新型城镇化背景下我国房地产价格调控研究——基于马克思地租理论的框架分析

李建伟，胡　斌( ．山东工商学院半岛经济研究院，山东烟台64005;．特华博士后科研工作站，北京0009)

新型城镇化背景下我国房地产价格调控研究
——基于马克思地租理论的框架分析

李建伟1，胡斌2
( 1．山东工商学院半岛经济研究院，山东烟台264005;2．特华博士后科研工作站，北京100029)

［摘要］在考虑房地产价格主要影响因素的基础上构建了马克思地租理论模型，并在此框架内从新型城镇化进程中政府、农民、金融等行为视角分析了地租变化对土地价格进而对房价的影响机理。指出要实现对房地产价格的有效调控，就必须改革土地管理制度，避免政府滥用收取绝对地租的权利，确保对被征地农民的补偿;避免新型城镇化成为“土地城镇化”，降低级差地租上涨速度;避免房地产过度虚拟化。

［关键词］新型城镇化;房地产价格;地租理论;定价金融化

随着我国城镇化特别是土地城镇化进程的加快，我国房地产价格持续上涨，逐渐与决定其价值的基本面因素相脱离，房地产泡沫已经形成，即使在政府强调“新型城镇化不等于房地产化”的现阶段，虽然近期部分城市房价出现了小幅下降，但是房地产价格过高的现象依然突出，严重影响居民的民生质量。从表象上分析，房地产价格过高是城镇化进程中人们对房屋的需求过量引致的，但实际上其很大程度上缘于房屋供给成本特别是土地价格的快速上涨。另一方面，土地产品定价的金融化使得作为土地产品的房地产同时具有实体经济和虚拟经济的特性，虚拟经济的属性使得房地产价格出现了非理性的上涨。……