浅论代建项目合同管理工作

杜 铭

（中国电建集团成都勘测设计研究院有限公司，四川 成都 610072）

浅论代建项目合同管理工作

杜 铭

（中国电建集团成都勘测设计研究院有限公司，四川 成都 610072）

“代建制”是对我国政府投资的建设项目管理模式进行市场化改革的重要举措。本文将以代建单位的角度，结合政府投资“代建制”项目的特点和主要项目风险，对代建项目合同管理工作中的一些关键环节进行了分析和讨论。

代建项目；合同管理；市场化改革

0 前 言

随着近年来我国政府投资项目建设力度的不断加大，其规模迅速扩大，政府投资工程中管理水平低下、管理过程不规范、超概算投资行为严重等问题日益突出，“代建制”逐渐成为我国政府投资的建设项目管理模式进行市场化改革的重要举措。在政府投资项目中实行“代建制”，不仅可以有效地保证工程质量，提高政府投资效益，控制建设规模，节约投资，杜绝建筑工程中的腐败现象，而且对利用专业机构管理水平、提高政府投资建设项目效益，从源头上解决政府投资管理过程中的约束软化、项目单位建设专业管理经验不足、超投资风险防范制约机制缺失等问题，都具有重大的意义。政府角色由传统单纯的资产所有者和经营者转变为服务的监督者和保障者。

“代建制”含有“代建”和“制度”双重含义，代建是指投资人将建设项目委托给专业化工程项目管理公司代为建设直至交付使用；制是指制度，规定在政府投资的公益性建设项目中采用这种项目管理模式，代建人与委托人签订“代建合同”，履行合同权利和义务，最终实现项目目标。代建项目的合同管理是代建人控制工程投资和进行项目管理的重要组成内容，它从项目前期决策、招投标、项目实施一直到竣工交付的全过程贯穿始终。

1 政府投资“代建制”项目特点

（1）一般都是非盈利为社会所需的公益项目。政府的基本建设投资，大都与人力资源开发和知识经济发展紧密相关，与社会成员的福利水平密切相连，在现代经济社会发展中所起的作用越来越重要，因此公益性项目投资成为了政府投资需要优先保证的领域。

（2）政府投资项目管理更严格。由于政府投资项目的重要性和影响力，工程项目建设由政府相关部门实施全过程监督，对项目投资、质量、工期的管理要求也更加严格。针对建设项目实施期间的资金动向和资金使用情况政府还会采取一些专门的手段进行监督和控制。

（3）政府投资项目更容易受到社会舆论各界的关注。政府投资项目大多属于“民生建设工程”，往往关系到当地民众的切身利益，自然会受到人们更多的关注，造成更广泛的社会影响力，无形中营造出一种社会监督作用。

结合政府投资“代建制”项目特点，我们把传统EPC总承包模式与政府投资“代建制”模式做个比较，可以发现二者虽然都是采用“交钥匙”承发包模式，但两者的投资侧重却有所区别。传统EPC总承包项目多数为经营性项目，项目业主作为投资者的同时也是工程使用单位和直接受益人，侧重考虑的是如何使工程项目更快的投入使用并发挥效益；政府投资代建项目多数为非经营性项目，具有较强的社会公益性质，政府一般定位为投资者而非使用者的身份，所以更加看重的是在建设工程项目整体的完成效果、品质以及该投资项目在一定范围内的社会影响力。

2 代建项目的风险分析

代建项目的风险识别，是指对代建项目实施各阶段，影响或制约项目目标达成的各种不确定性及风险，既包括源于项目组织内部的，也包括源于项目实施环境中的各种不确定性因素进行识别和量化。

代建项目的风险分担，是指将具体风险分配给承担主体的指引。代建项目风险分担可能是独立承担、双方分担、优先承担等众多方式的组合。代建人应承担的风险因素应包括在投资总价包干中，且一经确定，该部分价款在合同执行过程中不予调整。而对于代建人不应该承担的风险，即委托人风险，加之双方共同分担的风险，一旦其相应事件发生致使合同执行的基础发生相应变化，由此导致投资控制目标发生变化的，应按照双方约定的方式对其总价进行调整。

代建项目的风险控制，是指通过风险识别及风险量化，采取合理的管理方法与技术手段，对项目活动涉及的风险进行有效控制，以合理的成本、保证安全、可靠地实施合同项目的目标和任务。

代建项目全过程风险管理即指项目风险识别→项目风险分担→项目风险控制几个阶段，良好的风险管理是做好代建项目合同管理工作的重要前提和保证。由于代建项目风险管理的具体过程十分复杂，这里不作赘述，仅针对代建项目主要风险作简要分析。

2.1 代建项目的工程设计风险

根据大量资料统计显示，工程设计费用虽然只占工程全部费用不到5%，但在决策正确的情况下，它对工程造价的影响程度达75%以上。目前国内建筑安装工程行业普遍存在的情况是项目业主急于工程施工招标，对设计单位的设计任务完成时间进行极大压缩，造成设计图纸仓促完成，存在不少缺陷和漏洞，因此工程设计成为了工程造价的最大不确定因素，增加了项目投资风险。代建项目的工程设计风险主要表现为：

（1）初步设计精度、深度不够，导致施工过程中设计变更频繁，增加了项目进度风险及费用风险。

（2）技术、经济结合不够紧密，设计标准未能从本地经济与使用单位实际需要出发，出现过于超前的现象，造成资源浪费。

2.2 代建项目实施范围界定风险

代建项目通常在批准投资概算阶段，对项目范围和项目内容定义较为笼统和模糊，没有准确“量化”，而在工程实施阶段委托人又不断提出新标准和新要求，增加了代建人的风险。特别是一些房建工程的代建项目，若在签订代建合同时没有明确和细化房屋户型、风貌设计、装修标准、环保等级、材料规格等内容，这些不确定性因素将给工程实施阶段带来相当大的风险控制难度。

2.3 代建项目的征地移民风险

建设征地移民安置工作是目前大多数政府投资“代建制”项目的重要组成部分，建设征地移民安置工作内容主要包括：永久土地征用、临时土地征用、移民安置、专用设施迁建、征地和移民协调工作、征地和移民相关手续审批等，由委托人负责实施，政府相关部门、移民综合监理、代建单位、施工单位配合协调。但由于征地移民工作具有征地范围广、移民人数多、时间跨度长的特点，同时还要考虑国家法律法规和地域特征等因素，实施此项工作实际操作难度相当大，甚至对工程建设顺利推进造成较大的阻力。

2.4 代建项目的其他风险

施工区域内桥梁、道路等交通设施对工程建设的影响；不良地质灾害对工程建设的影响；施工区安全隐患；毗邻其他工程项目的相互干扰影响；采购风险；支付风险；环境风险等都属于代建项目的常见风险。

3 代建项目的合同管理

在代建项目承发包模式中，代建单位既是“承包人”—受业主委托进行工程开发建设，实施投资控制；又是“发包人”—作为独立法人和业主代表的身份，自主选择分包单位并开展各项工作，实施项目管理。代建单位在项目前期阶段进行项目风险分析，制定项目策划，理清与各方的合同关系，在项目实施阶段充分发挥自身技术优势和管理优势，对项目质量、工期、费用进行总体控制，最后实现合同履约，完成项目目标。代建项目从前期策划到项目交付使用的全过程对代建单位的合同管理能力和水平都提出了严峻的考验。笔者将站在代建单位的角度，结合实际工作经验，对代建项目合同管理工作进行简要分析和阐述。

3.1 代建合同管理

代建合同是代建工程项目实施的基本纲要，代建单位按照合同约定承担工程的勘察设计、项目管理、施工监理、施工、竣工及缺陷修复等工作，业主按照合同约定的条件、时间和方式向代建单位支付合同价款，代建合同管理的实质是代建单位对合同总收入的控制。

3.1.1 代建合同的签订

代建合同的签订是项目前期合同管理最重要的环节，代建单位在签订代建合同时主要应考虑工程总投资、工程内容和范围、工程主要风险等。代建合同除了要确定代建工程总投资、工程范围规划、质量和工期要求、工程款支付方式、价格调整方式、取费标准，双方的权利、义务和责任以及违约条款等内容，还应明确双方承担的具体工作范围和工作内容。具体强调以下两点内容：

3.1.1.1 项目范围风险控制

做好项目范围定义和核实：把工程项目进行分解和细化，分摊和削弱项目范围风险，在确定项目范围和项目目标过后，各方相关人员依据该事实进行核实和承诺，通过签订合同、协议等手段来实现这一过程。

做好项目范围变更控制：在项目实施过程中，由于项目范围和项目内容变化导致的工程变更不可避免，发生变更后，需要相关人员充分依据合同条件和工程变更管理流程，通过识别、判断、评估等流程对有关项目范围的变更实施有效控制。

3.1.1.2 明确项目业主在合同范围内需要执行的主要工作

设计方面：提供原始基准点、基准线和基准标高相关资料；气象预报、水情观测资料；相邻建筑物、构筑物、地下工程有关资料；需明确的设计依据及设计标准等。

征地移民方面：明确永久及临时征地范围；施工场地提供时间；施工用地范围内的专用设施迁建；施工进场条件等。

协调方面：办理本工程建设项目必须履行的各类审批、核准或备案手续；办理施工场地的专用和临时道路的接口及通行权、公共道路的通行权等手续。

3.1.2 代建合同的变更、索赔

项目实施期间由于各种原因导致的工程条件变化不可避免，代建合同的变更／索赔工作则是代建单位维护自身权益和控制工程造价的有效手段。在项目实施过程中施工条件或施工内容发生变化，代建单位应及时对现场实际情况进行分析判断并对照相关合同条件，确认该处发生的变化符合变更／索赔条件，即可提出变更／索赔申请。代建单位提出变更／索赔申请的依据主要来自以下两个方面：

（1）代建合同中约定的应由项目业主承担的风险或双方共同分担的风险。（如现场施工条件发生重大变化）。

（2）项目业主未履行代建合同约定中的工作内容及应尽职责（如业主未在规定时间内提供施工场地）。

代建单位提出工程变更／索赔项目的申报资料主要应包括：项目描述（需要阐述清楚变更／索赔事件发生的时间、地点、原因，采取何种措施，因此发生的工期延长或费用增加等情况）；申报依据（合同条件、设计文件、现场记录、相关票据等）；计量计价原则（合同条件规定或双方协商确定）；相关工期／费用计算明细表；相关证明、记录材料附件；相关单位、部门审核（批）签字意见表等。

3.1.3 紧密跟踪项目费用支付情况

在工程建设项目实施阶段，代建单位合同管理人员应对申报的工程结算、工程变更／索赔项目的审批和支付流程进行动态跟踪与配合，及时做好相关财务部门的沟通协调工作，避免因工程费用拨付的拖延对工程建设造成影响。

3.2 分包合同管理

分包合同管理是代建单位日常合同管理工作的主要内容，通过合同管理和费用控制两方面对工程项目的质量、工期、费用进行综合控制，“合同管理”是指利用签订分包合同、管理协议、考核协议等合同手段对分包单位实施项目管理，“费用控制”是指工程建设实施过程中涉及的各种分包合同变更／索赔项目的审核和控制。分包合同管理的实质是对项目总成本的控制。代建项目分包合同大致分为以下几类：

3.2.1 设 计

为了充分发挥工程设计对工程造价的重要作用，加强项目实施期间设计变更的控制，达到“限额设计”的目的，因此项目实施期间的设计管理显得尤为重要。

与设计单位签订《设计管理协议》是项目实施期间代建单位进行设计管理的重要手段，协议主要是以设计概算中对应项目的工程量作为限额基准，鼓励设计单位在保证工程质量、安全的前提下，进行设计优化以节约工程投资，根据设计限额下的优化节余大小对设计单位和主设人员进行奖励；如果在工程实施阶段发生超过设计限额一定比例的设计变更，则按照协议相关约定对设计单位和主设人员进行处罚；另外在协议中还应对设计变更新增项目的数量和工程量进行限制。

3.2.2 施 工

代建单位应紧密结合工程建设实施情况，综合考虑工程质量、进度、费用的总体控制情况，实施动态的施工分包合同管理。

签订施工分包合同需要值得注意的几点：

（1）在施工合同条件或合同谈判纪要里，需明确规定双方应承担的风险内容及相关调价原则。

（2）对于代建单位针对本代建项目提出的其他约定条件，要求施工分包人作出相应承诺（如相关费率、付款方式、现场人员管理方式、民工工资发放时间等）。

在项目实施阶段，代建单位应以合同条件为基础，结合工程实际情况进一步制定详细的计量支付管理办法，规范施工分包人期中结算、变更、索赔及完工结算的申报和审批流程，并以此为依据严格执行施工分包合同管理的相关工作。

为保证代建工程关键线路上的重要节点工期按时完成，代建单位可根据实际情况实行《目标考核协议》，明确相关奖惩条件，以激励施工单位加快施工进度，推进项目目标的完成。

3.2.3 监 理

工程监理在工程建设中一直充当着不可或缺的重要角色，为了加强对监理工作的管理，使监理人充分行使自己的权利和义务，代建单位可在工程建设过程中积极推行和实施监理工作考核制度，使监理工作阶段考核成果与监理服务费的支付紧密挂钩。监理工作考核制度可以直接在监理合同中作相关规定，也可以与监理单位以签订考核协议的方式明确，其主要内容包括监理工作考核时间及程序；考核实施标准；相关奖惩条件等。

3.2.4 其 他

代建单位的分包合同管理工作涵盖范围相当广泛，除了上述提到的工程设计、施工、监理外，还有诸如建安工程保险，材料、设备采购，不同性质的内部分包等多个方面内容，在条件具备的情况下，代建单位甚至还可以与征地移民、环境保护、交通管理等有关单位和部门签订管理协议以更好地满足工程建设需要。虽然代建单位分包合同种类多样，性质也各不相同，但分包合同管理的目的基本可以归纳为：有效利用合同手段，规避或减小不良的工程风险，使工程质量、工期、费用处于受控状态，推进工程建设任务的顺利开展。

3.3 推行实施《建造合同准则》

建造合同，是指为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同，而《建造合同准则》是国家制定的一项企业会计准则。代建工程项目通常都具有建设周期长、资产造价高、项目单项合同繁多的特点，代建单位在工程建设阶段积极推行实施《建造合同准则》的目的，在于规范建造合同收入、费用、毛利的确认、计量和相关信息的披露，真实准确反映企业生产经营成果，确保会计信息质量，促进项目经营管理水平不断提高，提供经营业绩考核、经营决策依据。

代建单位在执行《建造合同准则》的时候，需要开展进行的基础工作包括：确定合同初始收入；确定合同执行过程中增加或减少的收入项目，并据此调整合同总收入；编制初始合同预计总成本；核算合同执行过程中实际发生成本，编制调整日剩余工程预计成本，以此计算各调整日合同预计总成本；计算各期合同完工进度以及当期确认的合同收入、合同费用与合同毛利。

4 结 语

代建工程项目的实施都是有计划性、组织性和系统性的，但实施过程中又存在着许多不确定性因素，所以代建项目的合同管理工作也是灵活多变的，在工程建设各个阶段其工作侧重点也有所不同。本文主要提到了代建单位合同管理三个方面的内容：代建合同管理强调的是工程投资控制；分包合同管理强调的是项目管理，协调工程质量、工期、费用之间的总体关系；实施《建造合同准则》强调的是代建单位的企业内部经营管理，全面真实地反映企业经营成果和财务能力，使之能够在工程实施过程中做到有的放矢。

在日常合同管理工作中，我们需要理清各方合同关系，以投资控制和项目管理为工作重点，同时需要不断加强包括项目领导层、工程技术人员、工程管理人员以及合同人员的合同管理意识，才能真正有效提高代建单位的合同管理水平。

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F284

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1003－9805（2015）01－0074－04

2014－04－03

杜 铭（1986－），男，四川成都人，助理工程师，从事工程合同管理工作。