安徽省房地产价格研究

◇高田



安徽省房地产价格研究

◇高田

摘要：随着房地产经济的不断发展，人们也给与了房地产经济更多的关注。本文对安徽省近几年的房地产价格进行了分析，对安徽省近十年来的房价收入比进行统计，找到影响安徽省房地产价格的因素，为安徽省房地产业的健康发展提出合理化建议。

关键词：房地产价格；房地产经纪；安徽省

10.13999/j.cnki.scyj.2016.05.021

为实现我国房地产业的健康发展，我国住建管理部门于上世纪90年代开始进行住房制度改革，从而结束了我国住房分配制度，商品房开始走进了我们的生活。然而，我国房地产业的发展并不稳定，房地产价格的波动毫无规律，并且，我国房地产价格逐渐走高，导致居民压力不断增加。安徽省地产价格具有较高的代表性，在对安徽省房地产价格进行研究的基础上，使用科学的统计手段，在分析安徽省房地产价格所面临的问题的同时，也为安徽房地产价格的稳定发展提出指导性意见。

一、从房价收入比看安徽省房价波动

随着我国新的住房制度改革措施的推行，住房分配制度取消，住房商品化使房地产业获得了快速发展，截止到2015年，全国商品房的平均价格已经达到了6400元/平方米，而这一数字在1998年却只有2100元/平方米。而对于北京、上海这些超大型城市来说，房地产平均价格已经分别达到了27000 元/平方米和31000元/平方米，较2015年安徽省的统计结果6000元/平方米来看，安徽省房地产价格处于全国平均水平以下。

由于房地产价格可以通过居民消费价格指数和投资价格指数进行判定，安徽省在执行商品房制度后，安徽省居民消费价格指数与固定资产投资价格指数呈现出不断上升的趋势，然而，安徽省居民消费价格指数的涨幅却始终高于固定资产投资价格指数。而当居民消费价格指数稳定的情况下，居民固定资产价格指数却出现了一定程度的波动，这意味着安徽省房地产价格处于不稳定状态。

由于安徽省居民平均收入的涨幅无法与房地产价格涨幅相比，安徽省房价收入比从2000年的2.8开始不断上涨，2015年，安徽省房价收入比已经达到破纪录的8.7，由于安徽省居民收入水平增长幅度不断降低，因此可以看出，安徽省房价的波动主要以上涨为主，安徽省近十年的房价收入比变化趋势如下图所示：

附图　安徽省近十年房价收入比

二、安徽省房地产价格波动的原因

影响房地产价格波动的原因是多方面的，安徽省房地产价格近十年来基本保持上涨趋势，这不仅与我国人均收入的提高直接有关，也受其他方面因素的共同影响。因此，针对安徽省房地产价格波动情况的研究应当从以下几个方面进行。

1．房地产用地供给

由于安徽省是我国农业大省，随着房地产行业的大力开发，安徽省耕地面积逐渐缩小，因此，为保证安徽省耕地面积满足国家相关规定，安徽省政府减少了房地产行业建筑用地的供给数量。由于政府能够提供的建筑用地越来越少，因此，房地产开发商在建筑用地的竞标过程中不惜成本，这就使得房地产价格不断被推高。

2．社会刚需

20世纪80年代，我国人口出生率高居不下，为控制人口，我国政府于1982年将计划生育写入《宪法》，在二十年后，这些出生于我国最后一次生育高峰的婴儿已经到了谈婚论嫁的年龄。受我国传统思想的影响，结婚的必要前提就是房子，这为房地产行业的发展带来了契机，由于房地产供给与社会需求之间的失衡，导致房地产价格不断攀升，而购买婚房的年轻人依然趋之若鹜。

3．配套建设影响

房地产价格受多种因素的影响，其中就包括周围配套设施完善程度的影响，以安徽省合肥市为例，由于合肥市属安徽省省会，其教育、医疗资源具有较大优势，相比较安徽其他地区的房地产价格，合肥市要高出许多。这种情况在合肥市内部也较为明显，交通便利、靠近医院、学校的商品房价格要远高于交通并不便利的郊区，由此可以看出，房地产价格受配套设施建设的影响。正因为此，房地产开发商在配套建设方面投入大量资金，并将房地产开发区域选择在主要交通枢纽周围，借此提高商品房售价。

4．人口迁移的影响

安徽省共辖16个地级市和6个县级市，总人口数量高达6100万，属于人口数量较大的省份。然而，由于受经济发展水平的影响，经济欠发达地区人口逐渐向经济发达地区迁移，合肥市作为安徽省省会城市，其常住人口已经超过800万，这就很好的说明了合肥市房地产价格高居不下的原因。由于经济发达城市具有较多的就业机会，人均收入较高，教育资源丰富，医疗水平较好，这也导致了一定数量的人口向经济发达城市的迁移，间接推高了部分城市的房地产价格。而对于人口净流入为负值的城市来说，人口迁出导致房地产价格持续下滑，地区经济发展后劲不足。

三、安徽省房地产价格风险预防

安徽省作为我国东部地区重要省份之一，在发展房地产经济的同时，应当密切注意房地产价格波动。为实现房地产行业的健康发展，政府首先应当帮助经济欠发达地区发展经济，提供更多就业机会，优化地区资源配置，合理引导人口流动。其次，实现房地产价格的稳定，避免出现房地产经济危机。再次，政府应当加大公租房和经济适用房的建设，逐渐降低商品房库存量，减少新建商品房的数量。最后，加快安徽省内快速交通网的建设，使省内交通更加快速、便捷。

通过以上几种措施，安徽省房地产价格将能够在一定时期内保持稳定，房地产经济能够实现平稳过渡，避免因房地产价格异常波动而形成的房地产经济危机，使安徽省经济实现健康、稳步发展。

参考文献：

［1］高燕.房地产价格波动与居民收入差距间的关系探讨［J］.住宅与房地产.2015（25）.

［2］黄振宇.我国住宅市场供给对住宅价格影响的实证分析——基于1998—2007年我国房地产市场数据［J］.宏观经济研究. 2011（03）.

［3］詹明安，田云飞.房地产价格的市场决定和政府调控［J］.现代物业（中旬刊）.2014（09）.

（作者单位：安徽财经大学）