房产租赁合同的法律效力
——以深圳市某房产租赁合同纠纷为例

李天昊（中共中央党校，北京　100091）



房产租赁合同的法律效力
——以深圳市某房产租赁合同纠纷为例

李天昊
（中共中央党校，北京100091）

作者单位：中共中央党校政法教研部

一、案情简介

合同效力是合同法理论和法律实务的核心问题。随着意思自治、鼓励交易等原则的注入，无效合同的范围逐渐缩小，合同效力从有效·无效的二分法，发展到目前有效·无效·可撤销·效力待定·未生效的五分法，合同效力的形式更富弹性。①崔建远：《我国合同效力制度的演变》，《河南省政法管理干部学院学报》2007年第2期。新情况层出不穷，关于合同效力也产生许多新的问题有待研究。房产租赁合同标的巨大、内容复杂，一旦形成纠纷具有极大的社会危害性。本文以笔者在深圳调研了解到的具体案件为例，分析其中具有代表性的三个合同效力问题。

A企业为餐饮服务类企业，欲承租B企业10000平米房产用于经营。A企业在筹集资金和招收员工均已完毕的情况下，得知租赁标的房产的10000平米中，3000平米暂无产权证。B企业法定代表人承诺租赁面积为10000平米，并一定为3000平米办下产权证。在这种情况下，双方签订100万元/年承租7000平米的房产租赁合同，以便合同可以通过房产部门备案，同时另签订补充协议，约定“B企业负责为3000平米办产权证，无论产权证是否办得下来，原合同的租赁面积为10000平米。100万元/年为10000平米的租金。”随后，A企业入驻装修并开始营业，B企业未将3000平米的产权证补齐，3000平米作为违建被政府责令拆除。经营的整体性无法实现，A企业向B企业提出交涉并暂不支付租金。B企业起诉，A企业反诉，案件进入司法程序，补充协议约定租赁面积为10000平米的条款被法院认定为无效。

本案件围绕着主合同、附属合同、法定代表人口头合同的效力展开，主要表现为三个问题。第一，B企业以签订无效的附属协议的方法促成主合同的签订，附属合同无效是否影响主合同效力。第二，B企业法定代表人个人承诺的法律效力问题。第三，A企业暂不支付租金的性质，即合同的变更、撤销方式问题。

二、无效附属合同是否影响主合同效力

在上述案件中，附属协议将3 0 0 0平米违建面积纳入租赁范围的约定违反强制性规定，法院认定这部分内容无效是有充分依据的。3000平米房产在未取得产权证之前不属于B企业合法财产，B企业自然无权处分这部分面积，事后也被证明是违建必须拆除。将未取得产权证的面积作为租赁面积存在安全隐患，扰乱社会管理秩序，违反了国家和社会的利益。

根据合同法理论，附属合同也称作“从合同”，其自身不能独立存在，要依赖于主合同的存在而存在。①崔建远：《合同法总论》（上卷），中国人民大学出版社2011年版，第72页。抵押合同、质押合同、保证合同等与被担保的合同就是典型的主从合同关系。本案中的附属协议，无法独立于主合同单独发生效力，也属于“附属”的字面含义，故采用附属合同的称谓，但实际上相当于对主合同内容的后续规定，除房产租赁关系外不存在其他法律关系，是主合同条款的延伸，故将本案的主合同和附属协议作为一个抽象的整体合同更为合适。附属协议为房产租赁合同整体的一部分，因此，附属协议无效意味着租赁合同整体中的部分内容无效。根据《民法通则》第60条和《合同法》第56条的规定，民事行为、合同部分无效的，“不影响其他部分的效力，其他部分仍然有效”。因此，很容易产生这样的结论：主合同是有效的合同，不存在可撤销、效力待定、未生效等瑕疵。

法律条文的背后应有充分的法学理论支撑，否则便失去了法本身的正当性基础。合同部分无效不影响合同其他部分的效力理论，将无效局限在尽可能小的范围内是以私法中意思自治原则为基础的。②耿林：《强制规范与合同效力——以合同法第52条第5项为中心》，中国民主法制出版社2009年版，第339页。意思自治原则是罗马法私法制度的基石，经院哲学家将这一原则视为亚里斯多德所说的信守诺言、交换正义和慷慨三种德行的必然结论。③[美]詹姆斯·戈德雷：《现代合同理论的哲学起源》，张家勇译，法律出版社2006年版，第12页。信守诺言要求意思自治，慷慨为意思自治的结果提供了广泛的空间，交换正义则为合同结果公平提供了一定保障。维护意思自治原则是民法应然的价值取向，但一味地强调无效部分不影响合同其他部分的效力，容易忽略合同本身可能存在的瑕疵。合同部分无效不影响合同的效力，仅应表现为合同本身不必然无效，至于是否有效，要根据是否存在可撤销、效力待定或未生效的情况而定。这就要做一个判断，“在出现部分无效时，关键的一环是判断部分无效对其余部分的影响。如果部分无效玷污了其余部分，则行为全部无效；反之，则应部分有效。”④黄忠：《法律行为部分无效的处理规则研究》，《当代法学》2010年第3期，第105页。因此，合同存在无效的部分虽然不导致合同必然无效，但也不保证合同必然有效。合同无效的事实可以提供当事人订立合同时的主观信息，而主观方面的认定关乎对整个合同效力的判断。

以本案为例，附属协议的无效导致对主合同效力审查的忽视，主合同是否有效需要结合附属协议无效的原因进行判断。根据《合同法》第54条，合同存在重大误解、显失公平、欺诈等情形为可变更、撤销的合同。那么问题的关键就是，B企业是否以签订无效合同为手段进行了欺诈，亦或合同存在重大误解、显失公平？笔者认为至少存在欺诈之嫌的。同民法、合同法一样，欺诈理论也产生于罗马法，拉贝奥认为欺诈是“一切蒙蔽、欺骗、欺诈他人而采用的计谋、骗局和手段”。①[意]彭梵得：《罗马法教科书》，黄风译，中国政法大学出版社1996年版，第73页。我国最高人民法院认为欺诈是“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示”的行为。②1988年最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行），第68条。欺诈就是意思表示瑕疵的情形，有两个构成要件，一是欺诈结果，使表意人陷入错误的意思表示；二是欺诈手段，包括编造虚假的或歪曲的事实，故意隐匿事实真相等。③刘守豹：《意思表示瑕疵的比较研究》，载梁慧星：《民商法论丛（9）》，法律出版社1994年版，第72页。第一，本案承租人陷入了错误意思表示。合同双方真实的意思表示是订立一个10000平米的房产租赁合同，还是7000平米的房产租赁合同？从承租方的角度出发，在总租金一定的情况下，固然是租赁面积越大越好，A企业真实的意思表示是订立10000平米的租赁合同，并有附属协议为证；从出租方的利益出发，租赁面积是7000平米也好，10000平米也罢，都不影响约定的总租金，但B企业在附属协议中承诺租赁面积为10000平米，并为3000平米办产权证，可以推断B企业也承认租赁面积为10000平米。虽然附属协议损害国家和公共利益而无效，但不影响附属协议为主合同提供的当事人的主观信息，即租赁双方都承认真实的租赁面积为10000平米。承租方试图签订10000平米的租赁合同，却在法律上仅形成了7000平米的租赁关系，满足表意人陷入错误意思表示的要件。第二，本案出租人存在编造虚假事实的手段。虽然出租方未隐瞒3000平米无证的事实，但承诺3000平米可以办证，而实际上3000平米为违建无法办证，这就是编造了3000平米日后定会产权完整的虚假事实。倘若出租方不知道3000平米最终无法办证的事实，也一定知道存在无法办证的风险，出租方的欺诈如果不是直接故意，也属于间接故意，放任了欺诈结果的发生。综上，欺诈手段和欺诈结果两要件具备，欺诈成立，租赁合同应为可变更、撤销的合同，承租方享有变更、撤销的权利。而认定欺诈主观方面形成的基础，就是附属协议提供的信息。

因此，关于附属合同无效是否影响主合同的效力问题，附属合同或合同中部分条款无效，不能决定主合同或合同其他条款的效力，但不能想当然地认为主合同或合同其他条款有效。如果合同一方当事人明知合同无效而订立之，而主合同或合同其他部分又依赖本部分才可实现公平，无效的附属合同或合同条款可以作为认定当事人意思表示是否真实的重要依据，构成欺诈、重大误解、显失公平的，合同可变更、撤销。

三、法定代表人个人口头承诺的法律效力

本案中B企业法定代表人向A企业的口头承诺也是房产租赁合同的一部分。探究法定代表人个人承诺的法律效力，就要明确两个问题。第一，法定代表人个人行为是否能代表法人。第二，法定代表人间的口头合同是否具有法律效力。这就要先明确法人理论的本质。

第一个问题，法定代表人的职务行为后果由法人承担，这在学界基本无异议，这是法人代表制度的基本初衷。法人制度作为民法的基本制度萌芽于古罗马时期，随着商品生产和商品交换的规模化，个人的活动已经难以满足商业发展的需要，商业交易团体开始出现。到了中世纪，团体人格制度得到了很大的发展，法人的独立财产制和有限责任制得以确立。资本主义正式确立了法人及其代表人制度，1900年《德国民法典》对法人制度做了系统的规定，并在大陆法系国家得到广泛采纳。④高留成：《法人制度历史探源》，《社会科学论坛》2006年第2期，第34-36页。法人是法律拟制出的法律意义上的“人”，但法人毕竟属于不具有精神活动的无生命组织体，法人实现其民事主体功能必须通过自然人才能实现，诸如签订合同、解除合同、付款、收货等具体民事行为必须通过自然人实施。因此，法人必设置代表人制度，由代表人代表法人参见民事活动。①柳经纬：《论法定代表人》，《贵州大学学报（社会科学版）》2002年第2期，第20页。1 98 2年我国《民事诉讼法（施行）》就提出了法定代表人概念，1986年《民法通则》正式确立法定代表人制度。法定代表人就是法律规定的有权代表法人的自然人，完全可以代表法人，法定代表人以法人名义从事的各项活动都视为法人的行为。这意味着，在法人签订的合同中，只要有法定代表人个人的签字，就代表法人签署了合同，即使没有法人的公章，合同也是生效的。退一步说，即使卸任的法定代表人以法人名义从事的民事活动，只要相对人善意不知情，即构成表见代理，代理行为仍然有效。《民法通则》第4 3条“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”的规定，就是充足的法律依据。

应当指出，法定代表人可以代表法人，但不是所有法定代表人的行为后果都归属于法人。《合同法》第5 0条规定：“法人或者其他组织的法定代表人、负责人超越权限订立的合同，除相对人知道或者应当知道其超越权限的以外，该代表行为有效。”换句话说，法定代表人代理法人的行为是有权限的，当仅有法定代表人个人签字时，应审查其代理行为是否越权。一般认为，公司内部章程规定的法定代表人权限，未登记不得对抗第三人，登记后对抗第三人也非常有限，唯有《公司法》第38条、第122条明确规定的特别重大事项，包括公司增减资本、分立、合并、解散、变更组织形式、出售重大资产或担保金额等，这些事项不同于法人的一般经营性活动，不得由法定代表人以个人名义实施完成，应有股东大会决定。除此以外的事项，法定代表人均有代表权。因此，法定代表人代表法人进行的经营活动由法人承担后果，但法律明确规定的须经股东大会决定的事项外。在本案中，B企业法定代表人口头承诺明显属于一般性经营活动，不属于须经股东大会决定的事项，B企业法定代表人可以代表B企业。

第二个问题，法定代表人可以以自己的名义代表法人签订书面合同，但如果书面合同的形式不具备，法定代表人间的口头合同是否有效？我国《合同法》第1 0条明确规定口头合同属于合同的一种形式，这就是说法定代表人间的口头合同只要不涉及越权的事由，就与书面合同一样具有法律效力。口头合同具有方便快捷等优势，但也存在明显弊端，其无法保证交易安全，一旦发生纠纷难以分清是非责任。因此，法律对部分合同的形式做了硬性规定，应以书面形式订立的合同为要式合同。法定代表人间口头合同也应当符合合同法的一般规定，对于要式合同，口头方式订立合同的效力则存在瑕疵。如《合同法》第2 1 5条规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。”本案中房产租赁合同正好属于合同法规定的要式合同，这就引出了新的问题，口头合同欠缺要式合同的强制性要件，合同效力如何？

改革开放初期，由于我国缺乏私法传统和私权保护意识，在违反强制性规定的合同效力认定上，长期以来都践行“违反＝无效”逻辑。②许翠霞：《违反强制性规定的合同效力研究》，中国政法大学2007年博士学位论文，第105页。这种逻辑往往导致“善意的和守信的人，面对背信弃义者滥用其信赖的行为的损害，束手无策。”③[德]迪特尔·梅迪库斯：《德国民法总论》，邵建东译，法律出版社2000年版，第461页。因此，我们应致力于运用诚实信用原则以建立更加富有弹性的合同效力评价体系。对欠缺强制性要件的合同效力，各国的做法也是富有弹性的，英美法、法国法、德国法处理模式各异，或合同无效，或合同无诉请强制执行力，或排除口头证据，或产生其他不利后果。①王洪：《合同形式研究》，西南政法大学2005年博士学位论文，第93页。我国的做法是进一步区分强制性规范，将强制性规范分为规范性强制性规范和禁止性强制性规范。规范性强制如合同需经登记才生效；禁止性规范为禁止当事人采取特定行为模式的强制性规范，又可分为管理性禁止性规范和效力性禁止性规范，管理性禁止性规范如哀悼日中不得从事娱乐活动、非春节期间不得出售鞭炮等；效力性禁止性规范，根据《合同法解释二》第1 4条，为《合同法》第52条关于合同强制无效的5项规定，如“一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益”、“损害社会公共利益”等。②王轶：《合同效力认定的若干问题》，《国家检察官学院学报》2010年第5期，第152-158页。违反规范性强制性规范，合同有效，但不得对抗善意第三人；违反管理性强制性规范，合同有效，但责任主体应承担行政处罚的责任；违反效力性强制性规范，合同无效。正因如此，我国《合同法》第3 6条明确规定，“法律规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，合同成立。”要式合同应采取书面形式，但不是效力性禁止性强制，属于规范性强制规范，未采取书面形式订立的租赁合同，法律后果为“视为不定期租赁”（《合同法》第215条），不得对抗善意第三人，口头租赁合同仍然有效。因此，要式合同也可以采用口头合同的方式订立，但生效的前提是合同已经履行，后果是不得对抗善意第三人。本案中房产租赁已经实际履行，B企业法定代表人向A企业并向其交付面积为10000平米的房产，故其“租赁面积为10000平米，并为3000平米办下产权证”的承诺具有法律效力，应视为双方租赁合同的一部分。

综上，法定代表人个人经营性行为可以代表法人，并且代表的形式可以是口头合同的方式。

四、合同的变更、撤销方式

在本案中，无论从无效的附属协议出发，还是从B企业法定代表人的个人承诺出发，都会得出同样的结论，即合同订立过程中存在重大误解，内容显失公平，甚至存在欺诈，合同可变更、撤销，变更、撤销合同的方式问题显现出来。

合同的变更，是指保持合同生效和既定的法律关系的前提下，部分调整合同内容的行为；合同的撤销，是指撤销权人通过自己单方意思表示使可能生效的合同效力归于消灭的行为。有学者将变更拆分为“撤销”和“另行形成意思表示”，③张俊浩：《民法学原理》（上册），中国政法大学出版社2000年版，第285页。亦或将变更解释为“一个撤销行为和一个新的民事法律行为的结合。”④佟柔：《中国民法》，法律出版社1990年版，第185页。当然，这里所说的撤销，不是撤销整个合同，而是撤销合同中需要变更的条款。变更与撤销的关系表现为，一方面，撤销个别条款是变更的前提，如若变更合同，必须先撤销被变更的条款；另一方面，变更是撤销整个合同的补救，如果合同无法实现变更，那么撤销合同往往就是最后的结果了。

合同的变更、撤销方式主要有三种：一是诉讼方式，权利人需向法院提起诉讼以变更、撤销合同，以法国为代表；二是单方意思表示方式，权利人将变更、撤销合同的意思告知对方当事人即可实现，以德国、日本为代表；①张里安、胡振玲：《略论合同撤销权的行使》，《法学评论》2007年第3期，第115页。三是合意方式，即在单方意识表示的基础上，经对对方当事人同意。

我国合同变更、撤销采取何种方式？首先，合意方式是可行的，根据意思自治原则，任何涉及合同的行为，只要不违反效力性禁止性规范，都可由双方当事人合意决定。其次，诉讼方式是法定的，我国《民法通则》第59条、《合同法》第54条也明确规定，当事人“一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”如果双方就合同变更、撤销问题不能达成一致，势必产生争议，而法院正是处理争议的国家机关。那么我国法律是否准许单方意思表示即可引起合同的变更或撤销？单纯从《民法通则》和《合同法》的规定来看，合同的变更、撤销方式似乎必须通过诉讼实现，然而，我们应当注意这两部法律的措辞——“一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销”，这说明请求法院或仲裁机构变更或撤销合同，是“可以”，而非“必须”，这在民法理论中得到了印证。传统民法认为撤销权的行使不一定必须通过诉讼的方式，如果撤销权人向对方做出撤销的意思表示，而对方未表示异议，则可直接发生撤销合同的后果；一旦存在争议，则必须提请诉讼或仲裁。②王利明：《合同法研究》（第1卷），中国人民大学出版社2002年版，第711页。合同和其他法律行为的变更涉及双方当事人权利、义务的改变，不经过当事人的协商同意而直接由法院或仲裁机构决定，即有违意思自治原则，又容易出现不合理的结果。③崔建远：《合同法总论》（上卷），中国人民大学出版社2011年版，第360页。如果变更撤销方式仅为诉讼方式一种，当事人特别是享有变更、撤销权的一方，在利益遭受可能损害的同时，还必须消耗额外的精力和财力参与诉讼，并承担超过除斥期间的风险，且会极大增加人民法院的工作量，这是不合理的。退一步说，即使变更、撤销合同必须依诉行使，也不妨碍将此权利认定为形成权，形成权的最显著特点是单方意思表示即可引起法律关系的变化，“依诉”行使的形成权通常被称为“形成诉权”，学界通说认为形成诉权也是实体性形成权的一种类型。④张传奇：《论重大误解的可变更效力》，《中外法学》2014年第6期，第1561页。因此，享有形成诉权的一方单方意思表示也完全可以产生合同变更或撤销的法律后果。申言之，撤销权人向合同相对人提出撤销合同，对方不同意，双方诉到法院，法院认定合同可变更、撤销并支持撤销权人主张，那么合同的撤销时间是撤销权人撤销合同的意思表示传达到合同相对人的时刻，而非法院作出判决的时刻。变更也是一样的，以本案为例，如果A公司向B公司支付约定租金的7/10，便是变更合同的一种表示，行为背后的依据是，租赁面积减少为约定的7/10，租金自然也应为原来的7/10，一旦B公司接受7/10租金并未提出异议，合同变更。

我们从抽象的理论回到具体的案件中来。在本案中，如果A企业腾空房产、遣散员工，就是撤销合同的意思表示；如果A企业向B企业提出异议，就是变更合同的意思表示。面对标的巨大、涉及员工众多的可变更、撤销的房产租赁合同，直接撤销合同显然是不负责的，特别是在合同部分履行的情况下，一方面造成装修、消防工程投入的巨大浪费，一方面增加已招收员工社会安置的负担。无论从社会效益，还是从企业良心的角度，都应当采取变更合同的方式进行自力救济。A企业向B企业提出交涉，是行使合同变更权的表现，交涉未果后，A企业暂不支付租金的行为应当认定为向B企业提出撤销合同的实际方式。倘若在合同效力不明的情况下，主张变更、撤销方不履行协议并提起合同变更甚至撤销之诉，最终法院认定合同有效，主张变更、撤销方不应承担暂不履行合同的违约责任，仅继续履行合同、支付延迟履行的孳息及赔偿对方因延迟履行的损失，因为任何人都没有义务去履行一个法院即将撤销的合同；反过来，倘若主张合同有效的一方在诉讼阶段未履行合同，最终法院判决合同不存在变更、撤销情形，主张合同有效的一方也不需要承担违约责任，仅赔偿对方因合同变更受到的损失即可；当双方无法就变更内容达成一致而导致合同被撤销，处理方法为《合同法》第58条，“有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”

五、建立重大房产合同援助性审查制度

房产租赁合同标的巨大，一旦形成纠纷具有极大的社会危害性。第一，造成社会巨大负担。不动产合同往往情节复杂，对合同效力和双方责任的认定一般历时数年，这段期间建设用地或房产经常闲置，影响政府的税收，造成劳动者集体下岗，形成规模效应后直接影响就业率和社会稳定。第二，对当事人造成直接损害。当事人经历了漫长的诉讼，都期待判决结果会给予自己大于履行合同的利益，然而不动产闲置不会产生利益，诉讼本身就是零和游戏，不可能有赢家。胜诉方维持在“保本”边缘，并在过错范围内承担责任，而败诉方就要为闲置的不动产买单，最后往往宣告破产。第三，国家司法受到质疑。当事人和社会大众是国家司法工作的评价者，在诉讼纠纷使劳动者下岗、企业蒙受损失的情况下，国家司法工作不可能取得良好的口碑，司法的信誉必然受到影响，甚至“抹黑”国家治理体系和治理能力全局。

房产合同纠纷往往因为当事人法律意识淡薄引发。并不是所有标的巨大的合同都经由商业律师细致审查，实践中经常出现一方律师细致起草合同并制定一些合法“圈套”。本文提及的深圳市该房产租赁合同案涉及经济赔偿1.4亿，影响员工2000人，如果全国每年发生类似案例1000件，那么造成社会直接损失至少千亿，影响百万户家庭。惨痛的社会代价自然属于市场失灵的表现形式，当企业自身缺乏法律风险防范意识时，应由政府防范这项风险。党的十八届四中全会通过的《关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出：“完善法律援助制度，扩大援助范围。”因此，应将达到一定标的的重大不动产合同纳入法律援助范畴，从源头上设置关卡，过滤掉重大不动产合同的瑕疵。为此，国家应安排律师对重大房产租赁合同提供法律援助，审查合同存在的法律风险并向合同双方当事人提供法律意见以防止可能产生的巨额纠纷。

（责任编辑：王建民）

中图分类号：DF418

文献标识码：A

文章编号：1674-9502(2016)03-139-07

收稿日期：2016-04-15