论城市拆迁补偿

乔水仙

摘要：随着城市建设的快速发展，各地各种房地产开发建设项目、拆迁工作大面积铺开。拆迁利益矛盾也日益激烈、暴力冲突、甚至是各种极端事件不断发生，拆迁已经成为全国性的话题。面对现今严峻的形式，从根源上分析纠纷，寻找解决纠纷的办法，对城市建设的和平、稳定进行具有重要的意义。

关键词：城市拆迁；土地储备；公平补偿

近些年来，随着经济与城市建设的飞速发展，各地各种房地产开发建设项目、拆迁工作大面积铺开。虽然推动了城市的快速发展，很大程度的改善了城市的城市形象，提升了城市品味，但是同时也给被拆迁人的生活状况带了不好的影响，激化了社会矛盾，有些地方的拆迁问题甚至已趋于白热化。面对严峻的形式，有必要从纠纷产生的根源入手，寻求解决纠纷的办法，为城市建设创造和平、稳定的社会环境。

一、土地储备制度

城市建设用地多采用土地储备方式进行归集，拆迁补偿一般发生在土地储备的收购阶段，因此，要弄清拆迁补偿，首先要了解的是土地储备。

虽然各地土地储备的运行模式各有不同，但是都是既有市场运作的成分，也有政府行政的因素，区别就在那个成分多一些。

各地土地储备机构因政府授权而可以行使部分行政权力，同时也可以根据市场经济规则而行使企业行为，担当着双重角色。而实际上，细分行政主体在土地储备中的角色，可以发现土地储备的本质属性是，土地管理部门依职权做出土地规划，适当时候土地储备机构作为拆迁人进行拆迁，由房屋拆迁主管部门管理拆迁事务，拆迁人与被拆迁人进行补偿协商。虽然收购过程行政色彩较浓，但根据土地储备的非公益性和拆迁的民事行为性，土地储备应该为民事行为。

二、关于土地使用权

土地储备意味着土地权属的变更。土地储备机构如何合理分配土地收益是关键，从实际中可以看出，拆迁补偿纠纷也就是利益分配问题。对此，可以从两个方面进行探讨，一是确认房屋产权人土地使用权，房屋所有权人在购买房屋时，虽然没有直接与国家签订国有土地使用权出让合同跟，但是由于被拆迁房屋的开发商与政府签订过合同，所以，被拆迁人通过向开发商支付对价的方式，是取得了土地使用权的。因此，房屋所有权人是土地使用权的拥有者。二是关于城市土地使用权转移收益问题，首先被拆迁人具有合法的土地使用权，因而应该有权利获得土地使用权转让产生的收益。然后土地使用权是权利人享有、按合法目的使用国有土地的权利，是不受他人干涉的，因此国家在拆迁过程中，无偿强制收回土地使用权，并转手给开发商谋利益是没有法律依据的。政府必须在征得拆迁人的同意，才能将土地出让给开发商，否则政府与开发商签订的土地出让合同是无效的。

三、关于强行拆迁

根据《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）的规定，房屋拆迁是指建设单位根据城市规划要求和拆迁许可证，依法拆除批准的建设用地范围内的房屋及其他附属物，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。

关于房屋强行拆迁，关键在于它的强制力，无需获得被拆迁人的同意，就可以產生法律效力。由于这项权力的行使是以国家为后盾的，并且涉及私人房屋所有权的保护，因此，判定拆迁权行使是否合法的关键在于如何防止该项权力的滥用。首先判定拆迁权是否合法，应该设置一个标准，而这个标准就是社会公共利益。公共利益在法律上应该进行严格界定

四、关于公平补偿

（一）拆迁补偿应多方面考虑

补偿方面存在着多种问题，因此，必须对公平补偿的标准进行探讨。怎样的补偿标准是较为公平的，应该从多个方面进行考虑，这里从以下三个方面进行探讨：

第一个方面，对被拆迁人私有财产权的公平补偿必须考虑私有财产的既有价值和可得利益。如果只是单纯的从现有价值去评估补偿数额，是难以弥补当事人的损失的。例如有些人的生活经济来源主要是依赖于将房屋出租得到的租金，房屋本身的市场价值可能已经不高了，用比卖的价值更高。对于这类情况，就不能单纯的按照市场价格计算，可得利益必须被考虑在内。而对于采取非回迁方式进行补偿的，还应该考虑补偿拆迁给被拆迁人带来的隐性增加成本。由于大多数被拆迁人都被安置在城郊，拆迁得到的补偿金额无法负担被拆迁人在相同地段购买房子，而在偏远地段购房，接踵而来的就是交通、生活购物、子女教育等多方面的问题，这些无疑会增加被拆迁人的生存成本，因此，对此拆迁人也应该予以一定的补偿。

第二个方面，要维护"被拆迁房屋"业主的完全物权。首先需要维护被拆迁人的房屋所有权还有宅基地的使用权，然后应该按照"对世权"的方式进行保护，即除因公共利益需要政法依法征用或征收外，房屋业主均有权对补偿的数额和方式进行协商并对是否搬迁进行独立自主的决定。生存权应该为被拆迁人的维权底线。

第三个方面，公平补偿必须考虑分配正义。必须要确立一个基本的原则来保证被拆迁人的生活水平不会因为私有财产权的征用或征收而降低。城市拆迁补偿只有做到这一点，才是符合正义要求的。

（二）市场价值的含义

房地产评估一般指的是对目标房地产的市场价值进行评估，那么市场价值含义的理解对于评估结果就具有重要意义。对于市场价值，在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中，有一个"公开市场价值"定义："在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。"对于市场价值的形成，需要相应的市场前提：首先买卖双方均完全出于自愿；然后是交易的完成并不是急于购买或出售，而是有适当的交易时间的。在土地征用过程中，往往被征用方为非自愿的，并受到期限的限制，所以很多的国家，法律给予被征地者的土地补偿往往高于市场价值，充分体现了征用利益双方在法律上的平等的民事关系。

事实上，即使对上述方面进行了充分的考虑，被征用者仍然会觉得不合理。这是因为人们对于失去土地的评价往往要高于在市场上购买同等数量土地所愿意支付的价格。

参考文献

[1] 新编房屋拆迁补偿安置法律手册[M].中国法制出版社，2004年第一版

[2] 房屋拆迁安置补偿合同文本及相关法律规定[M].中国法制出版社，2003年第一版

[3] 钟兆智，钟万里.旧城改造中房屋拆迁的矛盾冲突及其解决方法[J].山西建筑，2008，34（34）

[4] 国务院法制办农林资源环保司等.城市房屋拆迁管理条例释义[M]，2001年第一版