荣盛发展集团财务分析

马亚坤 王莹 龚雅洁

荣盛发展集团财务分析

马亚坤 王莹 龚雅洁

随着我国经济改革的发展，现代企业的经营者、债权人及政府管理者，都从各自的目的和利益出发，要求了解企业的财务状况和经济成果。这就使得财务分析极为重要。财务分析是以企业财务报告反映的财务指标为主要依据，对企业的财务状况和经营成果进行评价和剖析，以反映企业在运营过程中的利弊得失、财务状况以及发展趋势，为改进企业财务管理工作和优化经济决策提供重要的财务信息。

盈利分析;发展能力;宏观环境

2014年，世界经济艰难复苏，主要经济体中除美国外均增长缓慢。而中国宏观经济在经济增速换档期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期“三期叠加”状态下，下行压力持续加大，GDP增速连续第三个年度低于8%，确立了中国经济进入中高速增长的“新常态”。

公司顺应京津冀协同发展的历史机遇，发挥自身的优势，在京津冀的核心地带大廊坊区域项目拓展方面取得了积极的成果，大大提升了该区域项目的规模和占比。2014年初至今，公司通过招拍挂方式，先后在廊坊区域的霸州市、香河县、廊坊市区等地购得土地1，539亩，通过签订合作协议等方式初步锁定廊坊新兴产业示范区、香河县、永清县的三个项目共计1.35万亩，很好的完成了股东大会制定的战略规划，为公司在京津冀协同发展过程中赢得更好发展奠定了坚实的基础。

公司主动适应房地产市场新趋势，调整产业结构，延伸业务链，适时进军旅游地产。先后取得黄山太平湖、秦皇岛一杯澜、神农架龙降坪等项目，拓展旅游项目储备26.39万平米，有力推进了旅游地产的战略布局，为公司可持续发展奠定了基础。2014年，黄山、秦皇岛项目已经产生了2.47亿元的销售额。

一、荣盛发展盈利能力分析

(一)主营业务的构成情况分析

公司主营业务为房地产开发经营，主要是普通商品住宅的开发，包括住宅、与住宅配套的商铺、车库等。公司主营业务收入为商品房销售收入、物业服务收入、酒店经营收入等。

2014年公司签订商品房销售合同面积467万平方米，合同金额283亿元，同比分别增加6.86%和增加4.81%。结转项目面积356.29万平方米，同比增长11.59%;结算收入223.25亿元，同比增长20.07%。约占营业收入的96.56%。

公司2011年至2014年主要营业收入来自房地产业，四年的房地产收入均占到总收入的96%以上，且分年的波动性不大，盈利质量较好。企业的主营业务收入主要来自河北省、山东省、江苏省等营业收入地区相对集中，并且还有向其他地区扩张的趋势!

(二)主营业务收入分析

荣盛发展2013年比2012年主营业务收入增加191.7亿元，增长率为42.85%，而2013年和2012年每年以大于40%的速度在增加，达到了荣盛发展在行业中地位的提升。但是2014年比2013年主营业务收入增加231.1亿，其增长率只有20.6%。

(三)销售净利率分析

2011年销售净利率 2012年销售净利率 2013年销售净利率 2014年销售净利率16.1% 16.14% 16.27% 14.9%

2011年销售净率为16.1%，2012年为16.14%，2013年为16.27%，随着产品产量的进一步增加而摊薄固定制造费用，使产品成本得到一定的降低，毛利率有微小的提高，总体上变化不大。但是在2014年由于国家房屋限购等经济政策的影响其销售净利率只有14.9%。

(四)成本费用率分析

年份2011 2012 2013 2014成本费用率10.43% 8.17% 7.41% 7.30%

2011年至2014年其成本费用率成下降趋势，说明企业对费用的控制方面做得还是比较好的。

(五)盈利能力其他指标分析

年份 2011年 2012年 2013年 2014年净资产收益率21.58% 22.82% 24.99% 22.32%总资产收益率5.4256% 5.3499% 5.2520% 4.5592%每股收益0.82 1.15 1.55 1.71价格与收益比率(市盈率) 19.66 12.45 8.49 7.21

总资产收益率跟净资产收益率综合地反映了公司所有者权益的投资报酬率，荣盛地产2013年总资产收益率和净资产收益率均比2012年有所提高，反映了企业资本获取收益的能力得到加强。但2014年又有所下降。

荣盛地产近三年来的每股收益不断提高，在2011年为股东的每股股票赚取了0.82元的利润，2014年更是提高到1.71元，这说明该公司盈利能力在提高。

荣盛地产市盈率较低，从2011年到2014年该比率在不断减少，公众对股票的评价较低，企业获利潜力较小，前景不太乐观。

二、荣盛发展宏观环境分析

(一)公司潜在发展能力

1.较快的存货周转和良好的费用控制水平

多年来，公司以高周转、低成本的特点为市场所周知，获得了投资者的高度认可。公司合理安排项目前期各项工作，快速实现开工，并通过一整套严格有效的生产管理系统和完善的业务流程，严格控制主要生产节点，缩短项目开发周期，使得项目的建设过程合理、安全、高效。公司准确定位产品，秉承“不囤地、不捂盘”的原则，快速去化，实现了较高的周转效率。此外，作为一家具有鲜明民营企业印记的公司，公司已经建立了有效的费用预算、跟踪、控制流程和标准，无论是管理费用还是销售费用的控制均非常得力。公司期间费用控制长期保持了行业的领先水平。

2.公司土地储备充足

公司紧紧抓住市场的有利时机，通过股权收购、招拍挂等多种方式，先后在多个城市获得土地17宗，规划权益建筑面积216.89万平方米。截至报告期末，公司土地储备建筑面积1，975.46万平方米。

3.公司新业务模式的打造

继2013年通过收购秦皇岛项目介入旅游地产后，2014年初公司又通过与湖北神农架区政府、黄山市黄山区政府、保利文化集团股份有限公司签订旅游综合开发投资协议，进入了上述三区域的旅游休闲度假项目，标志着公司在住宅地产之外新业务模式打造的开始。2015年，公司将通过积极推进上述四个项目的进展，组建有力的管理团队，建立相应的管理模式，摸索有效地盈利模式，为公司培育出新的利润增长点。

(二)市场份额公司房地产开发业务已经伸展到河北、江苏、安徽、山东、湖北、湖南、辽宁、广东、四川、内蒙古等9个省、1个自治区的21个城市，涉及房地产项目100余个。特别是最近几年，南京、廊坊、沧州、石家庄、聊城、临沂等地的营业收入均有较大幅度的增长，使得公司对个别区域的依赖度显著下降，平滑了区域市场不景气可能给整个公司经营带来的风险，也为市场向好时公司营业收入的快速成长提供了条件。

三、未来发展展望

对房地产行业而言，2015年仍然是困难和希望并存的一年。一方面，房地产市场自2013年以来的调整仍在继续，销售增长的压力很大;另一方面，中央政府对房地产行业的态度发生了明显的变化，李克强总理在政府工作报告中称“稳定住房消费;坚持分类指导，因地施策，落实地方政府主体责任，支持居民自住和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”，简言之，政府对房地产的政策从前几年的“调控”、“抑制”，变成了“支持”、“促进”。这个政策变化以及相关的配套政策，如存量房转保障房、新型城镇化的加速、推进信贷资产证券化、推进住房公积金改革、危房改造纳入棚改、以及自去年以来的两次降息等措施，对于缓解行业的困境，实现行业复苏有着积极的意义。

在多种因素的共同作用下，2015年房地产市场也和中国宏观经济一起步入“新常态”，呈现出行业整体投资、销售增速下降，利润空间压缩，行业公司及区域市场分化加剧、转型和并购加速等景象，行业走向质量和效益并行的新发展模式。这也对公司提出了新的、更高的挑战。

(作者单位:石家庄经济学院)

［1］ 沙洁.企业财务报表分析［J］.财会研究，2004，(10)

［2］ 石玉华，沈斌，刘广丽.试论企业财务报表分析的局限性及对策［J］.统计与咨询，2004，(04)

［3］ 郑雷.企业财务报表分析的局限性［J］.大众科技，2004，(03)

马亚坤 (1990.7－)，男，汉，河南省洛阳市宜阳县，研究生，石家庄经济学院，专业会计学，会计理论与实务。

本文以荣盛发展集团为例，主要站在企业的角度，对企业的盈利能力、宏观环境进行分析。