房地产税改革的实质意义

摘 要：房产税开征的消息再次引起市场关注，未来的房地产税主体税种或由房产税、城镇土地使用税合并而成。在立法和改革过程中，需处理好房产税对楼市短期冲击与地方经济发展的关系、处理好房地产税与土地增值税等其他税费的关系等。其改革的实质意义更在于收入的二次分配和税制的完善。

关键词：房产税 房地产税 房地产市场 房价 收入二次分配 税制改革

中图分类号：F293.35

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）02-010-02

一、房地产税与房产税的界定

房地产税和房产税之间的区别主要在于房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值多少或租金收入为计税依据，向产权的所有人征收的一种财产税。房地产税概念中所涉及的税种包括：房产税、房地产业营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税等等。在这里所提及的房地产税改革这是一个综合性质的改革。

其中，城市房地产税是对于中外合作经营企业、中外合资经营企业、外国企业及外商的房屋和土地，按照其房价、地价或租价的情况向房地产所有人或使用人进行征收的一种税。城市房地产税的基本税法是国务院于1951年8月颁布实施的《中华人民共和国城市房地产税暂行条例》。在1984年进行利改税时，国务院决定将城市房地产税划为房产税和城镇土地使用税两个税种，并对内资企业和个人征收。对外商投资企业和外国企业仍继续征收城市房地产税。至2008年12月31日，时任国务院总理的温家宝同志签署了第546号国务院令，在其中宣布由原政务院公布实施的《城市房地产税暂行条例》自2009年1月1日起废止。并自2009年1月1日起，外籍个人、外商投资企业、外国企业及团体组织均依照《房产税暂行条例》缴纳房产税。

房地产税收是一个综合性的概念，是一系列税种的集合。一切与房地产经济产业运行过程中有直接关系的税收都属于房地产税收。我国相关法律规定，房产税由产权所有人或使用人缴纳，是外商投资企业和外国企业的由外国企业交纳；产权出典情况，由承典人交纳；如若产权所有权人、承典人不在当地或者产权尚未确定及存在租典纠纷未解决情况的，均由代管委托人或使用人代为报交。

房产税的征税对象是房产。房产是指地上建筑之有屋面和围护结构且能够遮风避雨，并可供人们在其中生产、工作、学习、居住、娱乐及储藏物资的建筑场所。但独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等均属于构筑物等的不属于房产。但室内游泳池属于房产。在征税上，要区分房地产税和房产税这两个并不相同的概念。如果只按照其原值进行征收则是房产税，如果按照其评估价值征收的则是房地产税。其中的评估价值里包含了地价的内容。下一步房产税将扩大试点范围，并开始逐步建立房产税制度。房产税最终将会在全国实施。

房地产税是政府为了加强对于房地产市场的宏观调控，并且通过以付出税收为代价的方式来抑制市场整体的投资投机性炒房需求的一种税收控制手段。全国范围来看，上海和重庆已经开展了相关项目的房产税征税试点改革，改革初见成效，下一步将双管齐下，进一步扩大新增房产税试点地区以及逐步建立全国范围完善的房地产税收制度。

据相关统计，在目前的房价构成中，税费负担及房地产商的利润要占到房价构成的60%，而与之相比的，建筑成本却只占到40%。在房价中，目前看到土地占有的税费太多，是形成房价过高的直接原因之一。根据政策研究，未来的房地产税主体税种或将由房产税、城镇土地使用税合并而成。有关房地产税的实施试点情况来看，上海的情况是：在上海居民新购入且属于该地区居民家庭第二套及以上住房的，按人均分摊计算（标准：人均超过60平方米的）即进行房产税的征收。如：上海地区一个标准的三口之家原来已拥有的一套住房，面积为180平方米（人均60平方米），现又新购进一套面积为100平方米的住房，总价在100万元，那么按其规定的税制内容可计算应该缴纳房地产税大约为4200元/年左右。

在试点的新规定中，以后购房者每年在支付房地产税时，还需额外支付新增加的“城镇土地使用税”。如果将以往在房价价款中一次性交纳的税费改成按年收取的税收制度，则会看到，制度在改革后的房地产开发成本将有大幅度缩减。若拟在房地产的相关税费总体负担不变的前提条件下，适当降低建设、交易环节税费负担而同时提高保有环节的税费，这将是房地产税立法改革的总体思路。今后，房产税的征收逐渐转向保有环节征税，“买房容易，养房难”将会可能是房产市场在若干年后的实际面临主要问题。投资者应当关注的是房地产投资和保有的结构性改变。总体来看，房地产税的改革未来发展方向是较不利于拥有多套住房、户内人均住房面积过大等的家庭住房持有情况。

二、房产税开征的实质目的在于从根本上降低居民在住房产品中总体承担的税负

房产税的到来，改变了原来的从消费环节的前期一次性征税的情况，而逐渐转为向保有环节的征税。如此将提高持有成本，也就相应降低了收益预期，从而达到遏制房地产的激增的投资需求的目的。当然，试点地区的做法和全国的统一的方式是否完全一致仍有待进一步观察，但毫无疑问的是，这项改革可以起到对房地产投机、投资需求的较大打压和抑制的作用。

房产税作为未来地方的重要税种，在对于地方政府组织的财政收入增加以及调节财富分配、抑制房地产市场投机等方面都有着重要的作用。在全国各省、自治区、直辖市全面出台综合性的房地产税是未来的大势所趋，但从此前房产税试点改革的探索相比现实各个地区的实际情况来看，实施起来的难点颇多。特别是，房地产税改革之后是否会增加老百姓的实际负担，是各方争论的焦点。房产税开征前夕，开发商在卯足劲去库存，但对普通购房人来说，却不得不考虑房产税对楼市和自身实际收入的影响。

长远来看，房产税的开征对房地产开发过程的整个税收体系的完善和调整具有积极意义，最终是有利于老百姓的。房地产税并非仅仅着眼于房地产市场，而是对于整个房地产业运行的监管。房地产税的调整，更多的是调整整体税收结构，或将以往名目繁多的不同税负税种并入房产税，总体上减少税负负担。同时房产税作为单一税种，也避免了以往出现的将税负转嫁到购房者身上的可能。在为大多数老百姓减负这一观点上，房地产税的开征将会对整个房地产税收体系作出调整和完善，最终目的是降低居民税负。

三、对于房地产市场来说，房产税的开征在短期内可能会造成成交量下滑，而长期仍应看到其积极作用

是否会出现大众期盼的在房地产税推出后，能出现降低房价的情况？如若开征房产税，能否会成为降房价的利器？对此，房产税确实能在一定程度上抑制那些持有多套住房的情况，但却非打压房价。它的落地，对于房屋的投资需求会因税收增加而有所抑制，投资人或将转向其他的投资产品，将有利于市场整体的供求平衡，房价自然更趋于合理化。但就房产税本身来说，其开征的意义并不是为了控制房价，而是为了优化现有税制结构和财政收入结构，以及促进房地产市场长期健康稳定的发展。

房产地税改革后，从将其纳入立法规划对市场的影响来看，短期内或将会造成房屋成交量一定程度的下滑，这可能是源于百姓对房地产税的不甚了解，导致市场观望情绪再次升温从会而抑制部分需求，对成交量会有一定的影响。而从长远来看，房地产税的改革，其中的房产税开征能够规范房地产开发过程中的税收体系，一定程度上避免了房地产投资泡沫的产生并促进了房地产产业的健康发展。房产税的出台及房地产税的完善是一个长期的过程，当前开征房产税的必要制度前提是不动产登记制度，而这一制度如今已将全面开始逐步落实，有待全面完成。可见，离房产税的落地还有一段路要走。

若房地产税的征收后，特别是对于那些利用职务或利益关系而出现的多买多占整体公共资源的情况，并在其未来的可升值空间不确定的前提背景下，投资人可能首先要面对的是政府调控下已经确定的房产税税负的约束负担。这样将会导致那些投资房地产、炒房为乐趣的购房人投资兴趣丧失大半，并减少了对房地产市场的投资操作，少了炒房者侵占市场资源，房地产市场就可以回归其本来的供需状态。从经济理论来讲，实施房地产相关税改革势必会提高投机者炒房投资的成本预算，即会降低其收益预期，抑制其投机需求，在“市场看不见的手”的作用下，通过市场供求关系的调整自发地达到约束房价的目的。在过去的10年时间里，房地产的行业暴利吸引了无数的投资商、开发者进行盲目的投资开发。虽然，刚性需求是在增加，但从人口构成和城镇化进行的基本规律上看，刚需也应该是比较均衡的匀速递增。但由于投资性购房的比例过大，而造成投机性需求出现了阶梯式跳跃式的增长，递增速率远比真正的有效需求快得多，出现了房价过快增长的情况。房地产这种特殊的商品虽然同时具有使用和投资两个功能属性，但是如果长期处在不均衡的投资反客为主的情形下，是很不正常的，也会导致房价畸形发展。房产税的开征有利于还房地产以原本的居住功能属性，并相对弱化其投资属性。

四、房产税开征对于政府财政和收入水平都有的积极调节作用

据称，此次改革将房地产税的定价权有条件地交给了地方政府。这将使房地产税逐渐成为地方政府的主体税源，在化解困扰已久的土地财政难题方面具有积极的意义；这有利于充分调动地方政府的积极性，增强税收调控的灵活性。随着地方自主权的增强，地方政府将能够根据当地的具体情况，在一定的区间范围内自主确定房产税开征的具体税率。可以预想，在开征房产税后，地方政府不再将注意力集中在“土地出让金”上，从而在制度上规范了土地出让和在源头上解决了土地出让的寻租问题，那么开发商和地方政府的那一层隐藏在土地拍卖出让之下的“剪不断理还乱”的关系将有可能终结。如若开征了房产税，地方政府的地方性财政收入将有会所保障。对于地方政府而言，土地将成为长期而稳定的财政收入来源，原因在于，现行的土地批租制度即将会退出历史舞台。

放在社会公平正义的天平上考查，房地产税立法工作需要格外谨小慎微，拿捏好技术与价值的双重取向，平衡好各方利益的动态变化。房地产税提到归属于财产税这个层面上，财产税的开征具有填补我国现行税收制度中财产税缺失空白的特殊功能。这就意味着中国由此开始真正启动了通过税收体制调节贫富差距的财税制度改革的具体工程。房地产税的开征将会是一项具有标志意义的尝试改革，它将会对导致贫富差距影响最大、最具有基础性调节作用的财产即房地产造成直接触动。由此可见，从促进社会公平的角度来看，无论说是归属于税收调节收入的二次分配，还是由此而撬动或改变了房地产原本的占有格局，房地产税的一系列改革注定将扮演一个重要的角色。

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（作者单位：山西建筑职业技术学院 山西太原 030006）

（作者简介：周雯雯，女，汉族，研究生学历，硕士学位，山西建筑职业技术学院，研究方向：房地产经济学。）

（责编：若佳）