高度城市化、空间紧缩和产业升级下的房价

2015-05-30 05:35李宇嘉
中国房地产·综合版 2015年7期
关键词:房价供应深圳

李宇嘉

一、近期深圳房价“任性”上涨

股市狂飚突进,但房地产似乎也不愿成为“没落的贵族”。深圳,这个被称为我国楼市“风向标”、“优等生”和房地产市场化最先开始的城市,其楼市近期正在上演完全不输于股市的火热景象:久违的“日光盘”又回来了,这次上演“日光”的并不是原来的热点区域——福田、南山等,而是被称为公共配套设施相对差的原关外的宝安和龙华;二手房业主一夜反价50万元也被买家欣然接受,卖方市场又回来了,而且相当强势;热点二手住房供应片区“一房难求”,自贸区和学位房引领房价涨幅前两位,用中介的话来说“出一套、卖一套”;新房价格“跳涨”以万元为单位,恐慌性购房潮难以阻挡;非中心区(龙华、宝安等)的房屋单价以万元为单位“三年三连跳”,似乎已步入比肩福田和南山的豪宅时代了。

二、深圳房价上涨的特征分析

1.房价涨幅位居全国第一,未来或继续上涨

近期,深圳本地网媒上的几个帖子被大量转载,如《深圳房价跳涨以万为单位》、《我伙呆!若深圳房价一直涨下去,那将会怎样?》、《宝安房价10年涨10倍》。根据国家统计局的数据,深圳新房价格指数连续4个月(2014年12月-2015年3月)上涨,3月份的涨幅排名全国第一,同比跌幅全国最小,已回到1以内,年中有望在全国大城市中率先回升;二手住房价格连续5个月环比上涨,涨幅也排名第一,同比为全国唯一上涨城市。

5月初公布的百城房价中深圳新房价格31495元/平方米,同环比均上涨1.09%,位居10大城市涨幅之首,且涨幅超过其他上涨城市的三倍;二手住房价格环比涨3.29%、比3月份扩大1.82个百分点,涨幅也位居全国第一,且出现加速上涨的迹象,二手住房价格同比上涨了6%,涨幅比3月份扩大了3.68个百分点,涨幅同样位列全国第一,并且比涨幅排第二位的武汉(1.12%)高出近6倍。

日前,广东省现代社评院发布的《十大城市房价预期指数报告》显示,未来12个月,二三线城市房价预期将继续下跌;北上广深等一线城市房价预期将上涨。其中,深圳未来房价上涨预期指数全国第一。

2.房价上涨有5个特征

一是以学位房、前海和自贸区为代表的概念性房价上涨,去年10月份启动新一轮上涨以来,学位房和自贸区概念的房价分别上涨15%和10%。二是原特区外住房供应密集区房价快速上涨,其中以占据全市供应超过40%的宝安和龙华为甚。这两个片区的房价从2012年的2.0万-2.2万元/平方米上涨到目前的每平方米3.5万-4万元左右,去年四季度到目前,两个片区的房价每平方米上涨了1万元,有报道称宝安中心区的房价10年翻了10倍。三是价格洼地的房价迅速上涨,比如龙岗中心区、阪田、福田南等处于价格洼地的房价,去年四季度以来上涨20%以上。四是投资需求或入场,除了学位房成为新的投资品种外,房租连续32个月上涨,位置优越(主要是临近地铁)的中小户型次新房,有的租金超过月供,受到投资者的青睐,推动房价上涨。五是豪宅成交量暴涨近3倍,拉动房价整体水平。4月份,深圳一手豪宅项目成交268套、5.33万平方米,环比增加36%、同比增加288%。其中,800万元以上豪宅成交在豪宅总量中占比53%,环比上升15个百分点;1000万元、1500万元级别的豪宅成交分别占比37%、22%。

三、深圳房价上涨的原因探讨

今年以来,全国广大的二三四线城市房价依旧低迷,只有一线城市房价在上涨,但是并不像深圳这般疯狂,这在过去也是从来都没有的。即便2007年上半年,深圳房价涨幅连续数月位居70个大中城市之首,但与其它热点城市的涨幅差别不大,而且有“补涨”的特性(即北京和上海之前涨的太快)。对于此轮深圳房价狂飙式上涨,政策激励是首要原因,2014年四季度以后,“9·30”新政、公积金新政和近期的“3·30”新政,以及连续降准降息等政策激励,在降首付、降月供、降税费等方面形成利好是首要原因。但是,这是各大城市面临的共性,本文从深圳土地供应、城市和人口及存量住房特征、产业升级等三个方面进行本地特色的分析。

(一)住宅用地供应减少、供应结构失衡

1.新增住宅用地短缺,冲击预期和土地价格

除政策原因外,连续几年土地供应跟不上,恶化了供求关系紧张的预期、造成土地价格高企是重要原因。根据深圳规划和国土资源委员会的数据,深圳到2020年的建设用地总规模是976平方公里,现在已经用到940平方公里了。也就是说,未来5年只有30平方公里左右新增建设用地,平均每年只有6平方公里的新增建设用地,居住用途还要与道路交通、基础设施和工业等“抢地”。

2014年,深圳土地价格达到2.3万元/平方米,仅次于北京,其中工业用地价格达到3200元/平方米,比其他省会城市和直辖市都要高。因此,2009年以来,在深圳房价和需求相互推动下,房价进入最快速上涨时期,均价5年来基本翻了一倍。但是,商品住房用地供应或者无法完成计划,或者低于预期,特别是在“十二五”3600万套保障性住房用地刚性供应任务下,新增用地基本偏向保障房,商品住房供地大幅度减少。

因此,每当有一宗地“招拍挂”时,便引来很多开发商疯抢,恶化了市场供求预期、推高了楼面地价,造成未来房价上涨的预期。最典型的就是2014年10月,深圳当年唯一“招拍挂”出让的地块——龙华白石龙地块,该地块吸引来7家竞买人,最终成交楼面地价25094元/平方米,溢价率高达85.3%,创造了深圳居住用地楼面地价历史新高。

而统计数据显示,2014年9月份,龙华区域的新房均价为24387元/平方米,而周边的二手房主流价格位于2.2万-2.8万元/平方米之间,高拓户型的房子才可能达到3万元/平方米。该地块的楼面价格已经超过周边绝大多数的新房及二手房价,典型的“面粉贵过面包”,这直接推动龙华区域的房价从2015年初开始进入“3万元时代”。

事实上,这仅仅是深圳近年来新增住宅用地供应不断紧缩、逐年下滑的一个缩影。2013年,深圳仅出让三宗住宅用地,出让面积13.2万平方米,较2012年居住用地11宗、49万平方米的水平,出让面积缩减超过70%。相比之下,据中原地产统计,2008-2012年深圳居住用地平均每年新增供应62万平方米,住宅用地供应每年下一个台阶。

2.城市更新供应为主,周期长且不确定性大

近年来,深圳住房供应或者靠开发商手里的储备土地,或者靠城市更新,城市更新渐成主渠道。中原地产预测,2015年深圳有102个新建商品住宅项目进入销售阶段,其中的55个为更新项目,占比58%。但是,一方面,城市更新存在周期长、不确定性大,缓解中短期供求紧张的效果不佳;另一方面,在房价看涨、更新成本大、周期长的情况下,城市更新越往后走,更新成本推高房价的幅度越大;同时,近年来容易更新的区域已经展开,剩下的都是难啃的骨头,增加供应的周期更长。另外,城市更新不仅减少了价格低廉住房的供应,也推升了租赁价格的上涨,倒逼房价上涨。

3.其他类用地占比高,挤压了住宅用地供应

早在“十二五”之初,深圳市就紧盯六大战略性新兴产业和四大支柱产业,要求促进总部经济集聚发展,到2015年,累计引进国内外大型总部企业30个以上。在诸如比亚迪坪山工业园、华为科技城等项目的簇拥下,2014年,深圳市战略性新兴产业创造的GDP占比继续提升,达到35.3%。这一系列招商背后,都需要土地的支持。因此,近年来的土地供应向扶持产业倾斜。

2013年,深圳工业用地出让占比达到71.4%,而广州仅为58%,上海仅为43.47%,北京市含住宅在内的综合用地仅为44.2%;2014年,深圳全市土地“招拍挂”市场共成交45宗地块(除去企业转让1宗),总成交面积为188万平方米,而住宅用地只有1宗;2015年3月份,深圳市公布了《2015年深圳市城市更新单元计划第一批计划》,该计划中商住项目的占比缩减,新型产业用地占比升至70%。近期公布的《深圳市近期建设与土地利用规划2015年度实施计划》显示,2015年全市(含前海)供应建设用地1600公顷,65.6%将用于交通教育、医疗养老,商品住房用地仅占5.3%。

(二)城市人口吸附能力强,人均可支配收入全国第一,存量住房“稳定器”作用不彰

1.城市包容性、超强的支付能力、适龄购房人群规模大

“来了就是深圳人”,在深圳的公交站牌、户外公益广告,到处可见这一令外来人口无比温暖的宣传语。这句口号虽然简单质朴,但却反映了深圳城市的包容性格以及移民城市的独特气质。特区成立30多年来,数以千万之众“孔雀东南飞”,特别是致力于创业、实现梦想的广大仁人志士,深圳是最佳选择之一,这是深圳商品住房市场购买力源源不断、人口年轻化(平均在34岁左右)和适龄购房人群规模居高不下的主要原因。

2013年,深圳在岗职工平均工资达到7.7万元,相比上年增长32%,与中国省会城市和直辖市相比,深圳工资水平仅次于北京和上海。但是,从人均可支配收入的角度看,深圳超越了北京和上海,2013年人均可支配收入达到4.5万元,位居各大城市的第一名,而人均存款余额也位居内地城市第一。

1989年,深圳常住非户籍人口就开始超过户籍人口;1989年后,深圳每增加100万人口所用的时间仅为2至3年;1998年后,这座城市非户籍人口占比超过80%。目前,深圳市实际管理人口2000万、常住人口1300多万、户籍人口不到400万,土地面积仅相当于北京的1/8和上海的1/3。人口结构方面,深圳红利人口(15-64岁)占比达到88.4%、适龄购房人群(25-44岁)占比达到50.8%,远远比北京的35.2%、上海的29.6%和广州的39.9%要高。2014年,深圳小学入学量首次超过北京,成为最年轻的城市。

2.主体存量住房以小产权房为主,“稳定器”作用不够

深圳是个新城市,历史只有30多年,不像北京、上海和广州一样,在上世纪90年代末的“房改”前,就有大量的存量“适居”住房供应。事实上,尽管这些城市的存量老旧住房房龄长、建筑格局不新颖,但多数位于老城区,教育、医疗和交通等公共服务配套设施较完备。而且,“房改”后,这些存量住房都迅速转化为商品住房的一部分,对于应对市场化后潮水般的需求来说是个蓄水池,也是稳定器。

但是,自上世纪80年代建城以来,深圳就一直处于外来人口不断涌入的态势,存量住房供应的主体却是历史遗留违法建筑,即俗称的“小产权房”,占据存量住房的51%,商品房市场体量太小,仅占存量住房的20%多。并没有像北京、上海和广州等城市一样,深圳没有大量的存量“适居”商品住房,也就无法在住房需求强大的情况下,发挥稳定器和缓冲器的作用。

根据世联行的统计,按常住人口计算,深圳商品住宅户均住房仅为0.4套,远低于公开数据显示的全国户均1套的平均水平,常住人口住房自有率不足30%。目前,深圳超过1100万的常住人口中,70%的部分无房,他们长期在深圳创业,也就要在深圳安家落户,这一潜在的巨大需求随时都有入市的可能,而住房供应弹性很低,从而推动房价上涨。

(三)大城市中率先完成产业升级和创新驱动,推动收入增长和房价上涨

1.人均GDP全国第一、产业转型升级、摆脱外贸依赖

1979年,深圳生产总值只有1.96亿元;2014年,深圳生产总值达到1.60万亿元,年均复合实际增长率达到23%。2014年,深圳人均GDP达到了14.9万元,相当于2.4万美元,高于“北上广”,在大中城市中排名首位。在如此高的基数下,深圳在2015年1季度仍然实现了7.8%的增长,不仅高于全国整体水平,而且位居一线城市榜首。

从历史上看,深圳经济增长经历过两次低潮,但是终能走出困境,重新出发。1998年前后,深圳经济增速放缓,但在制造业发力之下,2005年深圳GDP突破4000亿,超出了“十五”规划目标3000亿元的43%。这一数字背后,是深圳本土民企的崛起;2008年金融危机以来,外需放缓、成本上升,深圳经济发展再次遭遇挑战,但深圳积极推动经济转型和产业升级,经济增长速度并未出现大幅下滑,始终高于全国整体水平。

2008年前,深圳经济对出口的依赖度较高。从2000年到2006年,深圳工业销售产值中外销占比持续上升,最高曾达到了66%,出口拉动工业销售产值快速增长。2013年,深圳出口总额超过3000亿美元,增长12.7%,占全国出口总值的13.8%,占到广东全省出口总值的48%,外贸出口总额连续22年居全国大中城市首位。2008年金融危机后,外需大幅放缓,深圳这样对外需依赖度高的地方经济受到冲击。从2009年开始,深圳着力帮助企业拓展国内外市场,以期实现经济从外向型向内外并重的转变。2013年年中,深圳工业外销比例降到了50%以下,首次低于内销比例,2014年进一步下降至49.1%。与此同时,工业销售产值仍旧加速上升,显示内销的增加较好地弥补了外销的减弱,经济对出口的依赖度降低。

2.完成现代服务业转型和创新驱动、成为中国的“硅谷”

2014年,深圳第三产业占GDP的比重达到56.5%,创历史新高。第三产业中现代服务业增加值增长10.5%,占第三产业比重达67.6%。互联网和金融业发展最为突出,物流业发展势头良好,而其他新兴业态,包括互联网金融、信息消费、供应链管理等也是亮点不断。深圳被称为是“中国的硅谷”,已在全国率先实现创新驱动转型。

深圳不像北京有众多的中字头国企,不像上海外企云集,但是深圳的创新精神却让其他地方望其项背,单位GDP能耗全国最低,5月15日社科院发布的《城市竞争力蓝皮书:中国城市竞争力报告NO.13》显示,深圳超越香港跃居综合竞争力榜首。历来,深圳有着创新的传统,华为、腾讯、中兴等给深圳积累了很多人才,对深圳互联网的发展影响深远。此外,深圳有着完整的互联网产业链,从资金到技术一应俱全,从点子到应用,不过一步之遥。

深圳稳居中国金融业第一梯队。1998年,深圳金融业的增长放缓,2000年深交所停发新股对深圳金融业打击巨大,但从2005年开始,深圳金融业开始发力。2014年深圳金融业增长13.8%,占GDP的比例达到了14.0%。金融机构总资产突破7万亿元,比年初增长21%。前海的发展也将助力深圳金融业,截至2014年底,前海注册的金融类企业超过1万家,占比达到56.7%。深圳交易所近几年的交易额更是直追上海证券交易所,2014年仅略低于上交所2%。

在“互联网+”、“中国制造2040”、现代服务业等三个经济增长引擎中,深圳在国内各大城市中走在最前面。IT行业的华为、中兴、腾讯,金融行业的平安、招商,房地产行业的万科、华侨城,高技术产业的大疆、光启、固高,传统行业“不传统”的劲嘉、美盈森,还有比亚迪、顺丰,等等,都是中国乃至世界各行业中的佼佼者。

根据美国住房监测机构的数据,美国房价最低的5个城市是密歇根州的底特律、内华达州的拉斯维加斯、俄亥俄州的克利夫、印第安纳州的印第安纳波利斯和内布拉斯加州的奥马哈,这几个城市都是传统产业集聚的城市。而房价最高的前5个城市,则是加利福尼亚州圣何塞、加利福尼亚州旧金山、加利福尼亚州奥伦奇、夏威夷州檀香山和纽约州长岛。而排在第一位的就是有着硅谷之称的圣何塞,因为这里的产业结构较为高级、人均收入最高、单位空间产值最高、最具人才吸引力和购买力,房价最高也就不奇怪了。

李求军/责任编辑

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