房地产项目绿色管理模式实证研究

谢明辉　张远非

摘要：发展绿色地产是我国房地产业转型的重要途径，房地产业可持续健康发展必须走绿色管理的道路。沈阳亚泰城项目在项目全寿命周期中按照绿色管理理念进行绿色设计、绿色施工、绿色运维，践行了有效的房地产项目绿色管理模式。

关键词：房地产项目；绿色管理；全寿命周期

中图分类号：F293.33 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2016）16-0257-02

根据国际绿活组织提供的数据，空气“霾害”有三大来源，一是建筑及生活排放约40%，二是工业排放约30%，三是交通排放约30%。我国每年新建建筑中95%属于高能耗建筑，单位建筑采暖能耗为发达国家新建建筑的3倍以上。传统的房地产业对生态环境和能源的消耗造成了很大的压力，是节能减排的重点行业。发展绿色地产是我国房地产业转型的重要途径，发展绿色地产是大势所趋，未来房地产项目实施绿色管理将获得更多发展机会。房地产业可持续健康发展必须走绿色管理的道路。

一、绿色管理的含义

绿色管理（Green Management）就是将环境保护、可持续发展的理念应用于企业或项目的经营管理之中，它涉及企业或项目管理的各个层面、各个领域、各个环节，要求在企或项目业管理中全过程、全方位、全面考虑环保和可持续发展，体现绿色。与传统的其他管理理念相比，绿色管理具有过程整体性、消费者绿色意识提前、全过程绿色产业化、统一的绿色标志等特征。

二、房地产项目绿色管理的必要性

目前房地产项目的高能耗、高污染涉及材料生产、施工建造及后期运行、拆除等各阶段。

1.耗能过高。传统的建筑产品在建造过程与使用过程中的耗能比约为1∶3，而房地产产品价格即房屋的售价，无法体现房屋在运行与维护阶段的使用成本，因此大部分开发商在开发过程中优先考虑降低建造成本，很少顾及运营与维护阶段的使用成本，由此造成造成建筑耗能过高。

2.建筑垃圾多。传统的建筑产品及房屋多采用现浇的钢筋混凝土体系，施工现场多采用手工作业，在建造过程中大量能耗水、混凝土、钢材等，并产生大量的建筑垃圾。

3.二次装修。当前绝大部分建筑产品与房屋都以毛坯房形式验收并交付使用，消費者不得不进行二次装修，据中国建筑装饰协会行业发展部测算，住宅装饰装修平均一户可能产生两吨垃圾，其中有85%是可以回收再利用的资源，全年如果有2000万户进行装修改造，一年有4000万吨垃圾污染环境。二次装修问题，是我国建筑能耗高于国际平均水平的一个重要因素。

4.材料及土地浪费。我国的建筑物平均寿命不到30年，大部分建筑材料为不可再生材料，目前建造的建筑未来将产生大量不可再生的建筑垃圾，这不仅浪费了大量资源，而且废弃物在垃圾处理过程中还会形成二次污染，成为棘手的环境问题。

传统的房地产项目对生态环境的破坏和不可再生能源的消耗日趋严峻，房地产业必须转变现有的生产方式，房地产业可持续发展必须走绿色管理的道路。

三、房地产项目绿色管理模式的核心特征

将绿色管理理论应用于房地产项目开发管理，在科学发展观的指引下，抓住房地产项目绿色管理的核心特征，对房地产项目绿色开发与管理的价值与途径具有重要的现实意义。

1.可持续发展。房地产项目的绿色管理就是要尽最大可能节约资源与能源消耗，通过项目整体的优化设计，采用被动式能源使用策略，充分利用各种可再生能源如太阳能、地热等和循环利用水资源，实现房地产项目在全生命周期内实现再利用、再节约、再循环与“四节”（节地、节能、节水、节材），尽量降低对项目周围生态系统的影响，保护自然生态环境系统，努力实现人、建筑与自然和谐共存。

2.全寿命周期管理。对房地产项目实行绿色管理要从全寿命周期的角度出发，不仅考虑建造过程，更多的还要考虑使用过程，引导人们自觉将眼光放到整个项目生命周期，将可持续发展的长远发展眼光与房地产项目建造过程中的现实项目条件有机结合，强调在项目全寿命期内的环保型、可持续发展、布局合理性、功能完整性，强调环境宝华同时兼顾经济利益，最终使房地产项目目标达到在项目所在地的资源环境下所能达到的最优经济目标与环保目标。

3.信息共享。通过全寿命周期绿色管理，可以充分发挥数据信息共享的优势，通过富有前瞻性的决策，实现资源节约和项目增值。如果大量处于设计使用年限的建筑被拆除，是建筑资源和社会财富的巨大损失；拆除这些建筑不但要消耗大量的人力、物力、财力，同时也会产生大量的粉尘和废弃物，造成环境污染，加重了环境压力负荷，这不符合可持续的科学发展观。究其根源主要是建筑设计的前瞻性差和城市规划的随意性，开发商们只想降低成本增加利润，所以质量越来越糟糕。若在决策阶段就充分考虑到项目全寿命周期内各种可能的使用模式，为功能改变预留工作接口，尽量减少设计、施工中的大量重复劳动，就可大大降低上述浪费。

四、房地产项目绿色管理模式应用实例

沈阳亚泰城项目按照绿色管理模式的理念进行设计、施工和运维管理。亚泰城项目由沈阳亚泰金安房地产开发有限公司开发建设，2011年9月开工，2013年12月建成第一期。项目位于蒲河大道与盛京大街交汇处西南侧200米，占地面积500000平方米，建筑面积150万平方米，周边有盛京医院、天和综合门诊部、辽宁大学、沈阳航空工业学院、沈阳师范大学等。

1.绿色设计。绿色设计即将绿色管理理念融入到房地产项目的规划设计中，是房地产项目在规划设计阶段进行绿色管理的核心内容。沈阳亚泰城项目在设计过程中引入绿色管理的理念，采用装配式结构体系，采用预制叠合楼板、梯梁、楼梯等构件，预制率约10%，减少模板的使用，减少现场垃圾排放，起到保护地球环境的效果。虽然房地产项目的规划设计只是消耗极少的资源，却决定了建筑产品存在几十年内的能源与资源消耗特性。在设计阶段就将环境因素和预防污染的措施纳入房地产项目的规划设计之中，将环境性能作为房屋的设计目标和出发点，力求使房屋对周围环境的影响为最小。

2.绿色施工。绿色施工是指工程建设中，在保證质量、安全等基本要求的前提下，通过绿色管理和技术进步，达到保护环境和节约资源（节材、节能、节水、节地）目标的施工活动，包括施工策划、材料采购、建筑施工和工程验收四个环节。沈阳亚泰城项目在施工过程中由于使用预制构件，大部分结构已经在构件厂生产完毕，在现场只需吊装到施工层即可，模板钢筋等工种可以减少一半劳动力，还可以采用无外架施工，减少了脚手架等高空作业，减少安全隐患。绿色施工作为建筑全寿命周期中的一个重要阶段，施工阶段是将设计成果转化为实物的阶段，也是对生态环境的影响最直接的阶段，是实现建筑领域资源节约和节能减排的关键环节。开发商对建筑产品及生产过程提出绿色建造的要求，将引导承包商的施工行为，对于提高承包商开展绿色施工的积极性，促进其加强管理，提高技术，改善绿色施工的经济性具有重要作用。所以实施绿色施工并非仅仅是施工单位的任务，绿色施工与开发商同样密切相关。开发商对绿色施工的控制贯穿于房地产项目发包阶段和施工阶段的各项管理活动中。绿色施工将环境保护置于施工过程的首位，将整个施工过程作为一个微观系统进行科学的绿色施工组织设计，以便在建造过程中对环境、资源造成尽可能小的影响。其中包括减少场地干扰，尊重基地环境，结合自然条件施工，节约水、电、物等资源或能源，环保的施工工艺，不使用有害原材料，减少填埋废弃物的数量，对废弃物进行恰当处理，以及实施科学管理，保证施工质量等。绿色施工技术因其降低施工噪音、减少施工扰民、减少材料的损耗等作用而在大多数施工现场都会引起重视。

3.绿色运维。目前，对房地产项目运行维护管理阶段所实施的绿色管理还停留在“只要有绿化、保持环境清洁就达到绿色管理”的初级阶段，这就使房地产项目运维阶段的绿色管理表面化。很少有物业公司专门制定并实施节能、节水、节材与绿化管理制度以及具体措施。在物业管理阶段，要遵循“以人为本”的基本原则，积极宣传绿色物业管理和绿色运维的理念，包括建立绿色物业管理机构，制定绿色物业管理制度，制定环保准则，举办绿色消费、环保教育及宣传活动。沈阳亚泰城项目运维由吉林亚泰物业管理有限公司承担，该公司是国家一级资质物业管理企业，始终坚持以优质服务提升业主的生活质量为服务宗旨，奉行科学管理优质服务美化环境争创一流的质量方针。公司全面贯彻“服务心贴心，情谊长久远”的服务理念，公司在发展的过程中始终着眼未来，从培育市场出发，奠定核心竞争力，规范企业运作，不断追求创新，在基础管理、房屋管理、共用设备设施管理、公共秩序安全管理、清洁绿化管理等方面形成了“学习+工作”、“环境+文化”的管理模式。

2014年以来，房地产开发投资总量与增长速度下行趋势明显，房地产业步入下行周期。受宏观经济发展进入调整期的影响，2015年房地产下行态势持续，但是从长期发展看，房地产业对其他行业具有显著的波及效应，仍然是拉动经济增长的重要因素，房地产项目开发管理采用绿色管理模式，符合房地产业健康可持续发展的要求，才能更好地为经济增长做贡献。

参考文献：

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