城市社区转型与居民区物业管理的困境——以哈尔滨市为例

曾燕南

（哈尔滨市社会科学院 经济研究所，黑龙江哈尔滨 150010）

目前，我国物业管理发展迅速，物业管理类型多，涉及各个领域约11 大类，全国绝大部分城市已经引进和推广了物业管理，全国物业管理企业已超过2 万家，从业人员突破200 万人。物业管理是社区治理的重要主体，但物业管理的发展与完善要与城市社区的转型结合起来进行理解。

为了进一步考察社区转型与物业管理的关系，本文选取哈尔滨市作为个案考察其物业管理发展历史与现状。原因是，哈尔滨市作为典型单位制的代表地区，目前仍然处于从单位向社区转变的深刻变动阶段，为我们动态了解物业管理如何介入社区事务提供了很好的观察点。其次，哈尔滨市作为全国最北面的重要省会城市，由于气候的原因，冬季的采暖服务使物业管理的工作更为重要和复杂，这也使得对哈尔滨的研究具有一定的典型性。也正因为此，以哈尔滨市为个案的研究具有一定的理论与现实意义。本研究基于对哈尔滨市715 家物业企业全面了解的基础上，考虑到企业规模、经营范围及地域特点，选取海富康城小区等十家物业企业管理的住宅小区进行实地调研，并对相关机构进行访问及资料收集，包括哈尔滨市统计局、哈尔滨市房产住宅局、哈尔滨市物价局、哈尔滨市房地产协会、哈尔滨市房屋维修资金办公室、哈尔滨市物业协会等单位，调查于2013年3月至6月期间进行。

一、城市社区转型与物业管理

中国现代城市居民区物业管理肇始于1981年深圳市物业管理公司，至今已有30年发展历史。……