适合住宅产业化的房地产企业发展模式

文/唐黎标

适合住宅产业化的房地产企业发展模式

文/唐黎标

随着我国经济的飞速发展和人民生活水平的提升，人们对住房条件的要求也在不断提升。为满足人们对高质量、优环境、重服务的新型住宅小区的需求，集投资、开发、设计、施工、售后服务于一体的住宅产业化模式正在兴起。房地产企业作为住宅投资建设的主体，如何顺应这种潮流趋势？如何进行住宅产业化的开发？这些都应成为当下房企认真思考的问题。

一、实施住宅产业化的必要性

1.解决房屋质量的需要。旧时期遗留下来的住宅，大多受当时的经济水平、审美意识、设计观念、材料设备等因素的制约，很难适应当今人们的生活要求。改革开放以后，社会经济高速发展，人民物质文化生活水平得到极大的提高，为满足人们对住宅条件更新改造的要求，改变原有住宅的不合理元素，将科技含量高、内外环境干净优雅、功能设计更加人性化等理念引导到现代住宅建设上来，成为众望所归的追求。

2.城镇化建设的需要。随着我国城镇化进程的推进，城市住宅需求量急速上升，传统分离性住宅生产经营模式已经不能满足当下对住宅量的需求，而且这种模式规模效益低、劳动生产率低、住宅成本过高等问题都直接导致了百姓购房的困难。因此，必须引进集投资、开发、设计、施工、售后服务于一体的住宅产业化模式建设，减少不必要的中间环节，实现资源的优化配置，在提高住宅建设质量标准和性能的同时，降低高强度劳作、提升劳动生产率，从而解决城镇化进程中的住宅紧缺问题。

3.可持续发展的需要。住宅的建设对原材料、能源和人工的需求量相当之大，原材料的生产和加工在消耗大量能源的同时还会产生大量污染环境、破坏生态平衡的废弃污染物。同时，我国住宅建设存在着保温性能差、隔热技术不成熟、供暖速率低等问题，导致我国供暖地区住宅能耗比相同条件下的发达国家住宅高出三倍多，严重地影响了我国经济的整体发展形势。所以，我们必须对传统式的住宅生产模式进行改革，推进住宅产业化的可持续发展。

二、适合住宅产业化的房地产发展模式

1.组织模式。住宅产业化就是将住宅建设项目过程中的土地储备、筹资运作过程、项目规划与咨询、住宅建筑设计及施工、材料供应以及相应的生产、供应、市场推广、住宅管理等方面整合起来，形成一条龙的服务模式。因此，房地产开发商的组织模式应当进行改革，形成虚拟住宅企业打头阵、逐步组建住宅产业集团的模式。虚拟住宅企业主要包括两个方面：盟主企业组织及成员企业组织。虚拟住宅企业构建在对我国住宅的专业性和协作性生产发挥重大作用的同时，可以推动我国住宅产业技术的革新以及住宅产业品牌效益的提升。

2.管理模式。管理模式是企业发展模式中的重要环节。对房地产企业来说，科学合理的管理模式以两大观点为基础。一是遵循市场经济的一般规律，发挥企业智囊团的前瞻性作用，精确掌握住宅建设市场的相关发展变化；二是根据实际情况制定阶段性的企业管理模式，形成GMS管理模式。管理模式的有效实施还需要完整的管理体系作为支撑，以设计研发、物流展示、工程监督、客户服务、教育培训、网络信息为中心，所建成的住宅管理中心视为适应住宅产业化的经典模式。

3.开发模式。房地产企业的开发模式应当着力于资源的节约、技术的优质和集成、环境的保护和个性化的设计等，并将住宅开发建设之后的服务理念贯串其中。这要求房地产企业开创全新的全装修和客户导向性开发模式。这两种“以人为本”的适合住宅产业化的房地产开发模式，能够在通过对住宅购买人群的实际需求和购买能力的划定实现对当下市场的精确定位的同时，充分挖掘和纳入新的客户，从而保证住宅产业化高质量、优性能、劳动强度低及劳动生产率低的最终目标的实现。

三、结束语

随着社会经济的不断发展，人们对住房条件的追求越来越倾向于完美。为响应国家的号召、满足人民日益增长的物质文化和精神需求，实现房地产企业的可持续发展、实施住房产业化改革成为必然。要积极推动住房产业化，解决当下我国房屋质量差、房屋供不应求、房屋建设与可持续发展道路相违背等问题。

（作者单位：杭州市房地产经济学会）