发展住房租赁市场恰逢其时

文/周明



发展住房租赁市场恰逢其时

文/周明

5月4日，李克强总理主持召开国务院常务会议提出，实行购租并举，发展住房租赁市场，是深化住房制度改革的重要内容，有利于加快改善居民尤其是新市民住房条件，推动新型城镇化进程，同时，从房源、公租房货币化补贴、税收优惠以及市场规范方面推出四项举措，给予住房租赁市场支持。在去库存和新型城镇化建设的大背景下，住房租赁市场获得政策刺激，当前是大力培育和发展住房租赁市场的大好时机。

一、购租并举，完善住房供应市场

“人人享有适当的住房”是联合国人居宪章（1976年，土耳其伊斯坦布）赋予各国政府为本国民众解决住房问题的使命和责任。“住有所居”是我国政府率领民众奔小康目标、圆“中国梦”的民生工程。“居者有其屋”所倡导的是人们的居住权得到保障，并不要求“居者有产权”，而目前我国住房自有率接近90%，远高于欧美发达国家住房自有率60%-70%的水平。当前，我国商品住房量大价高，非城市普通家庭和青年职工尤其是外来人员所能承受，要解决这部分群体的住房问题，大力发展住房租赁市场是行之有效的措施。因此，加快培育住房租赁市场是实现购租并举、完善住房供应市场目标必不可少的一环。

在计划经济时代，我国实行的是职工住房分配供应制，采取政府和企业全包的方式来解决职工住房问题，是低工资低租金条件下所采用的方式，必然会带来诸如住房分配不均、居住标准低、房屋设施差、缺少房屋维护等问题，政府和企业背上沉重的包袱。这一时期没有房地产市场，人们绝大多数居住在公租房里。改革开放后，在市场经济的背景下，我国停止了职工的福利分房，“要住房，找市场”，同时进行公房私有化，职工家庭可以较低的价格购买自住的公房并可上市交易，由此房地产市场得到了培育和快速发展，住房自有率迅速上升。这个时期住宅商品化发展迅猛，居住环境和居住水平有了很大的提升，但除了大量的私房租赁外，住房租赁市场没有得到同步发展。当然，城市房价的飙升，也使中低收入家庭难以改善住房条件，外来务工人员住房问题突出。反观我国住房建设的历史，其实，这两个时期的住房发展都有些顾此失彼、走了极端：要么是政府全包，要么是政府不管（保障房除外）；要么是低工资低租金的全租赁住房，要么是工资稍涨房价大涨的全商品住房。因此，只有购租并举，才能完善住房市场的发展。

现在我国经济发展强调要进行供给侧结构性改革，在住宅供应上就是改革过去商品住房市场独大的畸形住房供应方式，要建立商品房市场和住房租赁市场同步发展的住房供应体系，向不同收入阶层家庭提供不同的住房形式，以全覆盖的方式来满足城镇居民不同的住房需求。

在当前全国房地产去库存任务艰巨的时刻，将过剩的商品住房转化为租赁住房，不失为一剂“消肿”良药，可起到一箭双雕的作用，既可缓解许多城市房地产库存量大的问题，又可解决城市外来人员的居住问题。

二、公私共存，发展住房租赁市场

从世界各国的经验和我国的实践来看，由政府开发管理的公租房，向租户收取的是非市场租金，需要政府大量的补贴才能维持房屋的日常维修管理和养护，公房开发经营缺乏良性循环机制，因而难以长久维继。这也是撒切尔夫人执政时英国开始实行公房私有化、我国从1992年开始进行公房出售的缘故。

1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，在我国全面终止了住房福利分配制度，实行住房货币化分配。随后，我国的房地产市场得到了培育和迅猛发展，开发商大量投资建设商品住宅，使城市居民的居住水平和居住环境得到了大幅度提升。但同时，政府对公租房建设的投入相对较少，住房租赁市场没有与商品住房市场同步发展，导致目前出现的住房供应结构性矛盾，即在市场上一方面商品房库存大量积压，另一方面公租房稀缺。

国务院常务会议提出：要发展住房租赁企业，支持利用已建成住房或新建住房开展租赁业务；鼓励个人依法出租自有住房；允许将商业用房等按规定改建为租赁住房。住建部表示要鼓励住房租赁消费，允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。因此，发展租赁住房市场的当务之急，一是打通存量房与租赁市场之间的通道，二是推进公租房货币化。

租赁住房供应侧的结构性改革，就是要公私共存，即政府继续提供具有保障性质的公租房，机构和私人大力发展租赁住房。政府方面不仅要加速培育和发展公租房市场，在住房的购与租之间找到平衡点，而且要规范和发展私房租赁市场，两者都应是市场上租赁住房的供应主体，不应有主次之分。与过去计划经济时代的公租房不同，现在政府可以委托公司以市场化方式来开发经营公租房，除了给予低收入家庭住房保障的低租金外，应按市场租金向租户收取房租。同时，应规范私房出租市场，私房也可以纳入政府公租房管理渠道，要给予房东税负上的政策优惠。

目前，在我国除了历史遗留的公房、新建的人才公寓和公租房外，住房租赁市场上大量存在的是以私房为主力的租赁房。一些城市，如上海等，居民家庭拥有二套以上住房的已不在少数，他们手中多余的住房普遍用来出租。私房出租在缓解外来人员住房问题、弥补租赁住房不足的同时，也带来了房东和租户私底下不规范操作、租金定价随意、转租群租以及居住不稳定等问题。在新型城镇化建设过程中，农业人口大量向城市集聚，城市经济和产业的发展为年轻人尤其是大学生的创业提供了良机。在政府所能提供的公租房有限且地段偏远的情况下，这些外来人员也只能通过中介租用私人的房屋。先通过中介租房，以后租户就直接与房东签订租房协议；租户往往处于弱势地位，除了面临租金不断上涨外，还担心房东随时要求租户搬出，缺乏居住安全性。因此，规范私房出租市场，是发展住房租赁市场的关键之一。

三、立规建章，规范住房租赁市场

1999年12月，上海市人大颁布了《上海市房屋租赁条例》（以下简称《条例》），对私房出租作了明确的规定，规范了租赁双方的行为。《条例》的颁布，对规范私房租赁市场、使其健康发展起到了一定的作用，如租赁双方须通过中介机构签订租赁合同，保障了私房租赁的正常运作。但也有不尽人意的地方，如《条例》中第十五条规定：房屋租赁合同及其变更合同由租赁当事人到房屋所在地的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。而在实际操作中，出租人为避税往往不作登记备案，造成相关部门对私房出租监管的缺失。

立规建章，规范住房租赁市场，要从财税、金融、户籍等方面改变“重售轻租”的现状，让租房者住着舒心、出租者租着省心，才能有效激活房屋租赁市场，让租房成为推进新型城镇化和房地产去库存的有效途径。

在政策层面上，国家对住房租赁市场出台了以下六大政策：

一是培育市场供应主体。发展住房租赁企业，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务，规范住房租赁中介机构，支持个人依法出租自有住房。

二是鼓励住房租赁消费。完善住房租赁支持政策，保障承租人依法享受公共服务；落实提取住房公积金支付房租政策；明确出租人和承租人各方权利义务。

三是完善公共租赁住房。推进公租房货币化，提高公租房运营保障能力。

四是支持租赁住房建设。鼓励新建租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，允许将现有住房按安全、舒适、便利等要求改造后按间出租。

五是加大政策支持力度。对住房租赁企业、机构和个人，给予税收优惠政策支持；鼓励金融机构加大支持力度，稳步推进房地产投资信托基金（REITs）试点；完善供地方式，增加租赁住房用地供应。

六是加强住房租赁监管。健全法规制度，完善监管体制，规范租赁市场。

在税收层面上，国务院常务会议提出：要完善税收优惠政策，鼓励金融机构加大支持力度，增加租赁住房用地供应；强化监管，推行统一的租房合同示范文本，规范中介服务，稳定租赁关系，保护承租人合法权益。上海市国税局已制定实施《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》，规定上海私房出租应缴纳增值税，月租金3万以下可享受小微企业免征增值税优惠政策。

对管理部门来说，零散的个人租赁市场难以管理，群租房、地下室出租等导致安全问题频发，未作登记的外来人口租房也容易引发社会治安问题。因此，有关部门应继续实行私房出租的备案制度，对租金定价要有政府指导价，加强私房出租的管理力度。一方面，通过财税、金融、户籍等政策给房屋租赁松绑减负，对于购房者能够享受到的政策福利，原则上也应一视同仁地惠及租房者；另一方面，通过专业化经营提供规范稳定的租赁市场环境，鼓励专业化企业经营租房，这样不仅便于政府部门进行管理，也能为租房者提供更专业的服务，建立具备规模效应的长期住房租赁市场。

链 接

今年5月1日起，财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点。根据规定，其他个人出租不动产，应向不动产所在地主管税务机关申报纳税，并可向不动产所在地主管税务机关申请代开增值税发票。

上海结合本市实际情况制定《个人出租不动产代开增值税发票管理办法（试行）》（以下简称《办法》），对代开范围、代开发票应提供的资料、代开部门的审核要求、委托代征点的管理要求等事项进行明确。

《办法》明确了哪些属于“个人出租不动产”。个人仅指除个体工商户以外的其他个人。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

《办法》显示，私房出租应缴纳税款为：应纳税款=含税销售额÷（1+5%）×1.5%

也就是说，个人出租私房，按照5%征收率，减按1.5%计算应纳税额。比如有人出租住房，每月取得租金收入8万元，其每月应纳增值税：8÷（1+5%）×1.5%=0.11万元。

《办法》还规定，个人出租不动产取得的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策；采取预收款形式的，可在预收款租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入总计不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

作者单位：（上海市房产经济学会）