略论房地产企业资金与成本管控的结合

伍明新

（南宁市宾阳城建集团 财务部，南宁 530400）

0引 言

房地产问题一直是人们讨论的热门话题，除了房价高以外，作为我国经济增长的支柱产业，房地产行业的发展对于我国经济的正常运行有着难以估量的作用。由于政策和市场的原因，房地产市场的竞争日趋激烈。2014年，我国国内GDP增长速度创下了1991年以来的新低，房地产行业也背负着沉重的经济负担。2014年11月21日央行降息后，虽然给一线城市的房产销售带来了回暖，但是占比80%以上的二三线城市依然处于疲弱状态。专家指出：2015年是我国人口结构的拐点，中长期刚需人口逐渐下降，房地产行业面临高库存和人口结构的双重压力，从长远来看，房地产行业较难持续扩张。在激烈的市场竞争中，房地产行业应该不断寻求新的利润增长点，房地产企业应该认识到资金和成本的管控对于企业提高经济效益和提升竞争力的重要性。

1 房地产企业资金与成本管控存在的问题

1.1 缺乏事前控制的意识

目前，较多房地产企业仅仅只是在施工阶段注重了成本的控制。研究表明，设计阶段对于整个项目的成本的影响达到了70%以上，因此，房地产企业需要在设计阶段就注重对整个项目的成本加以控制。房地产企业可以将成本的管控效果与设计费用挂钩，对于成本管控较好的设计方案，企业可以给予设计单位一定的奖励，以使设计单位提高对于成本管控的重视程度，从而较好地对整个项目的成本进行管控。

1.2 缺乏完善的成本管控体系和方法

由于我国房地产行业发展较晚，大多数房地产企业缺乏合理的成本管控方法。房地产企业对成本进行管控的信息化程度不高，很多房地产企业缺乏一个合理的成本管控系统，仅仅是依赖于财务部门对成本进行控制，不利于房地产企业达到成本管控的效果。 另外，部分中小型房地产公司的成本控制仍然停留在纸质化阶段，这样既增加了工作量，也不利于成本管控工作的开展。

同时，我国房地产企业没能够形成完善的成本管控系统，不能及时对项目的成本进行跟踪和反馈。有的房地产企业对国外先进企业的成本管控方案进行了“移植”，却忽视了国内外房地产行业在施工、市场以及政策上的差异，造成了“水土不服”，虽然应用了先进的成本管控方法却达不到良好的效果。另外，对于房地产成本管控，没有设置惩罚的标准，不注意对成本管控的情况进行考核，使房地产企业的成本管控工作得不到很好的开展。

1.3 规模开发对资金造成较大负担

如果房地产企业可以合理地利用规模开发，则会给企业带来较大的好处。如果企业资金状况良好，能够实现多个项目同时进行，规模开发则会降低企业的成本。例如，规模开发会增加材料和设备的使用率，可以在供应商那里得到较大的优惠，另外在规划、设计和销售各个环节的费用都会因为规模开发而减少成本支出。但企业在进行规模开发的同时，如果不注重对企业资金流的科学管理，可能会给企业造成较大的风险。例如贷款金额所占比重较大，可能会由于工期的延长或者销售情况的不好而给企业造成较大的资金压力。

1.4 成本控制与资金安排不匹配

房地产项目从设计到竣工，经历的时间较长，整个项目的费用会受到很多因素的影响，如建筑材料的价格、房地产行业的行情以及国家政策的变化等。现阶段，由于材料和人工费用的上涨，以及国家的宏观调控，房地产企业在资金配置方面难以做到和成本完全匹配。另外，如果国家进行紧缩的调节，必将会影响到房地产企业的资金来源，对于房地产企业而言，则会面临较大的财务风险和经营风险。

2 房地产企业做好资金与成本管控相结合的对策

2.1 事先做好项目规划

房地产企业应该在开发阶段对于项目的成本进行初步的估算，包括开发项目的市场定位的预测，并将成本管控体现于前期设计过程中。一般来说，良好的成本节约应在设计阶段做好规划，可以达到整体成本节约的70%。企业各部门应配合成本管控相关人员对于项目的各项费用支出做出合理的估计，使企业的管理者事先估算出整个项目的资金规模，做出正确的资金管理决策。同时，企业的决策者要根据企业自身情况和项目的实际情况，合理地安排项目的工期，从而使工程项目的各项工作有序地进行，从而使成本得到有效控制。另外，企业应根据企业自身的资金情况和项目期限的长短，选择合理的融资方式，管理好企业的资金流。

2.2 施工期间做好项目的进度安排和资金支付

在房地产企业的项目建设中，要及时关注企业的资金变化和成本控制情况，从进度和额度两个方面对整个项目进行控制。对于进度，房地产企业应编制出合理的资金预算来保证项目的顺利进行，按工程的进度，结合项目的开发情况和整个企业的资金情况，对企业资金的日常进出进行管理。对于额度而言，房地产企业应对承包单位进行严格监督，在确保项目质量的基础上，减少支出。成立专门的成本管理部门，对于施工过程的各项支出进行严格的检查和审批，及时进行成本的统计，对于实际的成本支出和预算的差异进行分析，及时对施工情况进行改进。财务部门要在提前做好预算的基础上，及时了解各个项目的进展状况，明确企业的资金运转情况，对各个项目所需要的资金做出合理的安排，保证各个项目的顺利进行。

2.3 建立完善的成本管理体系

房地产企业应建立完善的成本管理体系，以保证项目成本管理的有效进行，以提升企业的盈利能力。要把成本管控的理念纳入从设计到竣工的各个环节中，对于预算和实际执行出现的差异要及时跟进、分析、找出原因，及时采取能够节省成本的措施。另外，要让企业的全体员工参与到预算管理和成本管控的工作中，在日常的工作中建立完善的成本管控机制和监督考核机制，坚持权利和责任相结合，将成本管控纳入员工的考核指标。对于成本管控考核的结果进行严格的奖惩制度，对于能够很好地完成成本管控的部门，进行一定的奖励；对于没有按要求达到成本管控效果的部门，除了给予处罚外，还应找出原因，确定改进方案。通过严格的考核制度，在整个企业加强成本管控的意识，调动员工参与成本管控的积极性，使企业更有效地开展成本管控工作。例如，万科是国内首屈一指的大型房地产企业，万科建立了高效的采购平台（中国房网），极大地减少了采购的成本。同时，万科还和建筑商形成了很好的双赢关系，具有良好的沟通渠道。

2.4 树立全局观念，做好资金与成本管控的结合

房地产企业要做好资金与成本管控的结合，既需要有全局意识，也需要企业的各部门加强配合和合作。对于财务部门来说，需要管理企业自身运营所需要的资金，也要考虑未来要用的资金。对于同时进行多个项目的企业，投入的资金较多，很多企业需要通过融资来保证多个项目的正常进行，同时又要避免占用资金过多造成较大的成本支出。财务部门需要对每个项目的资金情况进行合理的估计，也要清晰地了解本企业的资金运作，才可以制订出合理的资金方案。另外，企业在融资时，应根据项目周期的情况选择合适的融资途径，在保证项目的正常进度的同时，尽量减少资金成本，节约利息支出。企业在借款时，应使用短期借款为主，进行及时的偿还后再进行下一批短期借款的申请，这样周转可以提升企业在金融机构的信誉度，还节省了贷款的费用。例如，富力的经营模式就得到了业界的高度认可，在房地产行业的相关产业中，除了钢筋、水泥等领域之外，都建立了自己的生产线。富力通过完整的产业链有效降低了自身的工程成本，另外富力还致力于集中采购和标准化设计的实施，这成为了富力降低生产成本的另一项有力措施，这些成为了富力屹立于房地产市场的基础。

工程管理的相关部门应根据企业的战略目标，对项目的各方面做出合理的规划，使完成的项目符合产品标准，同时符合企业的长期发展。对于施工单位的进度要加强监督，尽量减少拖延工期的现象，从而也就缩短了资金占用的时间。

3结 论

随着国家进行宏观调控，以及当前人口结构对于住房需求的变化，房地产行业的暴利已经消失了，加强资金和成本的管控，提高管理水平是房地产企业进一步发展的重要途径。房地产企业的资金管理和成本管控贯穿于房地产经营的全过程，并且需要全体员工的参与，企业要树立全局观，从企业的战略目标出发，做好事前、事中和事后的资金管理和成本管控，以成本控制界定资金安排，以资金计划指导成本支出，为企业的整体经营和发展提供依据，全面提升企业的竞争能力，促进企业实现预期的战略目标。

［1］丁立秋．房地产企业成本管控相关问题研究［J］．经营管理者，2014（2）．

［2］张鑫．房地产企业成本管控探究 ［J］．会计师，2014（12）．