如何破解“农地”入市的障碍

郝银

摘 要：文章从“农地”入市的内涵出发，从法律障碍、体制障碍、产权障碍三个方面剖析了“农地”入市的障碍因素，并提出了“农地”入市障碍解决的途径，包括完善“农地”权能，改革财政体制，修改相关法规。

关键词：“农地”入市；障碍因素；土地市场

据《广州日报》 2014年12月23日报道，深圳首宗原农村集体工业用地完成入市一年过去了，深圳再无“农地”成功入市案例，而首宗“入市农地”也面临着建设规划许可证和建设施工许可证仍未获批的尴尬。“农地入市”为何遭遇障碍？该如何才能实现“农地”与城市国有土地“同地、同价、同权”，建立起城乡统一的建设用地市场？成为新常态下改革农村土地管理制度亟需解决的重要问题。

一、“农地”入市的内涵

在地方政府垄断土地一级市场背景下提出的“农地入市”，多指集体建设用地用于城镇建设时，可不经过政府征购这一环节，直接进入土地二级市场进行交易，包括集体建设用地使用权的让渡、抵押等，其所有权性质依然不变。然而，并不是所有的集体建设用地都能够入市交易，根据十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（以下简称《决定》），能够入市的这部分“农地”特指农村集体经营性建设用地；而对其“入市”也有着明确的限制，即只有符合规划和用途管制的“农地”才可以入市，如过去的乡村工业用地，在符合规划和用途管制的前提下，才可以进入城镇建设用地市场，享受和国有土地同等的权利。……