“跳单”条款的效力认定与居间合同的法理再造

■黎 平

“跳单”条款的效力认定与居间合同的法理再造

■黎 平

为避免居间人利益落空，防范跳单行为的出现，需从居间人和委托人利益衡平原则出发，判断“跳单”是否违约。但是，跳单行为的性质和跳单条款的效力都不能简单地一概而论，根本的解决之道是回到居间合同本身，充分认识“委托人给付义务的附条件性和居间人报酬请求权的不确定性”的特殊性，再造居间合同的法理基础。应遵循利益平衡原则，平衡意思自治与霸王条款的关系，避免居间合同中的双边道德风险；应按照诚实信用原则，利用合同法违约责任制度，在解释论层面澄清和解决我国居间合同立法；如果中介未最终促成买卖合同成立，则可基于合同法的填平责任原则向委托人主张从事居间活动所支出的必要费用。

跳单条款；居间合同；居间人利益保护；利益平衡；诚实信用

黎 平，南京师范大学法学院民商法博士生，景德镇陶瓷大学人文学院副教授。（江苏南京 210046）

一、问题的提出：为什么居间人利益经常落空

在二手房买卖合同中，因买方“跳单”导致居间人利益落空是一种常态。2011年最高人民法院第一批指导性案例1号案例“上海中原物业顾问有限公司诉陶德华居间合同纠纷案”旨在解决二手房买卖活动中买方与中介公司因 “跳单”引发的纠纷。该指导案例确立了以下裁判规则：“居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得 ‘跳单’违约；但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于 ‘跳单’违约。”［1］

大多数情况下，居间人获取的房源信息并非基于卖方的独家委托，多数买方会 “货比三家”。即使签订了包含“跳单”条款的格式化的看房协议并接受了带看房服务，一般居间人对此也是“睁一只眼闭一只眼”；即使买方在多次看房之后与居间人订立了正式的委托中介合同，往往也会约定居间报酬分期支付。但 “货比三家”后买方“跳单”在所难免，居间人总是白忙活一场。买方“跳单”行为多发，利益驱动下“逃佣”是“跳单”发生的直接动因，但背后折射的往往是房产中介服务收费与服务质量的错位，本质上是信息不对称诱发双边道德风险。［2］

但是，如果居间人总是利益落空，居间行业就无法持续存在和发展，长远地看，也就无法给广大消费者提供优质的居间服务。居间人应如何避免白忙活，委托人应如何正当行使交易选择权，法律又应如何衡平居间人和委托人的利益，既维护房屋居间市场交易诚信又促进公平有序竞争？这一系列的问题的解决，当然与如何界定“跳单”、如何判断房屋居间合同中“跳单”条款效力直接相关，但根本的解决之道是回到居间合同本身，重构居间合同的法理基础并重新设计居间合同规则。

二、“跳单”行为的性质界定

“跳单”也叫“跳中介”，是房屋中介公司常见的法律问题之一，但是“跳单”并不是一个严格的法律概念。百度百科“跳单”词条强调了“中介提供了独家房屋资源信息”而排除了“中介提供的是非独家房屋资源信息”的情形，同时，只注意到“规避或减少佣金”的“跳佣”“逃佣”行为，忽视了委托人寻求房屋更优成交价的情形，如此一来，无异于大大缩写了“跳单”的范围；互动百科“跳单”词条只注意到委托人“逃避中介费的支付或少付”的情形，区分了侠义和广义的“跳中介”，狭义定义排除了委托人通过其他居间人达成房屋交易合同的重要情形，广义定义则增加了所谓“隐跳”的纯粹私下交易，超出了本文讨论的范围；有些学者只注意到了委托人规避佣金的情形，而忽视了更重要的寻求更满意的成交价的情形。［3］

基于上述分析，需重新界定“跳单”行为。“跳单”应该包含以下五个构成要件：第一，委托人签订了《看房确认书》之类协议；第二，协议中规定，如果委托人利用了房屋中介提供的房源信息，则委托人通过其他中介与第三人成交或直接与第三人成交的行为应该被禁止；第三，房屋中介已经履行了带看房义务；第四，委托人未通过该房屋中介而签订了房屋买卖合同；第五，委托人如此行事的目的是寻求房屋更优成交价或者规避按照协议约定履行向中介交付佣金的义务（不交或者少交佣金）。简言之，前三个要件是前提要件，第四个要件是客观行为要件，第五个要件是主观目的要件。

关于“跳单”行为的法律性质。一种观点认为，“跳单”是一种不诚信的行为，甚至是“恶意串通妨害第三方利益”的行为。委托人与中介签订的居间合同既然约定了“跳单”的条款，并且在房屋中介已经履行了合同约定的促进交易义务的情况下，委托人出于利益诱惑选择跳开中介是一种不诚信的行为。在房屋中介交易中，中介在掌握大量信息的基础上要为委托人筛选有用的房源信息，还要为促成委托人与第三人达成交易和办理后期手续提供一系列服务，委托人“跳单”相当于是“恶意串通妨害第三方利益”的行为。

相反的观点认为，“跳单”是委托人正当行使交易选择权的行为，或者行使任意解除权的行为。“跳单”违约的认定关键在于：委托人是否利用了中介的房源信息和交易机会等条件。如果委托人没有利用而另选他家，则不属“跳单”违约，而是委托人正当行使交易选择权的行为。前述指导案例即属之。同时，如果把居间合同理解为一种特殊委托合同，则委托人享有我国《合同法》第410条规定的任意解除权。只要委托人为减少报酬而“跳单”，就属具有“不可归责于该当事人的事由”，无论“双方跳单”还是“一方跳单”，委托人因有选择最优服务的权利因而都不构成违约。［4］

基于上述“跳单”概念的界定和法律性质的讨论，可以发现，问题的关键在于中介提供的房源信息、机会等条件是否被委托人利用而达成交易，而非该房源信息、机会是否具有 “独家性”。

三、“跳单”条款的效力认定逻辑

（一）有关禁止“跳单”条款效力的三种观点

“跳单”条款，也叫禁止跳单条款、规避跳单条款、防跳单条款、反跳单条款。由于委托人的“跳单”行为可能使居间人利益落空，与委托人约定禁止“跳单”条款就成为居间人常用的反制手段。但是对于“跳单”条款的效力则众说纷纭:有的认为，该条款置委托人别无选择的境地，实质上加重了委托人责任,排除了其主要权利,依《合同法》第40条应该认定无效；有的认为，委托人“跳单”使得居间人报酬请求权条件不成就,依《合同法》第45条第2款应该视为居间人报酬请求权条件成就；有的认为，该条款效力不可一概而论，而应视“跳单”行为的不同法律后果而定；有的认为，该条款是反制委托人恶意逃避对居间人的报酬支付义务行为,只要委托人支付了报酬，无论向哪家中介，该中介就不能主张委托人支付相当于报酬的违约金。［5］有关“跳单”条款效力的观点大致可归纳为三类。

一是有效说。跳单条款质在规制委托人的背信行为，虽为格式条款,但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形；［6］(P68)同时，跳单条款乃双方协商一致，合同双方当事人自然均应依约履行合同义务。

二是无效说。实践中，委托人往往被中介误导而忽视对自己的不利的“跳单”条款，而在“看房确认书”上签字，［7］该“跳单”条款通常以中介公司为了重复使用而预先拟定单方提供的格式条款，未与买房人进行协商，并在未促成合同成立的情况下要求报酬及违约金，客观上限制了买房人自主选择中介机构的权利，应属无效。［8］

三是折中说。“跳单”条款效力不可一概而论，而应视“跳单”的不同法律后果而定。应该特别强调两点：“跳单”条款既然是为反制委托人恶意逃避对居间人的报酬支付义务行为而设,如果委托人支付了报酬，无论选择哪个中介，都不构成“跳单”违约；在非独家代理情况下,假设委托人须向所有接触过的中介支付佣金,则显失公平。

应当指出，不是所有的“跳单”条款都是格式条款，即使某“跳单”条款属于格式条款，也不能一概视为无效。如果允许委托人随意利用中介特定房源信息和交易机会达成交易而不支付相应费用，对中介公司显然不公平。委托人自主选择交易的权利并不能排除其在享受到居间服务后应承担的给付相应报酬的义务，而“跳单”条款可以有效地防止委托人的机会主义倾向。此外，格式条款并非一概无效。格式条款并非跳单条款无效的当然原因，除非中介出现欺诈、胁迫或者乘人之危等情形，否则，对是否签署委托人始终具有选择权。［9］

（二）“跳单”条款效力的认定逻辑

跳单条款效力的认定应该遵循以下逻辑:

第一，坚持一个理念，这个理念就是：格式条款不等于霸王条款。当委托人要求中介公司带领去看房时，中介公司一般都会要求委托人在“载明看房人和中介公司的名称、房屋地址、建筑面积、拟售价格、服务内容、服务佣金的取得方式以及违约责任等”类似看房单上盖章或签字，虽然名称为“单”，但实际上已经符合合同的形式要件，就是一份媒介居间服务合同。中介公司单方提供的即使是加重对方责任的格式条款，只要进行了合理提示和说明，委托人就完全有机会进行比较和选择，自主决定是否签署，其消费者的自主选择权得到了尊重和保障，因此该格式条款就并非霸王条款。［10］

第二，厘清两个关系，委托人与中介和第三人分别构成居间和买卖两个不同的法律关系。那么，委托人和第三人合意解约，委托人是否仍需支付居间费？表面上，委托人和第三人先达成了买卖合同然后再解除之，和双方从未达成买卖协议相比，其法律效果对于委托人而言均为购房目的并未实现。但是，前者情形下，居间人促成了合同成立；后者情形下，居间人未促成合同成立。居间人已促成委托人与第三人签订房屋买卖合同，已履行约定的居间义务，买卖双方解除合同非居间行为所致，委托人仍然应该支付报酬。显然，买卖合同是否解除、是否履行和履行情况等，都不影响中介履行完毕居间义务的事实成立。既然居间人已经履行居间义务，促成委托人和第三人达成买卖协议，支付居间报酬乃是当然之理。至于委托人和第三人基于何种理由解除，只要中介公司并无违约行为，委托人就没有理由拒绝支付居间报酬。

第三，没有取得房主的书面委托不等于中介不享有居间权利。在一些诉讼中，委托人会质疑中介没有取得房主的书面委托，是否享有居间权利。互联网时代，中介公司绝大多数房源是在网上获悉，而网上的房源很可能被多家中介获取。房主在委托卖房时极少与中介签订书面的委托协议，因为这种委托往往是独家委托，会限制房主的再行委托其他中介公司的权利。在实际操作中，中介获取房源后，会给房主打电话，询问是否可以居间买卖房屋，且不收房主的居间费用，房主一般会接受。因此，即便是中介想与房主签订委托买卖协议，房主一般也不签订。换言之，当中介公司带领委托人看房时，房主的开门行为就表明房主同意中介公司代为推介该房屋，此时中介与房主之间形成了以“其他形式”订立的媒介居间服务合同。在该种情况下，中介享有居间权利。［3］

第四，明确委托人承担“房源信息非中介提供”的举证责任。一方面，委托人称房源信息非中介提供却不能提供证据证明应该承担举证不能的败诉后果；另一方面，委托人在得知房源且能自行交易的情况下再委托中介提供中介服务有悖常理，也可推定委托人利用了中介提供的房源信息。

四、居间合同的现实基础和法理再造

（一）居间合同的特殊性

在我国的合同法体系中，居间合同处所有有名合同之末，而且条文最少，只用了4个条款。我国《合同法》第424条规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”居间是以信息媒介为内容，以塑造缔约机会为目的，以实现居间人报酬请求权为效果的一种服务。一般认为，居间合同作为一种双务、有偿、不要式的诺成性合同，与其他劳务性契约相比，其特殊性在于委托人给付义务的附条件性和居间人报酬请求权的不确定性。［2］具体言之：

1.委托人给付义务的附条件性。通常，房产中介公司在得知买房人的具体要求后，会利用手头掌握的房屋信息筛选出合适的备选房源，然后带委托人查看房屋情况，这是履行居间义务的必要行为，也只是中介提供信息服务的开端，委托人利用中介方提供的交易信息完成了缔约才应当视为居间工作产生了匹配成果，居间报酬支付请求权才随之成立。

劳务性契约中提供劳务的当事人一方 （如承揽人、受雇人、受托人、行纪人）享有报酬请求权，居间人的报酬请求权的特殊性在于，由于居间人报告义务的无条件而委托人给付义务的附条件，使得的居间人的报酬请求权存在不确定性。只有当居间人促成缔约，委托人才给付居间报酬，换言之，委托人的给付居间报酬的义务生效以居间人促成缔约的特定条件成就为前提，至于委托人与第三人合同嗣后的效力如何，在所不论。当然，如果居间人违背诚信原则，致使委托人与第三人合同无法履行，委托人可以援引我国《合同法》第45条第2款，向居间人主张不当得利返还权或者损害赔偿。

2.居间人报酬请求权的不确定性。由于委托人给付义务的附条件性，居间人报酬请求权的生效需要“居间人报告缔约机会”和“委托人与第三人缔约”两个法律事实的结合，即居间人给付的行为要素和效果要素二者须兼备。但是，委托人与第三人最终是否缔约，不仅与居间人报告义务的履行质量有关，更取决于委托人的缔约意愿。一旦委托人出现机会主义倾向，居间人报酬请求权条件不能成就。

因此，委托人给付义务的附条件性和居间人报酬请求权的不确定性正是居间合同最大的特殊性。

（二）居间合同的现实基础：信息不对称条件下的利益失衡和道德风险

居间合同信息不对称的现实基础容易引起当事人利益失衡并诱发双边道德风险：

1.信息不对称引发委托人和居间人的利益失衡。司法实践中，“跳单”案件的裁判可分为三类。第一类否认“跳单”条款的效力，委托人不构成“跳单”违约，居间人没有报酬取得权。该类判决中，法院通常认定居间协议中的“跳单”条款属于排除了委托人权利、加重了委托人责任的格式条款，从而否认“跳单”条款效力进而认定委托人不构成违约。第二类肯定“跳单”条款的效力，委托人构成违约，居间人依据协议享有报酬请求权。该类判决中，法院通常强调“跳单”条款是当事人双方真实意思表示且并未实质上加重委托人的责任，依据合同自由原则，居间人一旦履行了居间义务就应该享有报酬请求权。第三类肯定居间合同“跳单”条款的效力，委托人构成违约，但是居间人没有报酬请求权，只能够主张必要费用之填平。三类不同意见的焦点就在于“跳单”条款是否有效,分析路径大多是从“跳单”条款是否属于格式条款、“跳单”条款是否加重一方的责任并排除了另一方的权利来分析“跳单”条款的效力。［10］

鉴于居间人是专业信息掌控者，为了保护消费者权利，避免居间人滥用居间身份，我国《合同法》第425、426、427条着重规制居间人的行为，赋予了委托人充分的权利：委托人享有任意解除权，委托人在委托之后可以随时终止合同，这会导致居间人在其工作获得成效前随时面临丧失报酬的风险；委托人的给付义务具有附条件性，而这往往给买受人“跳单”提供了便利，造成居间人的报酬请求权具有不确定性；在目前房产交易中存在大量多家委托的前提下，赋予了买受人最终选择权，使得居间人地位更为不利，委托人反而处于相对有利的法律地位。除了上述社会基础和技术进步引起的居间人和委托人法律地位的悄然转化，加之我国房产中介不公开不透明的交易环境，客观地说，我国现行的法律利益规范结构已经显得失衡，总体上有利于委托人而不利于居间人。

2.信息不对称引发委托人和居间人的双边道德风险。如上所述，《合同法》居间合同立法设计暗含着一个理论预设，即居间合同中的道德风险问题纯粹源于居间人滥用居间身份、不当履行居间事务。然而，居间合同的道德风险是双向的，委托人的机会主义倾向不亚于居间人，频发的委托人“跳单”现象即为明证。因此，为减弱双边道德风险，应尽可能认可“跳单”条款效力，最大限度地实现诚信原则。此外，为平衡居间合同当事人的权利义务，应对《合同法》第425条予以目的性扩张解释，让委托人在拒绝缔约时负担必要的告知义务，在法律上减弱委托人的机会主义冲动。［2］

（三）居间合同的法理再造

克服信息不对称所引发的利益失衡和道德风险问题是合同法的重要功能。由于居间合同具有委托人给付义务的附条件性和居间人报酬请求权不确定性的特殊性，更应强调利益平衡原则、诚实信用原则与违约责任制度作为解决居间合同中双边道德风险的基本工具。

一方面，要遵循利益平衡原则，平衡“意思自治”与“霸王条款”的关系，避免居间合同中的双边道德风险。利益平衡是民事立法和民事司法中客观存在的现象。民事司法中的利益平衡本质上是法官自由裁量，结果是“法官造法”。由于利益平衡的概念宽泛和裁判标准不确定，容易导致法官自由裁量权的滥用。因此，利益平衡本身需要一定的约束：适用范围上一般限于法律存在漏洞、法律发生冲突或者法律滞后情形；适用前提上可平衡的利益必须都是合法利益；适用标准要符合利益位阶和遵守比例原则；适用方法上不是只可意会、不可言传的黑箱过程，必须在判决书的说理部分通过法律论证过程予以展现，或者以利益衡量的指导性案例作为参考。

具体到居间合同中，在与任何居间人订立独家委托居间合同之前，买方理所应当有权选择报价低、服务好的中介公司，委托人基于一般居间法本质的基础思想——自然保留的自由，［11］当然可以召入多名居间人。作为反制，中介公司往往要求委托人签订看房确认书，或在居间协议中设置“独家委托条款”或添加诸多“未促成合同订立亦须支付费用”等“旱涝保收”条款，以防跳单。但是应该看到，客户“跳单”和房主私下完成交易，或者通过其他中介公司以更低的费用来完成交易——前者属于中介公司信息管理失控（既有收费过高、服务不到位等原因导致，也有法律控制手段不严密让客户有机可乘所致），中介公司可采取包括准客户信息的真实性确认、相关法律文件的签署、看房的程序设计和证据收集等对策；后者属于房主“一房多挂”，目前很难通过法律途径追究这类跳单客户的违约责任，因为在市场条件下，客户有交易的自主权和价格选择权，这本身不违背契约精神。对于“一房多挂”现象虽不能由中介行业统一作出禁止的规定，但中介公司可通过更专业的合同设计和提高中介人员业务水平予以限制。否则，依利益平衡原则，作为专业居间机构的房屋中介公司未尽审慎核查义务导致委托人利益受损的，仍然要根据其过错程度和因果关系等承担相应的补充赔偿责任。

另一方面，要按照诚实信用和利益平衡原则，利用合同法违约责任制度，在解释论层面澄清和解决我国居间合同立法。既然“跳单”条款不应仅以其属于格式条款为由否认其效力，但并不意味着“跳单”条款一概有效。但是，“跳单”条款毕竟是房屋中介对所谓委托人滥用交易选择权的单方反制手段，其正当性理应接受诚实信用和利益平衡两大原则之拷问。具体而言有三大问题必须通过司法解释或指导性案例在解释论层面予以明确。

1.合理确定“跳单”的“合理期间”。我国《合同法》对居间合同的期间没有规定。按照房屋居间惯例，居间合同中都有排除一定期间内的委托人终止权的约定。换言之，在该期间内，如果委托人利用了中介的房源信息获得缔约性利益，通过其他居间人或者直接与第三人缔约，居间人仍然可主张报酬请求权。当然，此期间不能无限期延伸，应当确定一个合理期限，既保证信息的时效性，避免委托人陷入漫长的等待期，又要保护信息的流通价值，保证市场竞争的自由度。［12］实践中，此期间少则2个月，长则12个月。结合房屋中介交易流程和互联网条件下房源信息流通状况，将委托人看房之后的3个月作为不得“跳单”的期限比较合理。

2.确定“恶意跳单”的认定标准。认定委托人是否恶意“跳单”，要综合各种因素来判断。如果存在合法有效独家委托协议的，委托人利用特定信息绕过该中介完成交易的，可认定委托人构成恶意“跳单”；若不存在独家委托协议，委托人利用中介提供的关键信息，跳过中介公司直接与出卖人私下完成交易，又不能证明通过其他合法途径获取房源信息的，可推定构成恶意“跳单”；若委托人是通过其他中介完成交易的，则要审查委托人与其他中介之间交易具体情况。如果委托人只是借其他中介公司作为幌子实为逃避居间报酬义务，应认定构成恶意“跳单”。［13］

3.如果中介未最终促成买卖合同成立，则可基于合同法填平责任原则向委托人主张从事居间活动所支出的必要费用。填平原则源于德国法中关于挖出土立方后恢复原状的理论，是我国民事损害赔偿的基本原则之一。在买卖双方未达成房屋买卖协议时，居间人仍然可以根据损失实际发生原则向委托人主张一定比例的佣金，以填平或者弥补自己实际发生的损失或者支出的费用。

五、余论：房屋居间行业需要综合治理

徒法不足以自行。行业的发展离不开包括从业者在内的市场主体的利益驱动，以及对当事人利益获取行为的立法引导，但是，行业本身的规范自律、交易参与者的诚信和自我保护，以及中立裁判标准的价值导引，也都是不可或缺的。因此，房屋居间行业综合治理至少应包括以下内容。

第一，加强行业规范与自律。政府主管部门和行业协会应该监督或指导出台房地产中介服务合同示范文本，规范房屋中介业务流程，明确收费项目，改革收费标准和收费方式，规范中介机构的资质和经纪人员的职业行为，提高中介的服务素质与道德素质，注重技术引领规范变革（例如南京引入 “二手房网签系统”，确保房源、交易信息真实可靠，使二手房交易变得透明），等等。

第二，当事人加强自我约束和保护。为了减少诉讼或者诉讼中的风险，居间人要和房主签订房屋出售委托协议，即便不能签订独家委托协议，也要签订非独家协议。委托人看房期间尽量不要签署看房协议之类的文件，签房屋中介服务合同时也要注意防范和化解风险，尽可能通过细化合同条款以明确双方权利义务及程序细节，利用补充条款或特别约定等合理规避和防范风险，付款时逐条确认名目和数额，注意索要并保留交费凭证，最终降低违约和产生纠纷的可能性。

第三，司法机关应及时出台统一的裁判标准。房屋居间合同纠纷的指导案例在一定程度上树立了跳单违约标准，但是居间合同纠纷还存在诸多法律空白点，诸如居间人促成房屋买卖合同成立后，贷款、过户、评估等属于居间合同的后合同义务还是另外形成委托代理法律关系？若是后合同义务，为何还收取贷款代办费？若是委托代理关系，法律科以居间人的义务是否过低？这些问题的解决都需要有明确的指导意见，亟待相关司法解释的出台。

［1］最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知(法〔2011〕354号)［N］.人民法院报,2011-12-21(4).

［2］税兵.居间合同中的双边道德风险——以“跳单”现象为例［J］.法学，2011，(11).

［3］高强.二手房买卖中“跳单”问题探究［EB/OL］. http://www.lawtime.cn/article/lll102522759102527853oo65233.

［4］隋彭生.居间合同委托人的任意解除权及“跳单”——以最高人民法院指导案例1号为例［J］.江淮论坛,2012, (4).

［5］汤文平.从“跳单”违约到居间报酬——“指导案例1号”评释［J］.法学家，2012，(6).

［6］张宁.房屋买卖居间合同中规避“跳单”条款的效力和“跳单”行为的认定［J］.法律适用，2010,(8).

［7］黄洁.防跳单条款成房产中介敛财工具［N］.法制日报，2012-10-23(5).

［8］吴宁,王小珂.反跳单条款的效力及跳单行为的责任［N］.人民法院报，2011-09-21(7).

［9］孙兆晖.消费者自主选择权与跳单行为辨析［N］.人民法院报，2013-10-03(7).

［10］张素华.房地产居间买卖中的“跳单”行为法律分析——以最高人民法院指导案例1号为视角［A］.中国民法学会2013年年会第5期简报［EB/OL］.http://privatelaw. net.cn/Web_P/N_Show/?News_CPI=27&PID=9055.

［11］Jauernig BGB,2003,Vor§652,Rn31.

［12］周峰,李兴.房屋买卖居间合同纠纷中“跳中介”现象的法律问题研究——以居间合同的信息匹配属性与复合型构造为视角展开［J］.法律适用，2011,(10).

［13］张英周.“独家委托条款”的效力与恶意“跳单”行为的认定［N］.人民法院报，2011-11-02(7).

【责任编辑：胡 炜】

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1004－518X（2016）05－0180-07

江西省社会科学规划项目“我国农村住宅流转法律问题研究”（11FX17）