深圳地铁上盖综合体开发优化措施研究

王耀鹏　汪元媛

摘 要 随着经济的发展，深圳在地铁领域出现了较为蓬勃的发展局面，使得地铁在交通系统中发挥着重要的作用，为缓解城市交通压力作出了重要贡献。随着城市化进程的不断推进，城市的人口急剧增加，大大增强了交通压力，地铁在深圳的发展中所占据地位越来越重要。地铁上盖物业对地铁行业的经济效益起到重要的意义。文章以深圳市为视角，分析了地铁上盖综合体开发现状，解读了地铁上盖综合体的有关概念，解读了地铁上盖综合体开发中出现的问题，提出了优化策略。

关键词 地铁上盖综合体；优化；措施

中图分类号：TU247 文献标识码：A 文章编号：1671-7597（2014）14-0181-02

地铁在我国出现了蓬勃的发展局面，其在建设过程中花费了大量资金，但是在运营过程中却无法获得利润，致使政府的亏损现象较为严重，财政压力较大。在城市发展的过程中，地铁能够对沿线的区域产生重要的影响，使城市的资源分配方式发生巨大改变，成为城市物业方面的重要模式。

1 地铁上盖综合体开发现状

在我国，地铁上盖物业的发展时间较短，其开发区域大部分是在大型都市展开，网络化趋势已经在这些区域较为明显。深圳地铁已经开始了第二轮开发活动，当前落实的地铁上盖物业占地超过了130 hm2，建设面积超过340万m2。

2004年，深圳地铁1号线开始运营。2011年，第二轮地铁新线路运营已经开始。当前的5条线路的里程已经接近180 km，其地铁网络化进程正式开始。以地铁上盖物业开发为主的第二轮物业开发逐渐展开[1]。

但是，深圳地铁上盖综合体的开发进程处于初级阶段，因而很多建设活动仍然处在规划时期，并未投入到现实的施工建设之中，已经完成的只有几个站点的商城。从宏观角度来看，深圳地铁上盖综合体已经逐渐开始向着规范化倾斜，并逐渐开始向大区域范围扩散。其实，深圳很早便开始了地铁四周土地的开发利用。比如老街站的商务中心。但是，这些项目的最高控制权限并未被地铁企业掌握，因此其与真正意义上的地铁上盖综合物相比仍然不同[2]。

2 地铁上盖综合体分析

2.1 概念

这个概念中的综合体指的是城市综合体，主要内容为城市中具备各种生活和社会功能的区域进行整合，并建立起能够使其相互产生文化和价值影响的联系，具备街区的特性[3]。综合体与城市的建筑群之间存在一定的差别，它是建筑群在空间上扩展的结果，具备复杂的功能，在街区的连通作用下，与其他区域形成良好的互动关系，和交通体系实现了友好地沟通，使得其发挥出重要作用[4]。

2.2 开发形式

地铁上盖城市综合体在开发方面的形式可以根据开发主体进行划分：开发商与地铁企业的单独开发，还包括协作开发[5]。

通过对资料进行分析可知，开发商与地铁企业的独自开发在初期阶段就开始出现，这两种形式的出现均有一定的试探性质，目的是为今后的工作积累经验，但是它们在应用的过程中存在一定的限制，无法彻底地挖掘出地铁的使用价值。

3 地铁上盖综合体开发中出现的问题

3.1 土地得不到合理利用

城市资源的有效利用是今后城市化进程推进的重点。城市综合体在建设的过程中将居住、办公、餐饮、娱乐等功能集中在一起，达到了城市资源集中合理利用的目的。容积率对于住户来说具有重要意义，直接影响到他们的居住舒适程度，它也从侧面衡量了土地的利用情况。比如日本的城市综合体的容积率在很大程度上高于12。我国也开始在这个方面进行了改进的工作，比如沈阳和大连的一些小区的容积率已经在12以上。深圳发展起步较早，在容积率方面超过10的部分较少。

3.2 设计方面存在的问题

在对城市综合体进行开发之前，相关人员已经意识到地点选择的重要性，它必须要与地铁站点形成有效距离。但是两者之间在建设的过程中难以避免地存在时间顺序上的差异，造成综合体的设计方面出现诸多困难，各种设计理念的内容不够清晰，在商业区开始运作的过程中也是缺乏特色，难以对消费人群形成吸引力，也就无法创造相应的商业价值。比如，当一个商业区建立起来的时候，它的本身定位是高级消费区，其内部的商品价格昂贵是必备的特点，而能够具备相应消费能力的人的数量较少，因而难以创造相应的经济效益。

3.3 建设脱节

深圳在对城市综合体进行建设的过程中，没有兼顾地铁的特点，两者的建设活动是分开独立进行的。在开发方式上，大部分是自主进行的，能够实现协作开发的只有前海。当开发者获得土地使用权限之后，并没有和地铁企业进行合作，各行其是的后果导致两者之间出现了现实的偏差，无法实现同步。

4 地铁上盖综合体开发优化策略

4.1 提高容积率

综合体在运作的过程中，会对城市的发展和建设产生重大影响，有利于促进老旧城区的翻新。使综合体的容积率得到一定程度的提高，让城市的功能得到丰富，并能够更好地为城市居民服务，是一项必须进行的工作。在进行综合体建设选址的过程中，一定要坚守邻近原则，确保其能够与地铁站点实现空间上的靠近。

4.2 全面考量

在建设的过程中，考量必须要具备全面性，对于一些易于被轻视或者忽视的方面更要重点关注。地铁线路的连通范围是有限的，对于一些偏僻地带而言，其覆盖率可能很小，也可能出现无法覆盖的情况。针对这种情况，一定要充分发掘地铁的交通作用，围绕其本体建设综合体，使土地得到有效使用。

4.3 实现建设规划的同步

综合体和地铁要在建设规划上实现同步。针对两者的设计、应用、布局等进行统一对比、参照，使其能够符合工程周边的现实的状况，对其具体布局进行合理规划。比如、宾馆的档次定位、商店的数量等。

4.4 健全土地制度

政府应该针对地铁上盖综合体的建设用地进行法律上的确认。上盖综合体的所在区域应该被包含在地铁用地之中，致使两者能够形成默契搭配，将原本针对两者置地的部门合成为一个部门，专门负责两者用地的审批核实工作，使两者能够在建设上实现同步。

针对这个项目的开发，应该对地铁上盖综合体在捆绑招标以及协议买卖等内容进行完善，针对制度中出现的弊端进行改进。政府应该规定地铁上盖综合体在开发的过程中能够运用协议买卖的方式实现购置过程，地铁企业应拥有综合体用地的管控权利。对于开发所用到的土地应该按照一定的原则进行定价，标准应该为土地未开发之前的价格，使开发方能够节省成本。

5 总结

综合物业对城市发展起到了重要的作用，其中地铁行业对此发挥着重要的作用。但是深圳地铁自建成以来的经济效益不良的局面一直没有得到良好的改善，为此提出了地铁上盖综合体这一物业模式，对这个问题的缓解起到重要的作用。本文以深圳市为视角，分析了地铁上盖综合体开发现状，解读了地铁上盖综合体的有关概念，解读了地铁上盖综合体开发中出现的问题，提出了优化策略。

参考文献

[1]林楚娟，庄毅璇，戚月昆.香港地铁及上盖物业开发情况调研及其对深圳市地铁上盖物业开发建设的启示[J].科技和产业，2011（12）：112-115.

[2]韩晓晶.地铁上盖物业设计探讨[J].山西建筑，2011（24）：114-115.

[3]郑堃.轨道交通与地铁上盖物业协同开发研究[J].华中建筑，2010（05）：116-118.

[4]李晓佳.浅议紧凑城市理论[J].农业科技与信息（现代园林），2009（10）：115-118.

[5]杨丽明，梁青槐，原思成.城市轨道交通沿线物业开发模式研究[J].北京交通大学学报（社会科学版），2007（03）：118-119.endprint