不动产作为融资租赁租赁物的法律问题研究

摘要：国务院办公厅于2015年8月31日发布的《国务院办公厅关于加快融资租赁业发展的指导意见》（国办发〔2015〕68号）明确指出：我国融资租赁业取得长足发展，市场规模和企业竞争力显著提高，在推动产业创新升级、拓宽中小微企业融资渠道、带动新兴产业发展和促进经济结构调整等方面发挥着重要作用。但总体上看，融资租赁对国民经济各行业的覆盖面和市场渗透率远低于发达国家水平，还有许多问题有待解决。不动产作为融资租赁的尚未大规模涉及的领域，其中，有许多法律问题亟待解决。

关键词：不动产；融资租赁；租赁物

中图分类号：D923 文献标识码：A 文章编号：1671-864X（2016）03-0000-01

一、问题的提出

2015年3月24日，商务部发布了《外商投资租赁业管理办法》的补充规定（征求意见稿），其中第四条规定将5号令（即<外商投资租赁业管理办法>）第六条修改为：“本办法所称租赁物财产应当权属清晰、真实存在且能够产生收益权，（三）工业厂房、仓储用房、商用地产、附着于不动产的其他设备（如电梯、空调系统等）等其他用于生产经营的资产；”。该补充意见虽暂未获立法或规章确认，但确实在一定程度上反映了目前融资租赁立法对于融资租赁租赁物界定偏颇的问题，反映了业内对于扩大租赁物范围的呼声。

二、国内立法

从国内立法情况来看，《合同法》以及最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》对融资租赁合同的认定做了规定，通过对融资租赁合同效力的规定给予了融资租赁租赁物范围的认可，另外，融资租赁租赁物的规定在商务部的《外商投资租赁业管理办法》和银监会的《金融租赁公司管理办法》亦可以找到，银监会和商务部对于不动产作为融资租赁租赁物没有直接肯定，甚至在一定程度上排除了不动产作为融资租赁租赁物的可能性。但《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定与银监会、商务部的规定有较大的出入，根据最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条的规定，应该从融资租赁合同双方的权利义务角度对融资租赁合同的效力做了相应的规定，明确了在融资租赁法律关系中出租人的租金收取权、承租人的租赁物选择权、使用权等权利与义务。

综合国内立法情况，虽银监会、商务部与最高人民法院对于不动产作为融资租赁租赁物的合法性规定有一定程度上的冲突，但现行立法对不动产作为融资租赁租赁物的合法性并未有直接否定。

三、国外立法

（一）《美国统一商法典》规定“融资租赁中的货物，是指符合合同要求的一切可移动的物，或不动产附着物，但不包括货币、资料、票据、账簿、动产契据、一般无体物，及包括未分离的石油、天然气在内的矿产等。”即融资租赁的标的仅包含有体物，包括不动产附着物，不包括无体物。

（二）《俄罗斯融资租赁法》第3条规定“租赁物为任何可用于经营活动的非消耗品，包括公司和其他资产、建筑物、在建物、设备、交通工具和其他不动产和动产，都可作为租赁物。土地和其他自然遗产以及根据联邦法律禁止自由流通或限制流通的物不得作为租赁物”

（三）国际统一私法协会《租赁示范法》第一条规定“租赁物是指所有承租人用于生产、贸易及经营活动的财产，包括不动产、资本资产、设备、未来资产，特制资产、植物和活的以及未出生动物。不包含货币或有价证券，动产不因附着于不动产或成为不动产的一部分而不再是租赁物”

四、国内立法中的问题

通过列举融资租赁租赁物范围的国内立法，同时对比国外立法情况，笔者认为现行立法中对于不动产是否能够作为融资租赁租赁物的规定仍有待完善，具体来说包括以下几点问题。（1）立法冲突，《外商投资租赁业管理办法》、《金融租赁公司管理办法》，均只列举了动产或是附着其上的无形资产为融资租赁租赁物的范围，并没有列不动产。而最高人民法院的《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》无论是从内容、立法本意还是司法实践中，都能体现立法者对于不动产作为融资租赁租赁物的态度是更为支持的。（2）立法层级不够，虽银监会、商务部、最高院所颁布的行政规章和司法解释在全国范围内都有普遍适用的效力，但是但其均为立法机关授权制定，不但法律效力低，且其规定出现冲突时难以确立标准，同时因多头监管适用不同的行政法规，也亦造成标准不一。（3）租赁物范围过窄，融资租赁交易一重大价值在于盘活企业资产，对于亟需融资需求的企业来说，无论是动产还是不动产均为有使用价值和担保价值的资产，现行立法的规定采取列举式，一定程度上限定了融资租赁租赁物的范围，也使得不动产作为融资租赁租赁物的合法性受到质疑。

五、融资租赁租赁物范围立法问题的改善

一方面上述融资租赁国内立法中立法冲突的问题，需进一步提升融资租赁租赁物范围的立法层级。法院判定合同的效力应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、部委行政规章为依据。因此，无论是银监会、商务部的行政规章依法都不能成为人民法院判决的法律依据，在目前的法律框架下，以不动产作为租赁物开展融资租赁交易，并不必然导致融资租赁合同无效。需提高融资租赁立法层级，由立法机关全国人民代表大会制定相关法律，据此亦可以解决融资租赁立法效力过低的问题。另一方面，上述提到的我国对融资租赁租赁物范围的界定采取列举式规定，导致融资租赁租赁物范围过窄的问题，参考国外立法情况，仍需进一步扩大融资租赁范围。

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作者简介：谢中平（1990.05-），男，汉族，湖南，硕士研究生，西北政法大学，金融法。