房地产投资决策过程中房地产估价技术的运用

摘要：当前，房地产企业在进行投资决策的过程中，主要参考技术经济评价指标，其中最主要的指标是内部收益率及销售净利率。在计算过程中，需要多个环节运用房地产估价技术。以杭州SQ项目为例，分析房地产投资决策过程中估价技术的运用，对于很多项目具有借鉴价值。

关键词：房地产投资，估价技术，内部收益率，销售净利率

中图分类号：F293.3 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2014）08-0070-74 收稿日期：2014-05-03

当前，各房企在房地产投资决策过程中主要参考技术经济评价指标，其中最主要的指标是内部收益率及销售净利率。在计算经济评价指标过程中，需要在多个环节运用房地产估价技术。

1 产投资决策过程中估价技术的运用

对于一个未开发的房地产项目的投资价值判断，运用最广、最多的是投资人采用假设开发法对其投资价值进行评估。假设开发法计算投资经济评价指标的思路是：一是对待开发地块进行市场分析，通过建筑设计规划制定不同的方案，得到不同的建筑技术经济指标；二是通过对不同的建筑技术经济指标的各类物业进行房地产市场调查，预估未来可能的销售价格；三是根据建筑施工成本的当前参考价、未来价格趋势对工程成本做出预测；四是通过房地产开发环节的工程成本支付、销售回笼等资金流出、流入计算资金缺口，参照各种不同的融资手段，计算融资缺口和利息；五是根据我国房地产开发环节和销售环节的税费计算房地产各项税和管理费等；……