以房养老模式可行性分析

张轩畅

[摘要]我国已于2000年就全面进入老龄化社会。据第六次全国人口普查数据显示，60岁以上老人占比1326%，同比显著提高。我国现行的养老方式主要依靠传统的家庭养老，以及近些年出现的社区养老和机构养老。由于之前二十余年独生子女国策的推行，“421”结构式家庭已经成为城市家庭人口结构的主流构成，这使得城市独生子女的家庭养老模式逐渐变得力不从心。以房养老被认为是在目前这种形势下有效解决养老问题的新方向。

[关键词]老龄化社会；人口结构；宝鸡；以房养老

[DOI]1013939/jcnkizgsc201608119

1引言

据第六次全国人口普查数据显示，目前我国60岁及以上人口占比1326%，与上次相比上升293%。据国务院8月17日常务会议预期，我国史上第一个老年人口增长高峰将于“十二五”时期来临。

本质上而言，“以房养老”是一种反向的以房屋产权为抵押物的养老保险，在国外通常称之为住房反向抵押贷款，它针对达到一定年纪的老龄人口可以选择以出让自有房屋产权的方式为质押，于每个月或在固定的时间间隔由保险公司对申请人发放一定数目的借款，并同时保留申请人在其住所的居住权，直至申请人死亡后收回房屋产权及处置权的条约。

2国外成功操作模式

“以房养老”这种住房反向抵押贷款最早起源于荷兰，用于解决当地住房紧张问题，后来于1961年传入美国，在1984年经过美国房屋计划的科学精算后大幅成熟发展并于1987年取得国会支持，接着一年后列入HECM计划。随着人口老龄化问题的全球性蔓延，英国、加拿大以及中国香港都纷纷做出了自己的尝试，结合本地区的特性，推行了适合的以房养老项目。

21美国住房反向抵押贷款操作模式

现在通行的方式主要分为HECM房屋价值转换贷款计划、 FM财务自由计划和HK房屋保管者计划。

（1）HECM主要是由政府主导的适用于房屋价值较低人群的贷款模式。其贷款机构主要是由FHA授予的商业银行或者其他金融机构。它优于后两种方式的最大特点是：由住房与城市发展部承担保险机制的设计与管理，并同时为借款人与贷款人提供双边担保。

（2）FM是由公共公司发起的适用于房屋价值中等的借款人的贷款模式。其贷款机构为Fannie Mae这种贷款方式下可选择的支付方式较为多样，贷款人可以选择终身支付、信用额度支付或其组合。目前该种方式无保险覆盖。

（3）HK是属于私营性质由FFSF发起的适用于拥有较高价值房屋的借款人的贷款模式。在二级市场转让中，不同于前两种模式下由FM购买合格的贷款，HK已经实现了证券化转让方式。

22加拿大住房反向抵押贷款操作模式

加拿大在借鉴美国模式的基础上，也于1986年推出了具有加拿大特色的反向住房抵押计划CHIP。它的主要目标客户是退休人员。其最大特点是：提供给申请人的年金时无需缴税的。其具体申请条件主要包括：年龄为62岁及以上人士，并且必须拥有其抵押房产的产权。

3国内已有实践经验

早在2003年3月，“倒按揭”的概念首次在我国被提出。于2006年创办的幸福人寿保险公司就一直有参与“倒按揭”这种贷款模式的研发。银监会也于2011年9月就“以房养老”项目展开专项调查研究。在实践方面，南京、上海、北京以及杭州等地都做出了不同尝试，但出于各种各样的具体原因，均以失败告终。

31南京汤山“温泉留园”老年公寓

2005年4月，南京汤山“温泉留园”老年公寓率先在国内开展了“以房养老、以房换养”模式。其具体操作方案是：针对年满60周岁、拥有南京市本市60平方米以上住房产权且同时无子女亲戚等法定继承人的孤残老人，可以在自愿的基础上经过公证将自有房产的产权抵押给老年公寓办理老年公寓的入住，同时免交终身一切费用。但据调查，最终只有4位老人办理了该项业务，且因股东之间的经济纠纷问题最后全部搬出。该模式存在的最大缺陷是由于公众对于私营企业的诚信度的不信任，致使很多有需求的老人没有足够的信心来办理该业务。

32上海模式——“以房自助养老”

2007年，上海市公积金管理中心紧随其后推出了“售后返租”的以房养老模式。其具体操作方案是：年满65周岁，拥有50平方米以上房产产权的老人可以选择将其拥有的房产产权转移给上海公积金管理中心，并一次性取得房款。之后双方经过商议决定租期，再一次性由老人支付租金给公积金管理中心。同时由上海市公积金管理中心用作城市廉租房项目工程。

在实际操作中，一开始愿意尝试这种养老方式的有超过20户家庭，但后续由于子女的干涉，最终参与这种方式的家庭仅有一户。相较于南京模式，上海模式的最大优点是政府部门的介入。这在很大程度上打消了有意愿参与老人心中信任危机的顾虑。但上海市的房价始终位居全国前列，子女想要依靠自己的力量买一套房子压力是非常大的，所以最后纷纷出现子女干涉的情形也是有其市场因素的。

4宝鸡市基本情况概述

41宝鸡市人口结构概况

2010年全国第六次人口普查显示，宝鸡市全市常住人口为3716731人，同上次全国人口普查数据相比，十年共增加84380人，同比增长232%。共有家庭户1028579户，家庭户人口为3475578人，平均每家338人，同比357人减少019人。从人口构成比例看，0～14岁人口占比1469%，15～64岁人口占比7677%，65岁及以上占比854%。数据显示，宝鸡市人口结构已全面迈入老龄化社会。

42宝鸡市住房价格状况

自2009年3月至2014年9月宝鸡市商品住房签约情况如下图所示。

2009年3月至2014年9月宝鸡市商品住房签约情况

上图显示，宝鸡市近5年的房地产市场呈以下特点：①单套住房面积在2009年3月至2011年9月基本上稳定在100平方米，在100平方米均线上下小幅振动，而自2011年9月起小幅居于100平方米上方。②相较于全国商品房成交价格的变动趋势，宝鸡市商品房价格变动非常平稳，上升幅度较小。

5目前宝鸡市推行以房养老所遇到的阻碍

51思想观念阻碍，对新鲜未知事物的恐惧心理

自古以来，“养儿防老”的思维已经在国内流传数千年，家庭养老也确实是现行的主流养老模式。对于以房养老这个新生概念，绝大多数家庭都是陌生以及抗拒的。由于国内目前尚未形成规模化、流程化、成熟化的先例，人们都对以房养老的风险可控性有很大程度的担忧。

52无政府介入，公信力缺失

以房养老的主要双方当事人是愿意接受房产并且提供养老后续物质设施及人员配备支持的企业一方与抵押房产的老人一方，其中并没有政府的介入，也就失去了政府公信力背后的国家担保作为保障，使很大部分愿意尝试这种养老方式的老年人失去信任感与尝试的可能性。

53无保险公司介入，双边风险敞口太大

总体而言，由于整个项目周期长、时间跨度大，这就使得在如此长的时间周期里，房地产价格的变动所带来的风险变得不可控，使得项目承揽方的企业背负了极大的风险。对于项目中的老人而言，一旦企业由于周转等方面出了问题，届时自己的房产已经进行了抵押，以后自己的养老问题就会变得无依无靠。综合以上两个方向考虑，双方都需要保险公司的介入，来化解自身的风险敞口。但目前，暂时未出现有能力且有意愿推出相关产品的保险公司。

6针对上述阻碍可行的改进方式

61公众媒体加大宣传科普力度

公众媒体如广播电台、电视台、报刊等应在适当节目和时间区段进行合理化宣传，让社会公众从本质上了解以房养老这件事情的状况，进行全面的理解，而不是依靠主观上的猜想与判断。从而在信息的完全披露和了解的基础上进行正确的、适合自己具体情况的判断。

62鼓励保险公司推出相应产品，解决双边风险敞口

保险行业监管部门如保监会等，应该出台相关的配合鼓励性政策，以此来引导相关的配套保险产品更快地走向市场，从而从根本上解决以房养老这个项目的实施中存在的根本性问题——风险敞口过大。