构建三有机制提升宜居城市建设水平

罗春度

（永安市房产管理局）

构建三有机制提升宜居城市建设水平

罗春度

（永安市房产管理局）

本文主要分析物业小区管理中存在的“三无”现象，针对具体地区的实践探索，阐述取得的成就，并总结经验，提出相关的建议和措施，以期进一步提高我国宜居城市建设的水平。

三有机制；宜居城市建设；建议

物业管理是房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理和房地产产业链中的重要组成部分。物业小区是城市组成的重要单元，其服务与管理是城市管理的重要组成部分。目前，我市住宅小区特别是旧小区普遍存在“三无”现象。

1　宜居城市建设中的“三无”现状

①管理主体缺位。部分老旧小区未成立业主委员会，未委托实施专业化物业管理，小区公益事业、日常管理处于放任状况。②管理资金缺乏。这些旧小区大多在20世纪80、90年代建造，未归集住房专项维修资金，未收集物业服务费（仅从自来水费中代扣每户7.2元/月的垃圾处理费，用于日常卫生清理），小区公共设施设备陈旧破损。③管理机制空白。由于小区缺乏自治管理的主体，内部约束和监管制度缺乏，卫生保洁、小区治安等处于无序状况，给城市管理、治安带来了一系列问题。

2　实践探索

2.1改进实践

针对这些状况，近年来，我市出台了《关于进一步加强住宅小区物业管理的意见》，以进一步健全完善物业行业监管和联动协调机制，明确主体责任、监管责任、维护责任，构建住宅小区物业管理长效制度。特别是对住宅小区内违规装修、违规搭盖等问题，建立了联合执法机制，有效减少推诿、扯皮的现象，采取强有力措施，遏制这一现象的蔓延。

2.2发展成就

物业服务是房地产综合开发的延续和完善，是现代化城市管理和房地产产业链中的重要组成部分。近年来，我市按照“有人管事、有钱办事、有章理事”的“三有”目标，不断推进住宅小区物业服务专业化和规范化管理水平，构建管理体系。①积极培育物业服务企业。一方面，采取嫁接、扶持相结合的办法，引导沿海地区物业企业落户永安，同时，积极鼓励创办本地物业企业，建立优胜劣汰的市场机制。迄今，共有10家外地物业企业入驻永安，创办本地企业25家，从业人员达1448人。上一年度，行业经营总收入4021.14万元，税收收入357.95万元。另一方面，对新开发的住宅小区，全面推行物业服务专业化管理。2014年，共有12个商品房预售项目与物业企业签定前期服务合同，接管面积126.36万m2，努力推动住宅品质与物业服务品位的同步提升。②加强规范管理。制订出台了《永安市住宅小区物业管理规定》，进一步明确、落实物业管理相关责任部门的法律关系和职责，推动齐抓共管合力的形成。今年来，又牵头拟订了《永安市人民政府关于进一步加强住宅小区物业管理工作的意见》，从“切实加强住宅小区自治管理”、“有效落实小区管理各项经费”、“加大物业服务企业扶持和监管”以及“健全完善评先评优激励机制”等四个方面提出进一步构建住宅小区物业管理长效机制。③强化监督考评。充分运用《物业企业百分制考评标准》，建立每季度一次的抽查考评和每年两次的综合总评，强化物业企业外部监督，提高规范化管理水平。建立了全市性的物业服务投诉平台，物业投诉、调查取证、处理等流程进一步完善，纠纷和矛盾化解机制进一步健全。迄今，我市已有111个项目770万m2物业小区接受物业企业专业化服务，成立业主委员会达99个，归集住宅专项维修资金18372万元。2个小区获得“福建省级物业管理示范项目”，8个小区被评为“三明市级物业管理示范项目”。住宅小区物业服务在优化人居环境中的积极作用进一步发挥。

2.3深度发展方向

住宅小区是城市组成的重要单元，小区物业管理是城市管理的重要组成部分。当前，我市住宅小区特别是旧小区大多未成立业主委员会，未委托实施专业化物业管理，小区公益事业、日常管理处于无序放任状况，物业服务费收取难，公共设施设备缺失或陈旧破损，由此给城市管理、小区治安带来一系列问题。为此，要从体制、机制上进行转变，建立住宅小区管理的长效机制。

3　构建三有机制，推进宜居城市建设的建议

3.1要落实“有人管事”制度

①要强化街道、社区城市管理职能。转变当前街道重项目、重经济、轻城市管理的状况，完善年度考评体系，加强对街道城市管理的绩效考评分值，同时，整合其相关职能机构，健全完善街道领导挂包社区制度，使其工作重心转移到城市管理、社区管理中。②要积极扩大业主委员会组建覆盖面。目前，我市大部分小区特别旧小区未成立业主委员会。要依照相关法规规定，由街道履职牵头会同有关部门指导住宅小区做好业主委员会组建和换届工作，选择热心公益事业的小区业主，配好业主委员会班子。要建立目标责任考核制度，“十二五”期间，各街道辖区符合条件的小区业主委员会组建覆盖面要力争达到100%，对一时无条件成立的小区，由社区居委会代行其职责，从而从主体上真正落实“有人管事”制度。③要推行住宅小区专业化物业管理。目前，旧住宅小区大多依托社区居委会雇佣保洁员进行日常简单保洁。要通过政策倾斜等相关措施，引导物业企业入驻小区尤其是旧小区，促进小区物业服务市场化、规范化运作。对入驻旧小区的物业企业，按一定标准给予开办费补助，并在5年内全额返还所接管旧小区的营业税。

3.2要落实“有钱办事”制度

①要落实住宅小区基础设施整治经费。对于公共设施设备严重破损、缺失以及外立面陈旧、脱落的旧小区，由街道牵头逐个排查、汇总，列入近两年内城市建设战役的重要内容，由市财政拨出专款，并发动小区业主按3%的比例配套筹资，进行专项整治、配套完善、美化绿化、改造提升。②要建立旧小区物业服务费缴纳和专项维修资金归集制度。对未缴纳物业服务费用和归集专项维修资金的旧住宅小区，由各街道办事处和所在社区居委会指导业主委员会召开业主大会，按照20元/户·月的标准，依照法定程序委托自来水公司从水费中代扣，以确保旧小区日常保洁等费用。③要落实住宅小区管理专项经费[1]。建议市财政每年预算安排60万元以上，专门用于业主委员会日常管理补助和住宅小区管理评先评优经费。“十二五”期间，按20%幅度逐年递增（可从物业企业每年上缴的约100万元税收返还），由房管部门统一管理。一方面，建立补助制度。对无归集专项维修资金的旧小区，成立业主委员会时予以补助3000～5000元的开办费。对业主委员会专职人员（500户以下小区设定1人、500户以上小区设定2人）按300元/人·月标准支付误工补贴。另一方面，要建立评先评优激励机制。由房管部门牵头会同有关部门和街道、社区制订“物业管理示范小区”、“优秀业主委员会”、“优秀物业服务企业”考核办法，实行每年一次评选，分不同层面和类型，按2000元至6000元不同标准予以奖励，通过以奖代补的办法，落实小区业主委员会日常管理费用。

3.3要落实“有章理事”制度

①要健全小区管理各项规章制度。房管部门和街道办事处要依照各自职能和有关法规、规章，结合小区自治管理实际，指导建立、完善业主大会和业主委员会议事规则、小区管理经费筹集制度、物业管理考评制度、保洁制度和绿化养护制度等，以制度管人、管事[2]。小区内用于出租经营的房屋，必须由所在业主委员会同意并提供书面材料，否则，工商管理部门不予办理注册登记及年检，房管部门不予办理房屋租赁备案登记。对欠缴物业服务费、违规搭盖、违规装修和改变用途的房屋，要予督促落实整改措施，在补缴物业服务费及落实整改并经社区居委会验收出具证明后，房管、国土部门方予办理产权交易过户、抵押登记及出具就学产权证明等，并将其作为前置要件进行把关。②要建立小区各类违章整治联合执法机制。目前，一些小区内违规搭建、违规装修、违规饲养、违规种植以及违规改变房屋用途等现象严重，而且呈蔓延趋势。由于涉及法规、部门多，行政执法手段弱，且存在推诿、扯皮现象。因此，应由市城管委牵头，建立相关执法部门联动机制，进行综合整治。对一些难点、重点问题，必要时采取停水、停电等强有力的手段和措施，督促整改落实。③要完善小区管理监督考评制度。要进一步建立并完善新旧小区分类管理考评体系，由市房管部门牵头会同城管办、爱卫办、文明办以及相关街道、社区，实行每季度一次的实地抽查、考评，强化外部监管。通过考评，培育、树立不同类型的物业管理示范小区，总结推广经验，以点带面，发挥带动辐射作用，提升小区整体管理水平[3]。

4　结束语

随着不断地实践实践，物业小区的各项管理机制必将不断完善，形成完整的体系，在宜居城市建设和城市管理中发挥更大的作用。

[1]胡伏湘.长沙市宜居城市建设与城市生态系统耦合研究[D].中南林业科技大学，2012：58.

[2]黄江松.北京与世界城市：关于宜居的城市环境的较量[A].世界城市与精神文明建设论坛论文集[C].2010：366～374.

[3]李鸿辉.宜居城市建设与城镇集群的协调发展——以珠江三角洲为例的分析[A].2006中国科协年会[C].2006：500～505.

F299.27

A

1673-0038（2015）21-0164-02

2015-5-2