房地产市场松绑限购或者限贷会不会成为上海楼市的“救命稻草”

孙华良

以客观而论，楼市限购确实是扼杀房地产市场过度交易的“杀手锏”，其结果是导致了今年全国房地产市场交易量整体下滑，并逼近楼市“僵死”的冰点。楼市限购的发酵作用终于威猛显现，今年全国房价猛涨的势头终于得到遏制。

不管楼市限购的过程，是开发商和营销商倍受煎熬，还是政府和老百姓享受快乐，现在再作楼市是不是要实行“限购”政策的评论已毫无意义，业内外人士关注的是，楼市限购取消会对市场起到什么作用？上海何时会取消或松绑楼市限购限贷？

去年底至今年上半年，我一直是一个市场悲观看多者，时至今日，我坚定自己是一个市场谨慎看多者。我认为，大多数“楼市限购”城市取消或松绑限购政策，至少表明是一种政策“托底”的标志，全国房地产市场不会有更坏的趋势。至于会好到什么程度？仍然会受到各种因素的制约，目前依然不能对楼市的发展趋势盲目乐观。而对于上海的限购政策是否会取消，我认为肯定会取消，只是一个时间的猜测悬念。而最让人担忧，或者抱有幻想的是，上海“楼市限购”取消前的房价底部会出现在何时？上海“楼市限购”取消后上海房价会出现多大的涨幅？

猜测？悬念？预判？各种巨大的问号，艰难地左右摇曳着上海楼市今年的走势。

出乎意料！全国取消“楼市限购”的大多数城市仍然没有很大起色，是否会“松绑限贷”，将对全国房地产市场的复苏起到至关重要的作用

截至8月16日的今年约四个月的时限里，全国原来实行“楼市限购”的47个城市，已有38个城市或明或暗出现不同程度的“限购松绑”，即全部取消“楼市限购”和部分取消“楼市限购”。目前，尚在服役“楼市限购”的城市是北京、上海、广州、南京等。我估计站岗“限购”到最后的是北京、上海、深圳、广州，其余城市应该马上会解放“限购”政策。

全国大范围地取消“楼市限购”政策，但除个别城市之外，“松绑楼市限购”效果有限。

有关数据显示，今年7月份全国40个重点城市新建住宅合计成交1690万平方米，虽然环比上升7%，但同比降幅仍达到13%，而较去年月度成交均值更是大幅下降近两成。

而在全国“楼市限购”逐步取消之时，70个大中城市房价跌幅扩大，其取消限购无助房价反弹的结论显而易见。8月18日，从国家统计局发布了7月70个大中城市住宅销售价格数据来看，价格出现下跌的城市数量较6月明显增多，跌幅也出现了进一步扩大。

于是乎，业内不少人认为，取消或松绑“楼市限购”不是救市的底牌。甚至有人认为，松绑限购不是核武器，松绑限贷才是核武器。

我认为，“限购限贷”形成封杀楼市交易量的双剑合刃之力，而“限贷”之剑足以封喉。其理由之一，今年的银根仍处于偏紧状态，市场现金流是有限的。但我国居民贷款购房的贷款总额并不高，仍是一个合理的范围。放宽居民购房贷款，不仅有理论依据，同时，也存在实际的市场需求。

其理由之二，据统计，上海乃至全国库存的新建商品房超过60%是140平方米以上的“大户型”，这种户型的市场购买需求一般都是两套房贷款的对象，他们只能贷款总房价的40%（上海是30%）。而今年绝大多数银行“趁火打劫”提高了两套房贷款利率。这不仅提高了银行贷款的门槛，也提高了贷款购房者的购房成本，极大地挫伤了购房者的购房积极性。同时，也扼杀了“大户型”的市场交易量。因此，要实现楼市“去库存”的政策目标，银行应该“松绑限贷”和降低贷款的利率。

其理由之三，目前受“楼市限贷”之苦最深的是两套房贷款，而两套房购买都是改善型需求。所谓“改善型”购买需求是一种健康的购买需求，是人们安居乐业实现“中国梦”的基本标准。而且，从专业角度而论，改善型购房需求者基本上是社会的中坚力量，有稳定的职业和稳定的收入，本身就是银行的优质客户资源，而这一群体也并非是国家政策遏制投机和投资的购房行为。松绑两套房限贷不仅有利于市场经济的发展，更有利于社会的稳定发展。

我的分析理由肯定是具有理论和市场基础的，但银行是否敢挑战银监会的限贷底线？这已不是什么悬念，也仅仅是时间的问题。

“上海松绑限贷”的一日传言，我看不会是什么空穴来风和天方夜谭。或许是一种信号风向标，一种试探底线之举。而事实上，松绑限贷、降低利率，不少城市已经在试探和冲击限贷的底线。

江西省出台20条措施稳增长，其中包括：落实首套房贷优惠政策，适当降低两套房首付比例。四川实行首套房贷利率补贴……福建要求大幅放松房贷政策……

“树欲静而风不止”，银行对房地产市场的限贷政策处于风雨摇曳之中。

翘首以盼，上海何时会取消或松绑限购限贷？上海的房价底谷在哪里？

全国取消或松绑“楼市限购”以摧枯拉朽之势“攻城掠寨”，携“宜将剩勇追穷寇”大兵压境之势，上海“楼市限购”还能坚守到何时？

坚守是要有资本的，是需要市场数据支撑的。上海房地产市场近期的各项数据“颜面尽失”。同时，也足以证明，上海楼市限购限贷调控政策已显示出强大的威力，收获了丰硕的成果。此时鸣金息鼓，不失为合适之时。

数据之一：今年7月全国一线城市土地出让收入同比下降近七成，上海同比下降38%。我点评如下：上海土地财政收入今年前7月至少减少30%以上，此种巨量削减是会造成一定经济运行压力的。如果要稳增长，土地财政收入指标就有必要改观，这为取消或松绑楼市限购限贷提供了强有力的经济数据。

数据之二：今年7月全国超九成城市房价下跌，上海新建商品住宅价格环比下跌1.4%，并已连续三个月下跌，跌幅创近33个月新高。我点评如下：楼市调控是为了遏制房价过快上涨，上海不仅已遏制了房价过快上涨，而且还坚决彻底地将房价打压得连续三个月下跌。其中7月份还是全国取消或松绑“楼市限购”之时，上海房价依然下跌。说明取消或松绑限购，暂时不会让房价快速上涨，因此，上海有理由取消和松绑楼市的限购或限贷。

数据之三，截至今年7月底，全国商品房库存面积55230万平方米，上海约1200万平方米，是上海库存量的制高点。今年7月上海新建商品房成交70万平方米，创近四年同期最低。8月份前17天成交量仍无起色，仅成交31万平方米。我点评如下：今年上海楼市成交量一直萎靡不振，如果按今年前7个月的成交量推算，恐怕要站上800万平方米成交量都困难。那么，与去年相比，上海新建商品房成交量至少要跌30%以上。房价要上涨，必须要有交易量支撑。没有交易量的迅速扩大，房价是不可能涨的。因此，上海取消限购也不会使市场立刻火爆起来，上海只有合理去掉库存量，房价才有可能上涨。

综上所述，如果目前上海取消或松绑限购政策，是没有政策风险和市场风险的，整个市场从去库存到复苏时期，至少需要一年时间。那么，上海今年会不会取消或松绑限购政策，我认为极有可能松绑限购，明年局部取消或全部取消楼市限购政策。

今年9月和10月份的上海楼市将成为“政策风向标”，也会是上海房价的底部，或者称之为房价谷底。9、10月份开发商要去库存量，就必须降价出货，否则，到年底是来不及拿回现金流。如果这个销售时间窗口不跌，也就不会再跌了，而选择坚守房价等待政策“解放”。因此，我认为，不论开发商选择跌价或不跌价，都将构成上海房价的价格底部，从而走出一条复苏的阳线。

而上海楼市的市场购买需求，在积压了将近一年之后，也应该有一个释放的时间窗口，这个“窗口期”就应该在未来的几个月里。

上海局部取消和松绑楼市限购，会有两种选择方向，其一是外环外的低价区域的房子，但这一选择会面临上海交易量增大的压力；其二是大户型的高端房子，但这一选择会承受上海整体房价上涨的风险。

我认为，松绑或取消“限购限贷”，是拯救上海楼市的一根“救命稻草”，否则，上海楼市很能进入一个漫长的价格筑底时期。endprint