计算土地增值税简单技巧“四步曲”

刘小玉

土地增值税是我国对房地产行业进行宏观调控的重要措施之一，做好土地增值税的征管、清算和纳税工作十分重要，也是值得思考和关切的议题，其计税原理并不复杂，但是在具体的操作上有些困难。为帮助征纳双方掌握土地增值税的简易计算方法，本文结合实务举例及归纳基本要点，提出“四步曲”的计算方法，让土地增值税计纳起来简便、准确。

一、征税范围及其征收方式、规定

土地增值税是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

基本征税范围包括：（1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让；（3）存量房地产买卖。除此外，还包括以下具体情况的判定应征税：（4）抵押期满以房地产抵债（发生权属转让）；（5）单位之间交换房地产（有实物形态收入）；（6）投资方或接受方属于房地产开发企业的房地产投资；（7）投资联营后将投入的房地产再转让的；（8）合作建房建成后转让的。

征收方式：根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行土地增值税适用的是“四级超率累进”税率，其分类如下：

1.增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

2.增值额超过扣除项目金额50%的部分，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%（减扣除项目金额×5%）；

3.增值额超过扣除项目金额100%的部分，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%（减扣除项目金额×15%）；

4.增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%（减扣除项目金额×35%）。上述5%、15%、35%为速算扣除计算系数。

主要免税规定：1.对于建造普通标准住宅出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的；2.因城市实施规划、国家建设需要依法征用、收回的房地产，可以免税。

二、计算公式及其扣除项目

计算公式：

应纳土地增值税=增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入扣除项目金额后的余额。

扣除项目主要大类归集：

1.取得土地使用权所支付的金额；

2.开发土地和新建房及配套设施的实际发生成本；主要包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用；

3.开发土地和新建房及配套设施的费用；

4.旧房及建筑物的评估价格；

5.与转让房地产有关的税金（如营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税等）；

6.对从事房地产开发的纳税人可按本类（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计20%扣除；

7.财政部规定的其他扣除项目等。

三、实务举例

【例1】某省会城市远城区的春蕲综合楼面，假定有关信息如下，该处地价均为1800元/平米，销售均价为7500元/平米，建筑安装成本为1700元/平米，推广成本为120元/平米，财务成本160元/平米，人工成本为210元/平米，营业税及各项其他税额约为售价的5.2%，即390元/平米。

根据上述资料，计纳税过程如下：

第一步，计算扣除项目金额。

1.综合楼面地价1800元；2.建筑安装成本1700元；3.推广成本120元；4.财务成本160元；5.人工成本210元；6.营业税及各项其他税额等390元。

扣除项目金额合计：1800+1700+120+160+210+390=4380（元）/平米。

第二步，计算增值额。

销售均价为7500元；

增值额=综合楼面销售均价收入－扣除项目金额合计

计算增值额：7500-4380=3120（元）/平米。

第三步，确定增值率。

增值率=增值额÷扣除项目金额×100%

增值额未超过扣除项目金额为：3120元/平米÷4380元/平米×100%=71.23%，依上述“征收方式”条款对照，即增值额在50%-100%之间的，应按第2条款计算。

第四步，计算土地增值税税额。

土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

即：土地增值税税额：3120元/平米×40%-4380元/平米×5%=1029元/平米。

土地增值税纳税额/房价：1029÷7500×100%=13.72%。

从以上举例可以看出，该项目的最后利润中，土地增值税要占到13.72%。

【例2】某地级市玉晓房地产开发公司，2015年3月转让新建普通住宅楼一幢，取得收入5500万元，转让环节缴纳营业税及附加合计302.50万元。有关信息如下，该公司为取得该住宅地的土地使用权支付地价款和有关税费2200万元，房地产开发成本1100万元，利息支出120万元（假定能够按房地产项目计算分摊并提供金融机构证明）。该公司所在地政府规定的其他房地产开发费用的计算扣除比例为5%。

根据上述资料，计纳税过程如下：

土地增值税的计算：取得普通住宅楼收入为5500万元。

1.扣除项目=2200+1100+120+（2200+1100）×5%+302.50+（2200+1100）×20%=3420+165+302.50+660=4547.50（万元）；

2.增值额=5500－4547.50=952.50（万元）；

3.增值率=952.50÷4547.50×100%=20.95% ；

4.应缴纳土地增值税额=952.50×30%（税率）=285.75（万元）。

从本例中可以看出，房企开发公司计算扣除项目除涉及税费、开发成本、利息支出等外，在不同的情形下，还应当注意相关规定允许扣除的房地产开发费用计扣比例5%及其加计扣除20%的比例进行计算。