保利地产整合面临难题

武化

【述评】

中航和保利本身均属于军工类的央企，从央企改革的角度看，保利地产收购中航地产原本属于情理中的大概率事件。然而，二者的整合遇到了整合压力。究其原因，主要源于中航地产的表现相对平庸。

素有“大背景小公司”之称的中航地产仅有约200万平方米土地储备，这样的土储量在央企中并不算多。更值得注意的是，这些土储除上海中航天盛广场、天津九方城市广场外，大多位于三四线城市。地域、项目体量以及项目产品的限制，这份资产包中的部分项目将面临着不小的去化压力。

除了资产包质量一般外，较低的盈利能力和负债也是中航地产难解的问题。2015年，该公司实现营业收入55.19亿元，较上年同期减少7亿元，下降11.36%。归属于母公司所有者净利润4.01亿元，较上年同期减少9128万元，下降18.53%。

一直以来，中航地产的业绩表现和资产都颇为平淡。2015年销售规模仅在50亿元，合计的55亿元营业收入也仅有约36亿元来自房地产板块。这在中航工业集团的3800亿元的营收中显得尤为微不足道。

基于此，此次保利地产与中航地产的整合可以理解为中航工业集团剥离旗下地产业务。其中最有可能的是，中航地产剥离非商业地产业务，保留上市公司壳资源，转型以航空科技文化业务为主业的上市平台。

而事实上，中航的资产重组步伐早已迈开。中航工业集团旗下有上市公司近30家。近年来，集团层面业务板块整合动作逐步展开，2015年8月中航旗下发动机板块三家上市公司已率先实现整合。此次中航地产并入保利地产，也是其总公司的战略步调之一。

另一方面，对于保利来说，也需要通过此类重组来扩大地产业务。因此，二者的筹划重组源于各取所需。只不过，这个过程不会一蹴而就，后续不可避免地会遇到股价受挫下行的压力、人事和管理层关系的变动等一系列问题，这或许会增加保利后续协调的成本，并购的前路还很曲折且漫长。

【事件】

近日，中航地产和保利地产先后发布公告披露，双方正在进行所属地产相关业务资产的重组整合方案。据悉，保利或收购中航旗下房地产项目70个左右，金额不超过公司净资产的15%，相关交易金额达不到须提交公司股东大会审议的重大事项标准。

然而，中航地产一直以来业绩表现和资产均一般，2015年销售规模仅在50亿元，合计的55亿元营业收入也仅有约36亿元来自房地产板块。营收下降，公司的负债也不低。该公司2015年的資产负债率为79.48%，负债合计181.85亿元，短期借款为26.74亿元。

这些都为保利收购中航增加了不确定因素，并购整合的前路充满坎坷。