加强行政事业单位闲置房产管理盘活非经营性国有资产

◎史学儒（秦皇岛市产权交易中心，秦皇岛066000）



加强行政事业单位闲置房产管理盘活非经营性国有资产

◎史学儒（秦皇岛市产权交易中心，秦皇岛066000）

行政事业性国有资产是指由行政事业单位占有使用、在法律上确认为国家所有、能以货币计量的各种经济资源的总和。行政事业单位的国有资产来源于国家拨给行政事业单位的资产，行政事业单位按照国家政策规定运用国有资产组织收入形成的资产，接受捐赠形成和上级无偿调入的各种资产，以及其他经法律确认为国家所有的资产。国家对行政事业资产的管理，坚持所有权和使用权相分离的原则，实行国家统一所有，政府分级监管，单位占有、使用的管理体制。行政事业单位国有资产按存在形态可分为有形资产和无形资产两大类；按其运用动态分为动产和不动产两大类；按其运用方向分为非经营性资产和经营性资产两大类。

房产作为不动产，在行政事业性资产中占有很大比重。以秦皇岛市为例：2014年底，秦皇岛市行政事业性房屋及构筑物面积550.65万平米，价值787570.74万元，占行政事业性资产总额的58%。土地面积1256.39万平米，价值68770.11万元，占行政事业性资产总额的5%，土地价值占比额度小的原因是土地为划拨用地，账面价值很低，如果为出让用地，价值可能要超过房产。因此，管理好行政事业性用房对于保护国家财产的安全和完整，防止国有资产流失，充分发挥行政事业资产的效能，具有十分重要的意义。本文拟从三方面探讨如何加强行政事业单位闲置用房管理，盘活非经营性国有资产。

1 加大闲置办公用房的调剂力度

近些年，随着经济的发展和生活水平的提高，各单位的办公环境和办公条件得到了改善，但是有些单位追求奢华享受，大兴修建楼堂管所之风，超标准使用豪华办公用房。反“四风”行动开展以来，中央要求停止新建楼堂管所和清理办公用房，随着清理工作的深入开展，各地清理出大量的闲置办公用房，这些闲置的办公用房应尽快有效利用起来，为此应做好以下几项工作：

1.1 清理出的超标准办公用房应集中

清理超标准办公用房时应尽量将办公人员集中，使每个单位清理出的闲置用房集中在一栋楼或几个楼层，这样有利于再分配。

1.2 腾空闲置办公用房

清理出的闲置办公用房应尽快腾空，不能只是名义上腾出，实质还在占用，也不能人走物在，或者以其他形式继续占用超标准房屋。

1.3 测算闲置办公用房面积

根据房屋不同的建筑特点和布局结构，分门别类测算闲置办公用房的面积。

1.4 对闲置办公用房再分配

综合考虑闲置房屋的结构和布局，用房需求单位的性质和特点，以及与房屋原使用单位的业务关联度等因素，对闲置办公用房重新进行分配。

通过调剂和再分配，一是行政事业单位实现了屋有其用者，使资产得到合理配置，避免国有资产的浪费；二是原租房办公的单位不再需要租房，节约了财政资金；三是对加强党风廉政建设，密切党群干群关系，维护党和政府的形象，以及反腐倡廉都会起到推动作用。

2 规范经营性房产出租，强化公开招租

行政事业单位的房产有一部分是经营性资产，如临街门市等，可以对外出租，还有一部分非经营性房产，经批准后也可以出租。过去在出租这些房产时存在一些问题，如出租行为未经过审批，房产出租未进行评估，租金确定无依据或者不合理，出租程序不规范，租金管理使用不合理等。

为避免以上问题的出现，应规范行政事业单位的房产出租工作，最行之有效的方法就是公开招租。在这方面，秦皇岛市海港区起步较早，从2007年初开始，该区就对行政事业单位的闲置办公用房和经营性用房对外公开招租，经过多年的探索和实践，积累了一些经验，取得了一定成效。在公开招租工作中，应努力做好以下几方面：

2.1 严格审批制度、规范审批程序

《行政单位国有资产管理暂行办法》规定行政单位国有资产出租应报经同级财政部门审批，《事业单位国有资产管理暂行办法》规定事业单位出租资产应经主管部门审核同意后，报同级财政部门审批，所以行政事业单位房产出租必须经过财政部门批准，未经批准不得擅自出租。

2.2 加强评估备案工作，合理确定出租底价

按照行政事业单位资产管理的有关规定，行政事业单位资产出租应经过有资质的评估机构评估，评估后向财政部门备案，经备案的评估值可以作为确定底价的依据。

2.3 强化进场交易

行政事业单位房产对外出租，应当进入产权交易机构公开挂牌，遵循公开、公平、公正的原则，通过拍卖、电子竞价、招投标等公开竞价方式进行，不能由房产占用单位自行出租，更不能有其他暗箱操作的行为。

2.4 完善租金收入的管理，做好事业单位资产管理与预算管理相结合

按照《行政单位国有资产管理暂行办法》的规定，行政单位出租资产所形成的收入，按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理；按照《事业单位国有资产管理暂行办法》的规定，事业单位出租资产取得的收入应当纳入单位预算，在编制预算和财政部门在审批预算时都要通盘考虑统一核算，统一管理。

行政事业单位房产进入产权交易机构公开招租，进行市场化运作，杜绝了暗箱操作，有效遏制了腐败行为的发生，对于维护市场公平和社会和谐，增加租金收入，确保国有资产保值增值，都起到了积极作用，取得了显著的经济和社会效益。

3 做好非转经房产的处置，盘活存量资产

非经营性资产是指行政事业单位为完成国家行政任务和开展业务活动所占有、使用的资产。非经营性国有资产不直接参与生产经营过程和创造物质财富，但能产生重要的社会效益。行政事业单位的非经营性房产不能按照原有性质和用途出售，出售前须非转经。为盘活行政事业单位闲置的房产，使其产生经济价值和社会效益，我们对闲置办公用房非转经再出售工作进行研究，认为以下几方面值得注意：

3.1 严格审批程序

行政事业单位房产价值额度一般较大，按照行政事业单位资产管理的相关规定和工作惯例，出售这类资产除须获得财政部门批准，还须经同级人民政府批准。

3.2 房产出售首先需要非转经

房产出售就涉及到土地，行政事业单位房产所坐落的土地一般为划拨党政机关用地，按照行政事业单位国有资产管理的有关规定，这样的房产不能对外出售。为满足出售条件就需要进行非转经，首先要到规划部门申请调整规划，规划部门经审核，认为符合调整规划条件的，同意其调整。获得规划部门批准后再到国土部门变更土地性质和用途，将土地性质由划拨用地变更为出让用地，土地用途由党政机关用地变更为其他用途的用地。

3.3 规范交易过程、互认交易结果

行政事业单位房产属于国有资产，处置时应进入产权交易机构公开挂牌，这一点在全国大部分地区都已得到共识。但是行政事业单位房产非转经通过产权交易机构公开出售后，在办理土地过户手续时却出现难题，原因是房产出售时地随房走，可是相对应的土地并没有在国土部门的土地招拍挂系统挂牌，国土部门认为不符合土地非转经必须经过招拍挂的有关规定，导致土地过户困难。据了解，这种情况在全国许多地方都存在。该问题最好的解决办法就是交易机构之间互认交易结果，无论是产权交易机构还是土地交易机构，都是公共资源交易的一部分，两家的宗旨和原则是一致的，公告期、交易方式等相关规定也基本相同，所以无论在哪一家挂牌出让，另一方都应予以认可。只有这样才能真正盘活行政事业单位的闲置房产。

3.4 资产处置收益严格执行“收支两条线”管理

行政单位无论是出租还是出售资产的收入，都应该按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理；事业单位出租资产取得的收入应当纳入单位预算，统一核算，统一管理，而出售资产取得的收入和行政单位一样，应当按照政府非税收入管理的规定，实行“收支两条线”管理。

总之，行政事业单位房产是行政事业单位国有资产的重要组成部分，行政事业单位国有资产管理又是公共财政管理的重要组成部分。全面规范和加强行政事业单位国有资产管理，是健全国有资产管理体制、完善社会主义基本经济制度的必要举措，是构建与社会主义市场经济体制相适应的公共财政体制框架的必然要求，对进一步推进财政预算管理制度改革和提高财政资金使用的规范性、安全性和有效性具有十分重要的意义。