公共租赁住房的可持续发展研究

刘金友

摘要：本文介绍了日本和新加坡的保障性住房的建设情况，并对我国的公共租赁住房建设的可持续发展提出建议。

关键词：公共租赁住房、可持续发展、日本、新加坡

1.引言

国家为解决中等偏下收入家庭的住房困难及改善外来务工人员的居住条件，完善住房供应体系，培育住房租赁市场，于2010年由七部委联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》， 公共租赁住房是对住房困难人群的过渡性的解决方案，旨在为不属于低收入人群但住房困难的人员提供住房帮助。

按照意见精神，公共租赁住房 按照以下原则建设： 1政府组织，社会参与。 2因地制宜，分别决策。3统筹规划，分步实施。政府提供政策支持，限定户型面积（严格控制在60平方米以下）按优惠租金标准向符合条件的家庭供应的保障性住房。未来几年这一类型的保障性住房会有快速的发展，对其可持续发展进行研究意义重大。

2.目前国内公共租赁住房的建设及发展现状

大力發展公共租赁住房是温家宝总理在 2009年《政府工作报告》中首次提出的。2010年 6月，七部委联合出台了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，住建部又于2012年5月 28日发布了《公共租赁住房管理办法》，对公共租赁住房的管理、分配、运营与退出机制进行了详细的规定，使公共租赁住房的建设和管理逐渐步入了规范化的轨道。

目前国内公租房房源通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等多方式渠道筹建，新建公租房以配建为主，也有相对集中建设。因此，目前市场上的公租房户型种类繁多，除了满足必须的面积和装修标准外，其它方面如平面布局，外装修标准等均各不相同，急需进行标准化和规范性户型设计及可持续发展的研究。

3.亚洲其它国家地区的公租房（类似住房）发展情况

3.1日本

3.1.1日本的住房以产权的分类来看，分为自有住房、公营住房、企业员工住房、民间住房等，其中公营住房中与我国公租房类似。公营住房是日本政府为城市低收入者提供的住房保障模式，以出租为主。由国家拨款补贴地方行政主体（都道府县或市町村）建造管理的低标准公共住宅，以低租金向本地区低收入居民和职工出租。

2008年统计数字为日本全国总住房5759万套，家庭户数4997万户，其中公营住房209万套，公营住房的面积标准为51平方米。

3.1.2公营住房中采取的可持续发展策略

○1延长住房使用寿命。首先在结构体系上，日本先后开发了W-PC（装配式大板结构），WR-PC（装配式大板框架结构），框架结构等以实现工业化生产和高精度的建造。同时，特别值得重视的是日本的"部件化"发展，也就是对内装的部品进行标准化，通用化的设计和生产，并提出了SI住房体系（骨架+填充体住房）百年住房体系（CHS）。

○2实施《节能法》。节能法提出二点措施作为业主的"努力义务"来实行。若建筑达到一定规模（2000平方米以上）就有义务向所属行政厅报告节能措施。

○3实施《建设再利用法》，以促进建筑材料的正确使用和资源再利用。规定对于一定规模的建筑物，施工者必须将建筑材料分类拆卸。然后，对分类好的特定废弃物进行资源再利用处理。

3.2新加坡

3.2.1

新加坡是世界上住房问题解决的最好的国家之一。

新加坡住房从总体上分为两大类，即私有性住房和保障性住房。

私有性住房面向高收入阶层（家庭月收入8000新加坡元以上），由市场提供。

保障性住房（组屋）面向中低收入阶层（家庭月收入8000新加坡元以下），由政府投资建设并实行有偿提供的住房，包括供出租的廉租房和供出售的廉价房两种。新加坡建国初期面临严重的住房短缺，1960年政府成立建屋发展局，对住房市场全方位介入，采取了"居者有其屋"组屋计划，"组屋更新计划"，"邻里重建计划"等计划，有效的解决了住房问题。从当年只有9%的人口居住保障性住房，发展为2011年约82%的人口居住其中。

新加坡保障性住房的主要特点：

○1是完全由政府主导。

政府不仅设立了专门的行政管理机构，构建了完善的保障性住房法律体系，而且建立了包括公积金在内的金融支持体系，以及完善的土地供应保障措施等。

○2是统一的运作机制和封闭管理的保障方式

由政府设立的建屋管理局统一规划、建设、分配和管理，并且针对不同群众提供不同标准的保障性住房，实行封闭管理方式，有明确的准入和退出机制，并用相应的惩罚制度确保其效力。政府每2-3年会对保障性住房的购买者的家庭收入重新审核。新加坡组屋的自有率很高，但组屋的出售和转售过程均在建屋管理局严格控制的封闭式管理下进行。

○3是针对不同时期和不同群体的保障性住房政策

在不同的历史时期政府推出不同的保障性政策。在住房短缺严重时期，大量兴建住房以出租为主。随着房屋荒的解决，政府逐步开始推行住房自有化政策。同时，针对一些特殊群体和弱势群体，提出了"老年公民计划"和"孤儿计划"等。

3.2.2.保障性住房中采取的可持续发展策略。

①由国家出台"绿色建筑标志"评价体系，通过国家扶持，扩大认知等手段分阶段推进"绿色建筑标志"的认证和节能减排。

②住房建筑工业化的推广

共进行了三次工业化尝试，第一、二次以失败告终，第三次取得了稳步发展，总结二点主要经验，①工业化不一定适合所有工程项目。②工业化需要大量可建造工程数量，以降低成本，同时建筑工业化最重要的是保证预制构件的生产和现场工作计划的协调

4.可持续发展的建议

从日本和新加坡的保障性住房发展历程可以看出，这两个相对发达的国家也经历了住房短缺的历程。并且均以国家作为保障性住房的主力，对环保和节能都有相应要求，有相对完善的住房政策和产业化发展规定。对我国的保障性住房有较大的借鉴意义，特提出如下建议：

4.1发挥政府的主导作用，完善管理体系

通过政府的主导作用，保障公租房的低建造成本，分布的多点式和合理性并确定完善的日常维护。建立合理和严格的准入和退出机制，在可控的体制内实现公租房的流通，实现居者有其屋，可借鉴新加坡的经验，使部分人拥有公租房产权。

4.2完善市场配置与政府保障相结合的住房供应体制。

我国的实际情况是，人口多，底子薄，经济发展水平不高，现在及未来很长一段时间还处于社会主义初级阶段。政府没有能力也不可能承担起多数家庭的住房保障任务。住房发展规划要着眼于"政府保障基本需求，市场供给与政府保障相结合"的住房政策体系。

4.3完善土地供给和金融支持体系

建立优惠的土地供给制度和稳定的金融支持体系及其长效机制是保障性住房成功建设的关键。土地供给应采取多种方式，鼓励集体土地入市。金融支持方案可借鉴新加坡经验，增加公积金比例，让金融机构参与等方式。

4.4推进产业化发展，实现户型设计标准化

实行标准化设计是，提高产业化水平的前提，在保证户型设计多样化的条件下实行户型标准化设计。从我国目前的建造水平来看，提高工业化率可有效提高住宅的建造水平，延长住宅的使用寿命，建议逐步推广结构和室内装修，设备分离的技术，在延长结构体系的使用寿命同时提高室内装修和设备可变性 ，以技术上实现可持续发展。

4.5提高节能环保水平，提倡建设再利用

目前我国的保障性住房建设对节能环保有明确的要求，下一步应加强对实施和管理的要求，并对建设过程中的资源再利用提出明确的要求和规定。

参考文献：

【1】倪虹、国外住宅发展报告，中国建筑工业出版社。