基于GIS的天河区应急式项目选址规划研究

耿奕超，刘洋

(广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州　510060)



基于GIS的天河区应急式项目选址规划研究

耿奕超*，刘洋

(广州市城市规划勘测设计研究院，广东 广州510060)

摘要：建设项目选址规划对于保证项目选址布局与城乡规划紧密结合，促进项目选址规划管理的制度化、科学化具有重要意义。应急式项目选址规划由于其独特性使其比普通项目选址规划问题考虑因素更多，主要借助于普通项目选址规划的基本思想有针对性地对其进行研究。本文侧重于应急式项目选址规划研究，旨在快速、高效地为招商引资和项目前期决策提供初步依据。基于GIS技术，构建了天河区应急式项目选址规划总体技术路线，并重点对现状用地数据库建设、因子评价体系构建以及应急式项目选址规范化流程构建等3方面进行研究。

关键词：GIS；天河区；应急式；项目选址规划

1引言

加强建设项目选址规划管理，是各级城乡规划主管部门依法实施城乡规划的重要职责，也是城乡规划管理的核心手段[1]。科学合理的规划选址是保证项目建设顺利进行，并取得良好的经济效益、社会效益和环境效益的重要条件。

广州市天河区作为建设中的国家中心城市核心区，为保证项目选址布局与城市规划紧密结合，促进项目选址规划管理的制度化、科学化，提高综合效益、促进土地节约集约利用，开展天河区重点项目选址研究具有十分重要的现实意义。

目前，大多数研究成果主要基于先进的规划理念[1～3]，结合当地实际情况，从不同视角、采用不同算法[4～9]对不同类型特定的建设项目规划选址论证的原则、特点和技术流程进行研究。与之不同，本文主要聚焦建设项目正式选址论证的前期阶段，旨在基于GIS等信息化技术，依托广州市规划局GIS统一平台、办公OA系统、天河区“三规合一”平台，构建天河区现状用地数据库，为项目选址候选地块图斑提供信息化筛选平台，建立8大类项目选址因子评价体系，固化应急式项目选址规范化流程，从而为招商引资和领导决策提供快速的、应急式项目选址服务。本文对同类项目开展提供有益的借鉴。

2总体技术路线

在前期准备阶段，首先开展基础资料汇编，收集相关法律法规、基础资料和数据、规划成果等。此外，了解国内同类型项目的一般技术流程和特点，梳理天河区项目选址规划的历史案例，构建天河区八大类重点建设项目(居住类、产业类、教育类、医疗卫生类、文化体育类、商业类、市政类、生态类等八类)选址合理性分析因子评价体系。

天河区建设项目选址规划前期服务中，行政主管部门会根据建设单位的选址意见函，初步了解选址诉求。明确建设项目类型、建设规模、用地面积、用地性质、选址特殊要求等条件，选址项目所属类型，确定项目选址用地的规划性质(如无完全符合控规的候选地块，可筛选与所需性质相近的控规地块)。

在应急式项目选址过程中，首先发挥“现状用地数据库”的支撑作用，基于其提供的项目选址候选图斑筛选功能，依据确定的用地性质、用地规模、选址特殊要求等条件，查询候选地块(规划未建)图斑，并明确各候选图斑的空间分布以及地块的现状、规划、交通、周边环境等信息，为下一步的评估分析做好准备。

然后，针对不同项目类型的选址任务，采用相应的因子评估体系，进行选址合理性分析，如规划符合性、现状情况、自然条件、交通条件、市政基础设施、生活配套设施、环境影响、社会影响分析等，找出各候选地块的优缺点做比对分析，同时组织现场踏勘调查并上报方案。

综上所述，可见基础资料汇编、现状用地数据库建设以及因子评价体系的构建是本文的研究重点。

3关键技术内容

3.1基础资料汇编

本文涉及的基础资料主要包括6个方面的内容，包括相关法律法规、相关上位规划及专项规划、基础图件、已具备的信息化平台、天河区现有的用地摸查成果以及其他数据。

规划符合性方面，本研究必须与《天河区“三规合一”规划》、《广州市天河区国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》、《天河区土地利用总体规划》、《天河功能片区土地利用总体规划》以及天河区其他相关规划协调，并遵守国家和广州市项目选址的关法律、法规和规范。

基础图件包括行政区划图、数字影像图、交通路网图、政务电子地图、控规图及土地总规图等。信息平台涵盖广州市规划局GIS统一平台、办公OA系统、天河区“三规合一”平台。用地摸查成果包括土地利用现状图、国土年度变更调查成果、重点区域用地及设施摸查成果等。其他数据主要是基础地理信息数据、“三规合一”数据以及天河区重点项目信息。

3.2现状用地数据库建设

现状用地数据库建设初步回答了可选址的地块图斑范围到底有哪些，为筛选候选图斑提供了信息化平台，同时也区分了以控规导则为单位的用地已实施和未实施分类，回答了用地的规划情况、现状情况、交通情况、周边情况等相关信息。本文主要对天河区医疗卫生用地、中小学用地、供应设施用地、社会停车场用地、教育科研用地、环境设施用地、交通设施用地等7类用地进行现状调查入库。并基于ArcGIS平台实现用地图斑的图属一体化管理，图斑筛选查询、空间分析、输出表格和图件等功能。

用地图斑的属性信息包括地块编号、位置、规划用地性质、控规经济技术指标(建筑密度、建筑限高、容积率、绿地率)、土地规划情况(功能片区规划)、用地面积、现状建筑面积、现状使用情况(用途、房屋结构、层数等)、交通条件(周边主次干道、公交、地铁站点等)。通过控规编制信息提取、新测地形图查询、局建证信息查询，同时辅助一定的野外调查来采集。

3.3构建应急式项目选址合理性分析因子评价体系

在坚持“节约用地、集约用地”的基础上，根据产业用地类型，参考规范和广州市天河区发展战略要求，首先对各类项目的用地规模和用地条件给出指导性意见，以作为限制和调节项目选址条件的重要依据。

项目选址合理性评价的因子包括刚性因子和弹性因子两类，其中刚性因子主要从工程地质、城市防灾安全、避开污染源及危险源、避开各种禁建区等角度进行了硬性规定。此外，本文从规划符合性、现状情况、自然条件、交通条件、市政基础设施、生活配套设施、环境影响、社会影响等角度进行分析，构建了天河区项目选址合理性评价统一的、较全面的弹性因子评价体系，并以方便操作为原则，将10个一级因素的内涵进行了指标细化。

例如对于地块的规划符合性，本文从用地性质是否符合土规划、用地性质是否符合控规、用地兼容性情况、开发强度是否符合控规、调规的难度等5个方面来考量；地块的现状情况，本文提取了地块面积、形状是否规整、现状用途及拆迁量大小、与周边环境的协调情况、是否已收储、是否涉及疑似历史建筑等6个二级因子进行评价；地块的区位条件，本文则用地理位置、所处的功能区片、产业聚集情况及服务人群分布等3个因子来评价。具体因素、因子构成如表1所示。

随着项目类型的不同，其评价体系的因素、因子构成，因子的重要程度也各不相同，将视具体情况在弹性因子评价体系总体设计表(表1)中抽取来构建其因子评价体系。以医疗卫生类项目为例，它一般要求用地性质符合控规要求，或具有较好的用地兼容性(规划符合性)；应便于利用城市基础设施，用地条件良好且环境安静，远离污染源(自然条件，基础设施情况)；位置适中，有一定规模的服务人群(区位条件)；交通方便，宜面临两条城市道路，住院楼要选在远离道路的地段(交通条件，现状情况)；不应邻近少年儿童活动密集场所(现状情况)；根据医院用地面积指标，对地块面积规模有所要求等(现状情况)。因此，通过对表1因素因子的抽取和重要性程度确定，从而建立医疗卫生类项目选址因子评价体系，如表2所示。

注：●—重要因子；○— 一般因子；☆—次要因子

4天河区应急式项目选址实例

以“恒大集团与哈佛大学医学院合作医疗机构选址”项目为例，该项目为恒大集团与哈佛大学医学院合作，引入国际先进医疗设施和技术力量，进一步加强天河医疗卫生事业。该项目的选址需求有其特殊性，第一选址面积需求较大，明确在150亩以上；第二强调项目定位的高端性，需有其特定的受众服务人群；再者强调项目的交通便利性和可达性。

首先，基于现状用地数据库及其提供的选址候选图斑筛选功能，提取出面积在150亩以上的医疗用地(或用地兼容性较好)的图斑，同时考虑便于利用城市基础设施、环境安静优美、交通便利、面向高端社区、远离污染源等要求，经过实地踏勘并征询用地单位意见初步筛选出两宗地块，分布如图4。地块一位于奥体西区，马鞍山森林以北；地块二位于奥体西区，地块北侧为马鞍山森林公园，西侧为市中医院新址。然后采用表2的因子评价体系进行选址合理性分析，并比对两个地块的优缺点。

(1)规划协调符合性分析

因选址地块面积较大，天河区暂时没有符合要求的医疗卫生用地。因此，先考虑符合土规要求，用地性质在控规上较接近的地块，作为调规对象。地块一控规为二类居住用地、少部分为公共服务设施用地，土规为城乡建设用地、少部分不符合规划；地块二控规为居住用地、中小学用地，土规为建设用地，如图1所示。

(2)自然条件及环境影响分析

选址地块一及地块二分别位于马鞍岗的北侧和南侧，均与森林公园较近，自然景观较好，环境较为安静舒适，地形也较为平坦，且医院与周边环境互相干扰较少，较适合建设医院。

(3)现状情况分析

采用最新航拍数字影像图，可以看出地块一以山地和厂房为主，地块二以空地和厂房为主，拆迁量均较小。而且地块二已被政府收储，周边配套道路、桥梁等已施工，同时离“珠村”等历史建筑及文物古迹尚有一定距离，如图2所示。

(4)区位情况分析

因地块一和地块二较近，均位于国际金融城和智慧城之间，周边既有大量高档住宅小区，也邻近高新企业聚集区或总部经济区，区位优势十分明显。此外，依照建设单位对于项目服务人群受众的要求，分别从人口密度、人口素质、就业结构等方面进行了分析，两个候选地块周边人群受教育程度较高，大多从事管理或科技知识含量高的职业，收入水平较高，对高端医疗服务有较强需求，比较符合本项目对受众服务人群的定位要求，如图3所示。

(5)交通条件分析

地块一位于北环高速路以南，地块二位于北环高速公路以南、车陂北路西侧，交通条件十分便利。

(6)市政基础设施及生活配套设施分析

项目候选地块地处天河东部片区，其周边通信工程、供电工程、给排水工程、燃气工程等市政基础设施、城市综合防灾体系均较为完善，同时生活配套设施也较完善。

(7)候选地块方案比选

综上所示，地块一用地面积约160亩，位于奥体西区，马鞍山森林以北，北环高速路以南，现状为山地、厂房，控规为二类居住用地、少部分为公共服务设施用地。土规为城乡建设用地，少部分不符合规划。优点是拆迁量少，环境好，交通便利；缺点是需调整土规、控规。

地块二用地面积约180亩，位于奥体西区，地块北侧为马鞍山森林公园，西侧为市中医院新址，北环高速公路以南、车陂北路西侧。现状为空地、厂房，控规为居住用地、中小学用地，土规为建设用地。优点是环境好，交通便利，地块已被政府收储，周边配套道路、桥梁等已施工，缺点是需调整控规。

5小结

建设项目选址规划对于协调选址布局与城乡规划的关系，促进项目更好更快落地以及综合效益的提升均具有重要意义。与一般的项目选址规划不同，本文侧重于满足招商引资和前期决策的应急式项目选址规划，其特点是快速、高效、可操作性强，对其分析论证的全面性和详细程度有所降低。

本文旨在充分利用GIS等信息化技术，重点对现状用地数据库建设、因子评价体系构建以及规范化流程构建等三方面进行研究，从本项目在天河区一年的实施效果看，它在促进项目选址规划管理的制度化、科学化，提高选址工作效率，加快产业升级转型，吸引更多符合天河区发展战略规划的重大建设项目在天河区落户方面取得了积极效果。

目前，本文受数据及其他客观因素影响还存在以下三方面的不足，亟待在后续研究中提升。一是本文虽初步回答了天河区可选址地块范围，但深度和精准度有待提高。由于缺乏土地权属、“三旧改造”、土地收储开发、重点项目进展等方面的信息，还不能给出最精确的可选址图斑数据，要真正摸清家底，还需要收集这些方面的大量数据。二是因子评价体系的全面性和深度还可进一步优化。此外，本文的选址合理性分析主要以定性分析，在今后的工作中，还应引入多因素综合评判、多层次定量分析等定量化方法，进一步提升选址规划的科学性和准确性。

参考文献

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Emergency Site Selection Planning of Development Project in Tiehe District Based on GIS

Geng Yichao，Liu Yang

(Guangzhou Urban Planning & Design Survey Research Institute，Guangzhou 510060，China)

Key words：GIS；TianHe district；emergency type；site selection planning of development project

Abstract：Project site Project site layout plan for ensuring close integration with urban and rural planning，site planning and project management to promote the institutionalization of scientific significance. But contingency planning project site because of its uniqueness it than ordinary project site planning considerations more，mainly by means of a common basic idea of the project site plan targeted to study it. This article focuses on the type of emergency planning of the project site，designed to quickly and efficiently provide a preliminary basis for the pre-investment and project decisions. In this paper，based on GIS technology，we built Tianhe District project site emergency planning formula overall technology roadmap，and focuses on the status of land use database construction，and contingency factor evaluation system construction project is located formula standardization process to build other three aspects.

文章编号：1672-8262(2016)03-35-06

中图分类号：P208.2

文献标识码：A

*收稿日期：2016—04—05

作者简介：耿奕超(1984—)，男，工程师，现主要从事城市规划测量、地图学与GIS研究。

基金项目：国家自然科学基金青年科学基金项目(41301377)