公共产品资本化对商品住宅价格的影响分析

摘要：本文基于Tiebout公共产品资本化理论，以Hedonic模型为工具，以中国35个大中城市的公共产品供给状况与商品住宅价格为对象，研究了不同地区和不同结构的公共产品供给情况对商品住宅价格的影响，由此得出了相应的研究结论。

关键词：公共产品资本化 商品住宅价格

一、文献综述

查尔斯·蒂布特在其1956年的论文《A Pure Theory of Local Public Expenditure》中，构造了一个社区数量足够多的模型，居民根据自己的偏好，无成本地迁徙到效用最大的社区定居。这个过程被Tiebout称为“用脚投票”。在此过程中，最好的公共产品供给将使最多的居民迁入，从而使得该社区的房地产价格上涨，公共产品资本化由此而来。Oates（1969）通过首次运用实证工具，验证了Tiebout的理论。Ridker（1976）使用特征价格模型计算了环境质量的改善对住宅价格的影响。Brookshire（1982）等人则通过特征价格模型研究得出，空气污染、景观可达性、就业可达性、学校质量以及犯罪率的差异对住宅价格有显著影响。

国内学者关于公共产品资本化对商品住宅价格影响的研究，主要集中于运用国内数据进行实证研究。张迎春（2005）用统计软件分析房产价值增长与其距离绿地远近的关系，得出二者成反比关系。杨洋（2005）用市场供需模型分析了交通条件变化对房价的影响，得出交通条件的改善会导致住房价格呈上升趋势。刘旺、张文忠（2006）利用GIS分析法研究了居民在居住区位选择上的机制，得出教育资源、工作地都是影响居民选择居住位置的重要因素，并以此得出由较好教育资源和靠近CBD区域的房价普遍比较高的结论。……