当前社会环境下非商品房物业管理理解及模式研究

程也

【摘要】随着国内房地产事业的继续发展，非商品房的物业管理成为了困扰各开发公司的一大难题，本文综合分析了当前形势下非商品房物业管理的几种典型模式，通过对比各模式的优缺点，为不同类型的非商品房物业管理提供参考，具有一定的指导意义。

一、引言

随着人民生活水平的不断提高，我国的房地产业迅速崛起。随着大量非商品房小区的投入使用，非商品房物业管理问题逐渐引起了关注。物业管理是改革开放、市场经济条件下住房制度改革的必然产物，它的管理模式必须适应社会主义市场经济体制的要求。物业管理作为直接关系到广大人民群众日常工作和生活的新兴行业，物业管理自然会成为社会问题的热点和管理探索的焦点，它的产生与发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，实施社会再就业工程起着积极的促进作用。物业管理发展迅速，社会化、专业化、市场化的物业管理体制已成为城市发展的必然趋势。本文通过对比非商品房小区的几种物业管理模式，综合分析各模式下的优缺点以及适用范围，为同类小区物业管理提供参考，具有一定的应用价值。

二、对物业管理相关解读

通常一般认为物业只不过是“房地产”的一种方言表述。在法律上，房地产的概念往往与开发经营活动有更直接的联系，而物业则是指已建成的房地产，而且更强调以共有所有权为纽带、以各业主的专有所有权为核心的权利体系。现在“物业”的概念已为人们接受，而且我国房地产法学界和有关物业管理的规范性文件，对“物业”概念的内涵和外延的理解基本趋于一致，即物业泛指各类房屋、附属设施以及相关的场地，既可以是整个住宅小区全部与住宅相关的整体产业，也可以是单体的房屋财产，如高层或多层住宅楼单位、综合大楼、写字楼、商业大厦、宾馆、厂房、仓库等，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理是房地产综合开发的派生物，它作为房地产市場的消费环节，实质上是房地产综合开发的延续和完善，是一种综合性的经营服务方式。对物业管理的定义我们可以从广义和狭义两方面来界定。广义的物业管理，是指业主对物业依法进行的自治管理和受物业业主选聘、委托的物业管理企业进行的专业管理的结合石而狭义的物业管理，是指依法成立的物业管理企业通过公开、公平、公正的市场竞争机制接受物业业主选聘、委托，依据物业管理法规的规定和物业管理合同的约定行使管理权，运用现代管理科学和新方法、新技术，对受托管理的物业进行维修、养护、改良、经营，以发挥物业的最大使用价值和经济价值，对基于受托管理的物业发生的公共秩序实施监护，对物业的业主和非业主使用人提供特约服务，并依约定合理收取单纯物业管理报酬和特约服务报酬的专业服务性行为。

三、非商品房小区物业管理模式综合研究

非商品房，顾名思义就是不以作为商品为目的房子，福利性保障房多属于非商品房，这种非商品房主要以企业为员工提供的福利性住宅，或者政府投资的一些保障房。目前，非商品房小区的管理模式主要有以下几种模式。

1建设单位单位自行管理的物业管理模式

这种模式一般建设单位成立自己的物业管理公司，并通过公司自行管理。该模式的具有的优点是：建设单位比较重视，随着社会主义经济建设的发展，住房已经成为每一个公民十分重要与关注的问题，该模式有建设单位配有专职物业管理负责人进行管理，并成立相关职能部门，管理的主要对象是本建设单位下建设的小区业主以及房产相关设施，模式相对较为单一。当业主有相关意见或公共设施出现损坏需要修理时，可直接向物业公司下的有关职能部门反映，并能尽快得到解决。但这种模式同时也存在很多的问题：具体表现在物业管理人员流动性比较大，大部分物业管理人员通过招聘、解聘、辞职等大量流动，给售后小区物业管理带来了不便，不能适应社会主义市场经济发展的需要。此外，这样的物业管理公司并不是建设单位的子公司，不具备独立法人资格，经营管理工作一般会受到较大限制，难以实行职能分解、经济利益上很难和原建设单位脱钩，也不利于面向社会形成规模经营。

2市场化的物业管理模式

这种物业管理模式完全市场化，一般采取将售后非商品房小区的物业管理直接承包给成熟的物业公司进行管理。小区居民向物业公司缴纳相应的物业管理费用，由物业理公司对小区的居住环境、设备设施、安保安企负责。这种模式虽然适合市场经济的发展要求，但是却被一些陈旧政府改造的社区的现状所束缚，目前很多老社区政府如果重建会面临许多社会问题，只能通过改造这些社区以适应城市的发展，但是多数这些老社区都存在着建设年代久远、配套设施（如道路、车位、绿化、基础设施等）不齐全、相关基础设施（如管网设施等）老化等小区本身硬件条件差的情况，这造成物业管理维修难度的增大。另外，有些个别小区业主由于存在着经济困难无法负担物业管理费用，或者本身对企业存在依赖倾向不愿缴纳高额的物业管理费用，使得物业资金缴纳困难。由于面对这多种障碍，导致市场上的物业公司不愿接手售后小区的物业管理，小区的市场物业模式难以维持下去。

3社区自治模式

一般出现在原有建设单位所建小区还没有完成的情况，而有些业主却已入住或者小区的基本配套设施也没有建设完整，而原建设单位也不再建设，从而导致小区无人过问物业，也无社会组织或者单位接手管理，因此只能自行管理。但是这种物业管理模式的缺点比较凸显，首先由于缺乏专业的物业管理系统，自行管理的收费难以保障；其次售后小区将面临以下问题：环境脏乱差、小区频繁有生人进出入并且无人过问、无任何安保措施、以及其他一些配套设施坏了找不到人维修等情况。但是当出现这种小区时，地方政府逐步接管小区，采取社区自治的模式。由社区人员领导物业管理，有专门的分工：对小区进行封闭管理，小区居民或社会困难户担当安保职责；在收缴费用上按照工作人员的多少进行合理收费，政府给予相应补贴；对社区基础设施通过集资以及提取维修资金的方法进行维修改造，改善小区居住条件。这种社区领导下的自治模式不仅没有给业主增加压力，反而大大减轻了业主的负担，充分有效地利用了小区内的各种资源，在不增加居民负担的基础上改善了小区内的卫生和治安环境，让居民能住得安心和舒心，关系更加团结融洽，为构建和谐社会打下了良好的基础。同时，这种自治模式也给政府减轻了压力，使政府能用较低的成本达到比较好的效果，也为以后引入现代化的物业管理起到了一个过渡的作用。

四、结语

本文对现阶段国内物业管理的相关概念进行了深层次的解读，同时对非商品房小区的几种物业管理模式做了简要介绍，并分析了几种模式的优缺点，通过对比各模式的优缺点可以得到以下结论：对于新建的大型非商品房小区，采用建设单位自行管理的物业管理模式是较为理想的，而对于新建的小型非商品房小区，则采用市场化的物业管理模式较好，同时，对老城区陈旧社区改造后的非商品房小区物业管理，则采用以政府为主导，社区居民自治的社区管理模式最为理想。

综合上述结论，为其余已建或者在建的非商品房小区物业管理提供参考，具有一定的指导意义。