房地产公司的财产链监管和革新

黄婧超

摘 要：全文探讨房地产公司的财产链发展情况，并阐述其建设困难的原因，剖析ERP 各类基本的模板在房地产公司资金链管制中充当的角色及运用。

关键词：房地产公司；财产链；监管；革新

房地产做为财产紧密类型的企业，财产方面贯串方案实行的全体层面，包含土地、施工、上市、售房等。优质平稳的资金源是公司继续建设的主要保证，正常掌握好公司的财产源与开支是公司正确建设的主要保障，我国逐渐推广各式调整方案进行安排房地产行业，特别突出在限定购买、限定贷款方案上，财产来源发生情况。但是仅仅凭借以前古老的财产监管模式，已经没有办法彻底满足现在房地产企公司将要面对的事情，一定得寻找全新的领域，开始各种方案一起发展，寻求调整房地产公司的财产建设与发展。

众所周知，国家房产市场的网络化发展虽兴起的很晚，可是很多的公司还是有具备完整的了解，特别是针对于比较大的股份制工资，以往的普通地方性方案制度发展方案已没有办法应付公司多地方多商品建设，管理领导人没有办法实时的获得所有方案的全新发展与受益及开销状况，网络化恰好是采用网络方面才能全面贯彻这么多的情况，网络发展部也渐渐变成公司里十分主要的地方，可是在网络化迅速建设的现在，公司对发展理念与章程怎样实施，网络化怎样正确实行也都表示了非常高的意见。伴随着所有行业网络化的逐渐大众化，网络化的上风渐渐在公司的建设里呈现开来，逐渐多的职业内优先公司逐渐注意并加入到房产 ERP 的调查与应用里。

1.房产公司财产链的必要性及现状

1.1 房产公司财产链发展的缘由和紧要性

我们国家房产公司财产链存在本身的特征：房产方案发展资金量大、时间长、财产收回速度慢，只要是拥有差不多程度的楼盘地区或者商店，投资财务最低得上几亿元，并且在全体发展营销过程里必须全面调理好中央、其他方部门或顾客（买房的人）各方面的资源，牵扯到很多的财产方面的问题，是一个十分巨大并且繁琐的系统项目，所以针对于特别的财产聚集型职业——房产行业，在所有房产建设时期一定要正确运用资金，确保财产链的优质运行。

2007年末期国家机构发表全新的房产贷款新政策，让投资性买房尤其是投机性买房要求提升，风险性变得越来越大，与此同时，伴随着世界经济危机的牵连，我国发展下降的趋势很大，预计薪水降低，让买房的人内心可能发生改变，旁观心绪很浓，二零零八年，曾经连续上升很多年的房产价格慢慢呈现现了逐渐降低的现象，售出数量降低，很多地方短时期里发生了价钱回升的局面，然后自二零零八年末期以后，中央加快了调控全面方案，比如大幅度降低利息与减少还钱的预备金率，减缓信用贷款等，在全面的财务方案与适当合理的财产方案作用下，又发现了房产行业的回归。在政府减缓买房信用贷款、鼓励买房的方案作用下，行业需要从新获得解放，很多房产价格前段时间整顿幅度很大的地方房价渐渐走出谷底，进行回流，开始了全新的价格提升热潮。

1.2 从财产起源组成来讲，银行借贷依旧是财产来源的根本途径，房产公司一直有钱财少，抵抗危险水平比较低

很多钱财基本上是由一些房产出售受益方面而来的，里面很多来源买房的人的银行按月还贷，在别的财产里，也存在很多财产来源银行借贷。在我国全面方案调证的各种情况下，公司自筹财产水平也展现降低局势。房产行业还没有变成全面的财产循环体系，财产链的优质建设变成公司正确建设的基础，财产链建设的目的性逐渐显现。房产公司方案研发中的财产链，基本上表现在营销利益与方案研发开销。正确调整好财产是方案按照方案要求发展，完成预期获取利益的根本保障，方案发展时期，假如因为财产预备不足，而导致没有办法准时付给工作部门工作金，必然会致使工作部门竣工，耽误方案发展进程，因此将后续节点推后，包含售楼期间、买房期间等，都会给甲方部门（房产建设公司）带来许多的影响，就像售楼期间的耽误，让售出资金进度耽误，没有办法根据售出的资金准时付给开始建设发展时通过银行进行的借贷，导致很多的财产支付；售房期间的失误会直接作用到方案售房资金的停顿，更甚会导致对买房者进行赔偿。如果危害不大的话会导致很多财产亏损与公司局面的影响，危害大的话也许能为房地产公司带来破产的危害。

所以根据以上几点，针对于财产聚集型的房产公司来讲，财产链建设不全面会为房产公司销售存在妨碍，而且也许是致使破产的内在原因，特别是在现在的楼房低估，财产链管发展就会特别主要，反之，根据优质全面的财产链发展能够加强公司的发展水平、增大公司的规模。

2.房产公司财产链建设艰难的缘由

2.1 国家的房产调整方案

政府为了提高房产行业的管理，发布了很多的关于加快房产行业正常健稳定建设的宏伟调整方案。二零零九年十二月十七日，财物单位、国土单位等几处单位委共同发布《有关贯彻提升国土出让事项发展的报告》声明，以后在国土转让时，首批交钱上交比例不能够低过所有国土转出价格的百分之五十，分段交纳所有钱财的时限规则上不高于一年。并且之前的国土转让里，许多企业家的土地转让首期缴费仅是百分之二十，很多企业家而且根据售出的钱款来偿还交纳的土地钱款，导致发生很多“囤地”、“炒地”情况。国地转让钱款的提升，这会是对房产公司的考验，也为公司带来压力。因为受经济危机作用，政府为缓解民情，发布了很多惠民方案，企业家的财产短缺形式得到解决方案。

2.2 借贷情况降低

我国的经济行业还处在发展时期，房产要根据经济行业的发展，途径不顺通，房产公司的财产又基本上聚集在工商银行。

在经济危机的之下，全世界信用贷款行业的恶化，让我们国家经济也一同遭殃。这些年来银行的调整，让房产公司的发展钱财降低，财产使用不准确，要不然就是公司财产放置在一边，不然短时间钱款没有办法得到，导致财产链发展发生问题，公司的建设迎来全新的境况。

2.3 公司继续建设，土地太多

因为房产市场的特别性质，出台、集资赚钱、划分土地、加快建设，这个行业现在逐渐变成为很多房地产企业家想要的发展形式真就是土地价格和房产价格一同升高，为了将房产行业正常发展，让价格回到适当位置，在2009 年后期和与2010年前期，政府又发布了全新的调整方案，逐渐调控房产，过量建设的房产公司因为调整方案的改变，土地太大，致使财产链发生故障，没有办法付土地的钱与在相关期限里对所拥有的方案进行建设。

2.4 买房的人不买，售出很困难

我国业界是非常特别的地方，买房的人可以分两种一种是已经买的人，一种是没买房的人，已买房的人不管居不居住，针对于房子的价格事实是渴望继续上升的。但是没买房的人是渴望房子价格可以降低，减到适当的能够承受的价格。

3 我国房产 ERP 运用情况

现在我们国家很多房产公司管理阶层主要注意怎么利用新方案之外，在方案调整以前，只要可以获得“土地”的话，根据方案发展，就能够在短期里得到很多的资金，业界发展好之时，只要能够售出房产，不怕没有办法售不出去，房产现在是卖方行业，在这样情况之下，公司对本身的监管不是十分在意，网络化也就显然不让公司看中。

3.1 房地产 ERP 各类基本的模板在房地产公司资金链管制中充当的角色及运用

这几年以来，为了让房价回到本来的水准，有关部门连续的颁布了各种调控的措施，所以公司开展数据化的目标，使用数据化工具，加强企业的本身内的管制，来提高公司的商业的竞争力。

从资金开始，经过了许多环节如：储存、产生、成品、结算，现在又返回到资金的过程当中，出现了一个循环体系。在这个循环的体系中，运作越快，就说明公司的流动性就越大。

（1）成交管理

成本管理基本上表现的是金融链中的支出项目，它从房地产业务的审核测评阶段开始，完成拿地、办理证书、采购、开始实施、买房到交房的成本预算，从开始的时候演变的测算成本的开端、完成目标资金的预算计划、项目研发设计过程中检测的所需要的资金、项目完成之后开始对于花销费用的检查和测评、项目的科技的标准、为新科技的研发的计算成本给出有效的信息。

（2）计划管理

预测管理子体系是对全部的项目开始的进行整合、了解、调查、分析的管理，不仅仅表示是项目的完成开发项目。它依照企业、计划等不一样的管理重点，将相互开始规划，变成了企业的重点部分、项目研发主项目、专项体系的分层监控项目，为不一样的级别的人给出不一样的重点，这样就能够让金钱使用的更加合理。

（3）全面预算管理

经过对公司运行的决策的分析，统计项目的资金、出售的所用资金、科室的花销用计算和企业的投资项目的资金，用这个能够帮助以及检测工作的完成情况。数据化经过实时从各体系的基础信息中汇总出每项的标准，为金融链的管制给出一个精准、有效的参考信息。

总而言之，在楼盘市场不景气的前提下，有关部门进行了有关政策的调整。房地产公司只有增加公司本身的金融链有效管制，让公司在项目的开发当中的收入以及花销做到在保证合理计划的范围内，使用以及分配金钱，避免重复使用资金在一件事情上，在此次风暴下才不会被市场所淘汰。

参考文献

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[2]张森：论如何提高企业资金链管理能力，[J]，中国外资，2008（4）

[3]郑银霞，邵四华：我国房地产金融发展趋势与创新研究，[J]，中国房地产金融，2009（12）