农村宅基地不能买卖

□张涛

案 例

2012年3月，曹某、郭某分别与梁某（非农业人口）签订了房屋买卖合同，将位于县城附近的农村宅基地上的房屋（独家小院）卖给梁某，价款均为15.6万元。当日梁某分别支付曹某、郭某二人房款各5.2万元。2012年4月，梁某准备入住该房时，却遭到曹某、郭某家人阻挠，认为房屋价款过低，不同意出售。多次协商无果，梁某到法院起诉曹某、郭某。

法院经审理认为：梁某与曹某、郭某双方买卖的房产所占土地属农村集体所有土地，而梁某及其家属不是该村村民。依据《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施条例》的规定，农村宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得擅自转让、出租。法院判决房屋买卖合同无效，曹某、郭某分别返还梁某房款5.2万元，并支付房款利息损失的50%。

分 析

宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。依据《中华人民共和国土地管理法》关于农民集体所有的土地使用权不得出让的强制性规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发。凡是本经济组织以外的人与农民所签的宅基地房屋买卖合同的，应属无效合同。一旦双方签订的房屋买卖合同被认定为无效时，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定:“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”