以房养老的运行机制探讨

杨娣

（仰恩大学，福建泉州362014）

以房养老的运行机制探讨

杨娣

（仰恩大学，福建泉州362014）

现下，我国已经步入了人口老龄化时代，然而养老保障体系却并不完备，造成家庭结构发生改变，最终导致全社会领域的养老问题矛盾日渐突出，因而建立新型的养老保障模式就显得十分重要。“以房养老”这一名词在公众视野中出现的频次愈来愈高，现已成为社会养老保障体系的重要补充角色，在我国部分城市开始了试点，为以后全国性的延展做准备。

以房养老；运行机制；概念内容

一、“以房养老”的相关概念内容

（一）本质

所谓“以房养老”，指的是在政府政策支撑的基础上，国民借助金融市场的运作巧妙的利用自有产权的住房资产，从而实现在其剩余生命时间建立一笔长期且有保障的现金流入，进而保障国民自身的晚年生活。“以房养老”模式具有多种操作手段，但应注意的是，不管是哪种具体的操作手段，无非都是运用房屋资产来实现房屋所有者最终的养老目的，并在此现有目的的基础上，选取运作机制来吸引更多的参与者。

“以房养老”是在人口老龄化问题严峻、养老体系缺失、国民房产拥有量不断上升以及计划生育带来的家庭结构变化等问题的前提下实施开展的，不少研究者发现住房有两个重要功能，一是住房的消费功能，即房屋可以满足人们的住房需求；二是房屋可以充当一种资产，具有增值功能。第二个功能中，房产可以与地产相联系，原因在于：首先，房屋建设必须以土地资源为基础；其次，土地使用权与房屋所有权不能分割；三是，房产在开发、销售以及买卖合同的签订中都与土地紧密联系；最后，住房交易伴随着土地使用权而转移。而如今，住房之所以可以实现养老这一作用，其根本原因就在于土地资源的自然特性与经济特性。

（二）理论基础

仔细探究“以房养老”模式的支撑理论，可发现有生命周期理论和资产养老理论模型两种。其中生命周期理论是由美国著名经济学家F·莫迪利亚尼(Franco Modigliani)与R ·布伦博格(Richard Brumberg)等人于20世纪50年代提出的；而资产养老理论模型可以细化为资产形成福利理论、资产形成社会政策等内容。

二、我国推行“以房养老”模式的阻碍因素

据有关数据研究表明，我国在推行“以房养老”模式时还存在诸多问题，常见的有六种阻碍因素，分别是：地权制度的限制；波动的房产市场；不成熟的金融市场；参与主体的缺失；相关法律的缺陷；国民陈旧观念的制约。综合分析这六种阻碍因素，便可发现与其他国家“以房养老”模式的推广相比，我国的“以房养老”模式在推行之先没有充分考虑到我国的基本国情，而且在运行机制的选定上还存在疏漏，因此我国亟需加强“以房养老”运行机制的探讨，尽可能快地推动“以房养老”模式的顺利推广。

三、我国“以房养老”运行机制的推行探讨

（一）推行“以房养老”的有利条件

据个人的研究与总结发现，“以房养老”在我国完备推行除了阻碍因素以外，还具备一定的有利条件，从“以房养老”社会经济条件分析，可看出：我国住房的保值增值空间很大；近年来房地产市场极为活跃，尤为是二手房市场交易量直线上升；再者，民众群体对“以房养老”运行机制的推行很是赞同，支持比例超过了调查总人数的70%。由此可见，“以房养老”运行机制的推行还是极为可行的，民众群体不仅点头赞许，客观现实条件也呈现出支持的态势。

（二）以“住房反抵押贷款（反向抵押贷款）”为中心的“以房养老”运行机制的探讨

住房反抵押贷款（反向抵押贷款）的运行机制即为住房反抵押贷款（反向抵押贷款）业务的内在机能及其运行方式，要求我国在开展住房反抵押贷款（反向抵押贷款）业务首要任务就是明晰各方的参与主体，随后在此基础上建立完善各种运行机制，从而推进“以房养老”模式的顺利展开。

1.明晰各方参与主体

一般来说，其他已经推行“以房养老”模式的国家基本上都采用了“住房反抵押贷款（反向抵押贷款）”的形式。“以房养老”模式需多方主体积极参与，即政府管理机构、借款人、贷款机构以及中介机构四种主要参与主体，随后在这四种参与主体的共同作用下完成以“住房反抵押贷款”为中心的“以房养老”运行机制的推行任务。

2.法律法规机制

一些发达国家的“以房养老”运行机制之所以成功运行，其最重要的原因就在于运行机制配套了专门的法律法规机制，因而我国也应借鉴这一方略，尝试建立完善的法律法规机制为住房反抵押贷款（反向抵押贷款）奠定基础。具体来讲，就是要明确相关的法律条文规定、修订不适宜的法律条文、建立健全专项法律法规，进而为住房反抵押贷款（反向抵押贷款）的顺利实施提供优良的发展环境。

3.行政机制

行政机制的完美落成，需要五个动力来支撑：一是政府机构的直接参与；二是政府机构的宣传引领；三是出台专项的房屋资产政策；四是推动相应的优惠政策；五是鼓动社会保障机构的积极参与。将这五个动力进行分类的话，可以看出政府机构是最大的支撑动力，也是落成行政机制最不可或缺的条件，因而政府务必要发挥自身的价值与潜质，为“以房养老”运行机制的顺利运行做好铺垫。

4.金融机制

商业银行与保险公司在贷款机构角色的扮演上均存在缺陷，所以我国可以考虑采用联合贷款机构的方法手段，鼓励不同机构的联合，从而确保住房反抵押贷款的通畅运行。此项内容作为金融机制的典型代表，需要从风险分散、信用分工和合作经营三个角度入手，从而将房地产公司、商业银行和保险公司联合起来，使得住房抵押贷款合同实现规范化。

5.监督机制

监督机制要想得到真切落实，必须从三个方面进行监管：其一，强化对贷款提供机构和中介机构的监管，涉及住房反抵押贷款开办原则、行为以及贷款人需公开信息的明确等内容；其二，加强对中介机构的监管，严格把关中介机构的服务资格、服务质量、运作方式等内容；其三，增强法律法规执行力度，建立专项社会监督渠道，从而有效增强住房反抵押贷款业务的公信力。

四、结束语

总的来说，“以房养老”是一种优质养老模式，其可以为老年人提供绝对有效的资金支持，从而保障老年人能够安度晚年。与此同时，我国引进并大面积推行“以房养老”模式，支持具有一定的可行性和有效性，尤为是“以房养老”运行机制所拥有得强大支撑力，所以在运行时更加有动力，因此我国应加快“以房养老”模式的推广与运行机制的完备，从而实现以住房资产形式完善养老保障这一目标。

[1]童汇慧，柴效武.反向抵押贷款福利型与市场型运营模式探讨[J].企业经济，2010(5).

[2]柴效武，胡 平.美国反向抵押贷款发展历程及对我国的启迪[J].经济与管理研究，2010(4).

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[5]张 冉，范子文.住房反向抵押贷款的需求分析——基于北京市的相关调查数据[J].技术经济，2009(9).

［责任编辑：高 瑞］

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1005-913X（2015）07-0036-01

2015-05-12

2014年福建省中青年教师教育科研项目（社科A类）(JAS14351)

杨 娣(1981-)，女，安徽宿州人，讲师，硕士，研究方向:保险理论与政策。