这么多房子，究竟怎么卖



这么多房子，究竟怎么卖

可以说，当不同地区之间的经济发展差异、公共服务差异、社会公平差异等等不均衡体在适龄劳动力的流动决策中得到体现时，房地产市场也就继承了这种不均衡。

数据显示，房库存去化周期高达23个月。这种“很多人没房”与“很多房没人”并存的现实困境，对于正处于城镇化加速进程中的中国，可谓是一笔甜蜜的负担。

楼市之困

根据国家统计局数据，截至去年11月末，商品房待售面积69637万平方米。但实际的库存口径远超于此，根据平安证券首席经济学家钟伟的测算，全国楼市库存将高达90亿平方米。

另据审计署日前发布的“稳增长促改革调结构惠民生防风险政策措施贯彻落实跟踪审计结果公告”显示，有5个省市被查出已建成5.75万套保障性住房闲置。“个别地区的保障房建成后，由于项目基础设施不完善达不到入住条件、符合条件的申请入住户数不足等原因形成闲置。”国家审计署相关负责人说。

据介绍，此次被点名的地区包括江西省南昌市、河南省新乡市、吉林省吉林市、湖北省赤壁市和贵州省贵阳市。在空置情况最严重的贵阳，已建成保障房空置套数达30855套，占所有被通报省份的一多半，这些住房建成后多年来全部没有分配。

在位于贵阳市南明区的中坝住房建设项目，这一保障性工程早在2013年就已完成主体工程建设。工程方案显示，该保障性楼盘是中央财政预算内补助资金项目，总建筑面积超55万平方米，建设套数为7100多套。

然而，这样一处当地规模最大的保障房工程至今已闲置多年。“楼房建好两年多，不通水、不通电，区内道路也没有建好。”居住在周边的安置户刘女士说，自己被分配在小区的A栋，但主体工程完工后一直未交付，直到近期施工方才重启路面铺设、绿化种植等配套施工。

据了解，国家财政补助建设、地方投入人力物力建设的保障房长期闲置，近年来在多个省市频频出现。从各地审计公告来看，建设规划偏远、居住质量不佳，是闲置的主因。海南查出9个市县9077套保障性住房闲置，云南、山东也均查出闲置保障房超过万套。

审计中发现，还有一些保障房项目仅仅是“纸上工程”。河北、黑龙江、辽宁、江苏、江西、宁夏、青海等7个省区的12个市县、单位共虚报保障性安居工程开工或完工量14450套。国家审计署相关负责人表示，为应付上级部门考核，有的地区在仅开展前期工作、未达到开工或完工标准的情况下，虚报工程开工完工量。

其中，河北承德市某工矿棚户区改造项目上报开工1304套，张家口市桥东区栖凤谷保障性住房项目申报完工1272套，但其真实开工或完工量均为零套。黑龙江七台河采煤沉陷区棚户区治理工程项目声称开建5221套保障房，实际仅完成800套。

调查发现，一系列怪象背后，是部分保障性住房质量和分配、资金环节存在缺陷。

一边是买不起房子的年轻人，另一边则是大量空置的房屋。中国楼市这种冰山与火焰的并存。

如果一个市场不能让供需双方充分对接进而将商品基本出清，那这个市场一定是有什么问题。

从宏观来看，经济周期与人口周期对楼市的影响已经开始叠加。作为比较容易发展的产业，房地产及其相关的钢铁、水泥、玻璃、工程机械等等行业在前一轮经济增长中可谓“表现神勇”，成为了过去三十多年拉动经济的主要动力。

不过，任何一个产业或经济体都不可能永远高速增长。人们居住条件不断改善，作为传统经济动力的房地产却迎来了周期性衰减。另一项数据显示，我国15- 59岁的居民人口在2012年出现首次下降，这意味着可预见的“刚需”人群将会减少。

照理说，该开发的都开发了，人口老龄化又步步逼近，可为什么很多人还是“为房所困”呢？这就涉及到楼市的结构问题了，因为房地产市场的区域差别非常大，不同地区房产之间的替代性很弱。

事实上，买不起房的人主要集中在北、上、广、深等大城市，三四线城市则是库存高企，而大量的年轻人却依旧涌向一线城市。这种集体理性丧失的背后，其实是个体理性的彰显。

因为对正处在大有作为年华的年轻人而言，一线城市有着太多的诱惑：丰富的公共资源、多元的就业机会、较大的职业发展空间，最重要的一点———相比三四线城市和农村而言，一线城市的社会竞争机制更加公平。

可以说，当不同地区之间的经济发展差异、公共服务差异、社会公平差异等等不均衡体在适龄劳动力的流动决策中得到体现时，房地产市场也就继承了这种不均衡。

进城的农民工盼望能有属于自己的房子

降价之难

当我们承认楼市存在泡沫，试图在调整中化解风险时，就必须选择“一戳爆”还是“慢撒气”。引导合理预期，避免市场恐慌造成楼市“断崖式”下跌，是各级政府应尽的责任。

中央经济工作会议提出，今年主要是抓好去产能、去库存、去杠杆、降成本、补短板五大任务。其中，去库存主要是指化解房地产库存。而降房价、促重组等供给侧措施是“新式武器”。

以往的房地产调控，常常以抑制房价过快上涨（而不是降低商品住房价格）作为目标。而现在，房价从目标变成了措施，而且表述从“抑制上涨”变成了“适当降低”。以往作为目标的“抑制上涨”几乎没有实现过，但现在作为措施的“适当降低”，则有实现的紧迫性和必要性。

降房价是去库存的关键，它决定着扩大的需求能不能转化为“有效需求”，而有效需求（有购买力的需求）才能起到去库存的作用。从房价收入比、房价租金比来看，当前城市房价水平处于高位，农民工买房压力较大，买来出租是不划算的。因此，房价不降，扩大需求的前两大措施都是无效的。在高房价的条件下，取消限购限贷所激发的需求可能也有限，在目前的形势下，这些需求正在向某些区域、某些类型的住房（如一线城市的学区房等）集中，对于去库存也不会有太大帮助，因为库存压力主要存在于这些区域之外。只有当房价真正降低的时候，才能有更多的改善性需求被释放出来，也才能有更多的住房具有投资价值，取消限制性措施才能真正发挥作用。

然而，让开发商简单降价就能解决问题的想法有些简单。一方面，就像营业收入不等于净利润，开发商有多大的让利空间也要取决于其房地产开发成本。举例来说，如果开发商看上一块地，想开发一个新的楼盘，那么它就需要向政府交纳土地出让金（通常在很大程度上影响了房价），向原有土地的居民或使用者支付土地征收及拆迁安置补偿费。在施工时，还有前期工程费、建安工程费、公共配套设施费等等支出，如果向银行贷款还要拿出利息成本。

数据显示，在公布三季度报告的80家房企中，80家房企的平均净利润率8%，达到历史最低值。而2013年房企平均净利润高达11.97%，2014年平均净利润率则为10%。在这一背景下，一些房企转行做体育，一些房企试水互联网金融，还有一些房企玩起了石墨烯。

另一方面，政府本身也不能为了去库存而坐视甚至引导房价大幅下跌。这里面有三大原因：其一，中国经济正处于新旧动力转换的关键期，房地产行业及其上下游的产业链依然是稳定经济增长及就业的一个“大块头”，如果房价暴跌影响了人们的信心及整个经济转型升级的全局，因为这样“去库存”显然是没有赢家的。

其二，中国城镇化正处于中后期，很多地方软硬件基础设施建设及公共服务的提升还有赖于政府财政实力支持，如果房价过快下跌造成政府财力吃紧，则无疑不利于公共服务均等化的进行，这也无助于缓解前面说道的区域不均衡这一楼市的根本性结构问题。（正常的良性循环是：政府投资——﹥基础设施提高——﹥房价上升——﹥政府财政收入增加——﹥政府投资）

其三，房地产商及其上下游企业从银行借了不少钱，如果房价大幅下挫，则银行呆坏账势必激增，从而引发债务危机，甚至是系统性金融风险。

我们从中也可以看出，开发商一般是不愿意通过降房价去库存的。他们会将扩大需求的政策作为涨价的理由，而不会将其作为去库存的动力。中央经济工作会议指出，要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略。开发商需要“鼓励”，需要市场推动，才能下定决心降价促销。

这要靠三方面的措施：一是继续强调适度降价对去库存的重要性，使得市场形成正确的预期，而不是供需双方僵持；二是降低二手房交易的税费，这样购买二手房的成本降低，反过来会促使新房降价；三是降低出让土地的价格，一线城市今年土地出让面积减少导致地价上涨，是刺激房价上涨的重要因素。

那么房价就不降了吗？中央经济工作会议是这么说的：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。”

可见，决策者的态度很鲜明，即：库存需化解，房价应该降，但不能让其断崖式下跌。

政府、房地产企业都要按市场规律办事，政府负责确保稳定的外部经济和政策环境，而房地产企业则要顺应需求，并为自己的市场行为负责。换句话说，无法处理高库存的房企自然会面临着其它房企兼并重组的命运。

治本之策

正如前文分析的那样，中国楼市的问题其实牵扯甚广，远非“供需决定价格”这一模型所能解释。因此，在去库存上面，除了适当降低房价，中央在最近还提出了不少的治本之策。

比如，中央说“要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”其本质就是要通过户籍制度改革破除对农民工市民化的限制，使更多农民能够过上城市生活。（发改委今天就说，要制定实施1亿非城镇户籍人口在城市落户的方案。）

再比如，“以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口”的提法，则打开了使用“共有产权”、“融资租赁”等模式帮助房地产去库存的空间，让房屋这一重要的生产要素得以充分利用，避免土地资源浪费。

而时隔37年后再次召开的中央城市工作会议则指出，“要提高市民文明素质，尊重市民对城市发展决策的知情权、参与权、监督权，鼓励企业和市民通过各种方式参与城市建设、管理，真正实现城市共治共管、共建共享。”这样的论述显然是瞅准了“城市治理”这一不同地区房地产分化的基层制度原因，希望通过抹平不同城市之间的“制度”差距，让更多城市能够提高对北上广深的替代性。

对中国而言，房地产去库存是一盘很大的棋，它关乎着社会财富的分配，关乎着年轻人的创造力是被释放还是被压垮，关乎着中国经济新旧动力能否顺利转换，甚至关乎着全面二孩政策效果的发挥。

（《21世纪经济报道》2015.12.22、《经济参考报》2015.12.24等）