一线城市房价上涨并不代表房价将普涨

国家统计局6月18日发布的数据显示，5月份70个大中城市房价一改颓势加速上扬，特别是一线城市上涨明显，深圳环比涨幅高达6.7%。这是一个明确的信号，说明经历了一年多时间的调整，一线城市的房价似乎又有了起飞的迹象。

如何看待一线城市房价上涨现象呢？

首先需要明确，从世界范围来看，大城市人口的流动越快，房价也越高。人口向大城市集中的趋势不变，大城市房价上涨的可能性就加大。四个一线城市各有特点，但总体上来看，土地的稀缺性是导致房价上涨的共同原因。深圳很早就没有新的土地供应了，现在最热的前海是填海造出来的。上海虽有土地供应，但是到2020年不再新增建设用地供应，意味着只能通过拆迁改造获得土地，成本将会更高。而北京外围虽有很多土地可以开发，但中心区域房价上涨会很快，而在城市中心房价带动效应下，房地产的稀缺性会日益凸显。相对来说，广州房价看似变化不大，但其实是外围土地供应拉低了整体的房价。随着一、二线城市划定边界，房地产销售加速也会让城市房地产库存减少，造成供不应求。原来供求平衡的也会转为失衡，并逐渐对周边城市房价产生带动效应。

那么，一线城市的房价上涨是不是意味着房价会普涨？对此，我们应做客观的分析。作为房价风向标的一线城市，其房价上涨具有一定的示范意义。但不可否认的是，决定房价的最主要因素是供求关系。正因为一线城市有巨大的需求，才会因供求失衡带来房价上涨。对于三四线城市来说，有些地方已经供大于求，不会存在房价暴涨的可能。这轮深圳楼市领涨的部分因素，比如创新创业大潮、股市火爆的财富效应、自贸区政策等，这些是很多城市所不具备的。

房价的变化，其最终的因素取决于供求关系。我们不能因为一线城市的房价上涨就做出中国楼市已进入又一个上升期的判断。客观分析，我国楼市经过近些年的持续发展，必然进入调整阶段。仅仅凭借一线城市的房价数据，不足以说明我国楼市的整体状况。一方面，高房价催生的高库存，还需要很长时间去消化，我们不能只看到四大一线城市的复苏，二三四线城市的房地产去化压力依然很大。一线城市的房价回暖不能带来全国范围的房价普涨。另一方面，像纽约、伦敦、香港等国际大都市的房价只要有一点波澜就会引起关注。作为中国经济最为发达的城市，北上广深的房价事实上就是国内的风向标，既是投资者眼中的楼市高地，又是开发商抢地的重点城市。从这种意义上看，一线城市的房价有很大的非理性成分。

在房地产政策的不断调整和市场的自发调节之下，我们有望看到一个良性的房价走势。理性的住宅价格，合理的住房结构，使得居民资产不至于缩水，同时和老百姓收入增长速度大致相同。在这种状态下，即使一线城市房价非理性上涨，也不会影响整体市场的健康。