土地续期问题真的很急吗

刘卫东

前不久，网上有人热炒深圳土地使用权续期和温州住房到期续期手续办理问题，似乎这个问题很紧迫了，无法可依了。我国相关方面土地管理法律和法规明确规定，商业用地法定最高使用年限40年；居住用地70年，工业和其他用地50年。我国最早出让的一块土地是1987年，住宅全面商品化改革是1998年。从法律上看，显然土地续期问题商业用地最早应该到2027年才真正需要解决，住宅用地到2057年讨论也不迟。目前对这个问题有人这么迫不及待，从积极的方面考虑，应该是他们不太了解实际情况，或者看问题太主观；从消极方面看，这些人是在哗众取宠，别有用心也未可知。

可能有人认为，《物权法》已经规定了居住用地自动续期，为什么现在温州有人的土地出让时间到期了，不能自动续期？！公平地说，首先，这种到期并不是达到了最高法定年限，按照法定最高年期，他的土地原合同只有20年，作为住宅用地还可以依法续期50年。其次，按照估价理论和方法，完全可以将20年土地使用年期修正到70年期的地价。按照有限年期计算公式，如果土地收益还原率为5.6%； 20年使用年期土地使用权的价值相当于无限年期的66.37%；70年使用年期土地使用权的价值相当于无限年期的97.79%。按照房地产估价的理论和方法，住宅用地从20年土地使用权转变到70年土地年期使用权应该补缴原来47.35%的出让金。考虑到这笔钱延后支付了20年，应该加上20年的利息。所以，补缴土地出让金这笔账按照目前的法律完全可以解决土地使用权续期问题。如果使用者要求续期达到法定最高使用年期，不是无法可依。

目前，关于土地续期的问题实际上是有人试图要求无偿续期。应该注意自动续期不是无偿续期，它们是完全不同的概念。现在依法是可以续期的，没有法律障碍。有人提出现在的法律不合理，应该改称为自动无偿续期。上述关于同一块住宅用地土地使用权20年的价值和土地使用权70年的价值差别，如果让土地使用权20年的自动无偿续期，实际上是对现行土地出让制度和法律的损害，对于依法按照土地最高使用权年期出让获得土地者不公平。土地出让是我国改革开放的产物，我国各地招商引资采用了许多优惠政策，当年出让的地价并没有完全反映土地真正的或者应该有的市场价值。坚持把土地使用权续期问题延后到最高年期到期再考虑，实际上是政府言而有信。目前，我国很多的国有土地出让给外国企业，到期按照现行的法律收回土地使用权，按照无偿收回的条件处理，也有利于维护国家的合法土地财产权益。

我国目前一些地方出现土地使用权合同到期的情况，应该按照现行的土地法律办理土地续期手续。至于土地使用权将来是自动无偿续期，还是补偿少量出让金续期，应该等到最高法定年期以后考虑。目前，谁对土地续期问题非常急切获得明确的答案，肯定不是一般的工薪阶层，可能多是少数唯利是图的外国投资者和那些有钱想移民海外的人，他们对于未到期的土地使用权和房地产权益的未来不太放心，目前处理心有余悸。对于我国公民持有的商品住宅到期怎么处理续期的问题，到2027年，甚至2057年之前，只要提前3-5年由人大做出合理的法律修正就可以解决。为了维护国家利益和全民的福利，现在没有必要过早做出土地使用权无偿自动续期的决定，我们应该相信后来的人比我们更加聪明，未来国家富强了，国家在国际上更加有发言权，处理对外关系就更加得心应手，可以更加有能力维护全体国民的福利。

李求军/责任编辑