的这部分收入扣除各项税金后，其收益是否能抵充应缴纳的土地增值税？

例如纳税人开发的是普通标准住宅，房地产转让收入12亿,扣除项目金额10亿,则增值额2亿,如果增值额占扣除项目比例小于或等于20%，则免税；如果扣除项目不变，当增加收入时，增值率超过了20%，小于50%，情况就发生了变化，在征税情况下，房地产转让收入增加的比率为R,房地产收入为12亿×(1+R)，收入增加，相应地增加应缴纳的营业税、城建税和教育费附加，增加的营业税及附加扣除项目金额12亿×R×5.5%,如果再考虑企业所得税，即增加的净收益还要按25%缴纳企业所得税，应纳的所得税是(12亿×R-12亿×R×5.5%) ×25%；……