基于自治的城市社区管理和物业管理有效整合机制研究

王杨

摘 要：本文通过对社区管理和物业管理这两个方面目前存在的问题进行分析，探索二者优势互补的机制，来实现社区管理与物业管理的有效整合才能改善社区。

关键词：社区管理；物业管理；业主自治能力

DOI：10.19354/j.cnki.42-1616/f.2016.17.42

一、基本概念介绍

社区管理是在政府的指导下，社区职能部门、社区单位、社区居民对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。社区业主自治是全体业主通过协商合作等方式实现对共有产权资源的有效治理。社区业主自治的本质是全体业主通过集体参与来实现社区公共事务的治理。物业管理有狭义和广义之分，本文中的物业管理指的是狭义的物业管理。物业管理是物业公司接受业主委托，对社区公共环境和公共资源进行管理，对业主提供服务的行为。

社区管理与物业管理的比较：

二、社区建设现存问题

（1）缺乏有效的业主自治组织。首先，在于业主自治组织的设立上，政府扮演的角色不当，是该组织无法成立的重要原因；其次，在于居民自治管理的意识不强，参与度低，只关注自身利益而忽略了社区的整体发展，这样的意识不利于社区自治组织发挥其功效；再次，业主自治组织相关主体，包括业主委员会等，权责不明晰，地位上没有相关法律做保障，因此运行起来举步维艰。（2）物业管理的合同化性质制约了社区的自我发展。有上述内容可知，物业管理是基于物业公司与社区居民的合同条款之下所作出的管理，其条款是客观的，无法变动的，合同的签订既保障了居民业主的合法权益，同时规范了双方的行为，但是，合同无法规定生活中所有的细节，因此隐藏了很多可能出现的矛盾。……