基于国企的既有住宅加装电梯的项目管理

孙建乐 郭成军

(中煤科工集团西安研究院有限公司，陕西 西安 710000)



基于国企的既有住宅加装电梯的项目管理

孙建乐 郭成军

(中煤科工集团西安研究院有限公司，陕西 西安 710000)

介绍了既有住宅加装电梯的背景，阐述了既有住宅加装电梯的全过程管理策略，并以西安市某国有企业家属区工程为例，从方案选取、费用分摊、项目管理等方面，探讨了既有住宅加装电梯的具体措施，为类似工程的实施提供参考。

既有住宅，电梯，项目管理

1 问题的提出

中国已进入老龄化社会，既有住宅的无障碍问题已日益凸现[1]，既有住宅楼加装电梯已成为社会的一种需求[2]。资金审评手续复杂、居民意见难统一等问题，使得旧楼加装电梯这项工作经常是纸上谈兵，出现大家认为应该实施却难以实质性推进[3]。李宗显[4]认为单位来组织协调，容易使业主达成共识。西安某单位家属楼(七层)加装电梯经媒体报道[5]后，引起强烈反响，多家单位到这家企业“取经”，探讨如何开展既有住宅加装电梯工作。本文试图从国企单位的视角，探索既有住宅加装电梯的全周期项目管理工作，以期从技术和经济的角度为老龄化社会构建作出项目管理从业者的绵薄之力。

2 既有住宅加装电梯的项目前期管理

根据《物权法》第76， 97条规定[6]，增设电梯属于改建、重建范畴，须征得全体共有人同意才可以实施。李晚莲[7]认为职代会制度具有对基层利益整合与组织化的功能，因此，笔者认为考虑目前国企管理现状，从操作层面上讲，应当在征得拟加装电梯住宅所有住户同意的基础上，召开职代会通过建设动议，以此来解决前期管理的合法性问题。

根据现有的行政审批程序，加装电梯取得最终合法手续至少要过三关:首先要取得“规划许可证”，其次是要取得“施工许可证”，最后是电梯的“安装检验证”，加装后的电梯必须要检验合格才能使用[8]。

各城市分别出台相应办法，明确旧城更新的政府审批，为旧城更新工作提供管理实施依据，广州市出台了《广州市既有住宅增设电梯试行办法》《广州房屋使用性质变更登记办法》等，厦门市出台了《老旧住宅加装电梯的若干指导意见》等，对老旧院落加装电梯中涉及的申报主体、工作机制、工作流程、资金来源、利益保障、产权归属以及支持性政策等方面进行了约束与规范，为依法行政、规范老旧院落加装电梯奠定了坚实的基础，有关行政主管部门制定特别针对性的技术标准，其中规划管理部门主要对建筑间距、建筑退让、建筑高度、采光通风条件等进行了专属技术管理规定，以具体指标的约束使得规划管理工作趋于标准化。

3 既有住宅加装电梯的项目中、后期管理

3.1 加装电梯技术工作

由建设单位委托对住宅楼进行建筑结构“安全鉴定”是加装电梯第一步[9]。对于不满足现行规范要求的，处于安全的考虑，选择放弃加装电梯，或者采用加固处理使加装电梯后满足规范要求。目前旧楼加装电梯主要有四种井道加装方式[10]：1)传统钢筋混凝土井道；2)钢结构井道；3)钢结构观光井道；4)独立井道+连接廊桥。钢框架结构井道相对于钢筋混凝土井道具有施工速度快、造型简洁、对原有结构的影响较小等优点，因此被较多地采用[11]。笔者认为，作为在既有住宅上加装电梯，钢结构井道更占优势，原因在于其施工速度较快，较少地干扰住户正常生活。同时，加装电梯工作是个技术性很强的工作，应当找正规设计院具有结构工程师执业资格的设计师进行设计，并考虑成本费用的问题，大型设计院不愿承担此类改造项目的设计任务，可寻求中小型规模的正规设计院设计。

对于电梯及其配件的选择，在现有多层住宅的已有楼道结构加装电梯,宜采用无机房电梯，摩擦驱动方式较为合适、实用[12]。加装电梯往往受到场地狭小、地下管线复杂等条件限制，在加装电梯井道需要做桩基础时，可选用人工挖孔桩，人工挖孔灌注桩具有造价低廉、施工设备简单、成桩直径大、单桩承载力高和成桩质量易保证等优点[13]。加装电梯经常出现由于改造入户，为了防盗的考虑而需要增设IC卡智能管理系统。为确保质量与安全，要求国企基建或后勤管理部门加强管理，选择技术可靠的电梯专业公司进行加装。

3.2 成本费用分摊对策

宁超乔[14](2014年)通过设置“临界楼层”，作为分摊或补偿的临界点，通过“收益程度”计算分摊楼层的“分摊费用”，通过“加装意愿”计算被补偿楼层的“补偿费用”，构建既有住宅加装电梯分摊补偿费用标准制定模型(见图1)，得到了9层住宅加装电梯分摊补偿费用标准(见表1)。

表1 9层住宅加装电梯分摊补偿费用标准

楼层/层123456789补偿系数0.460.390.15——————分摊系数———0.090.120.160.180.210.24

李理等[15]运用合作对策理论，针对既有住宅加装电梯费用分摊的案例，建立数学模型，包含一个虚拟的合作收益函数，使之符合合作分配公理体系，进而可以确定收益的分配，再由此确定费用的分摊比例，所得到的结论近似于按楼梯比例来计算，并考虑2楼和3楼，5楼和6楼没有太大区别给予了修正，给出了折中方案(见表2)。

表2 “楼梯方案”与“折中方案”

笔者认为针对国企单位住宅楼住户特点，收取高楼层住户的费用给予低楼层住户补偿，是难以实现的，考虑到住户爬楼梯的难度也兼顾了住户共担费用的公平，以及住户之间费用攀比的心理，李理的折中方案是比较合理的。

3.3 既有住宅加装电梯的项目后期管理

由于既有住宅加装电梯的费用要让住户承担，住户从心理上就认为自己是电梯的“主人”，所有在电梯的后期管理维修收费方面都不愿承担，但是作为特种设备的电梯，是需要由专业维保单位进行维护的，而且后期大修也需要费用支出。国企后勤管理部门对电梯的日常维护管理要制度化的同时，要及时建立统一、公开、透明、清晰的电梯维修基金管理专用账户，争取住户的理解与认同。

4 案例分析

4.1 项目基本情况

西安市某国有企业家属区位于市区老旧城区，房屋大部分建于20世纪50年代，60年代，大部分为多层建筑，未配置电梯，而该部分住房的住户以退休人员为主，由于年龄较大，尤其是部分住户需携带轮椅出行，十分不便，为解决这一问题，对其中一栋7层住宅楼进行加建电梯改造。

1)电梯井道方案。该加建电梯的住宅楼为7层框架结构，建筑面积5 463 m2，建筑高度21.9 m，首层为商业，2层～7层为住宅，3个单元共36户。根据房屋结构特点及所处地形特征，通过多种电梯井道方案的比选论证，最终确定利用建筑物原有内凹区域加建电梯井道，方案如图2所示。电梯井道采用钢结构形式，通过专业设计院设计，电梯底坑采用混凝土结构，角部布置混凝土柱子，上部钢结构立柱生根在底坑的混凝土立柱上，确保钢结构井道为独立受力体系，电梯井道外立面采用铝板装饰，井道顶部设计电梯机房。首层从原有住宅单元入口进入，从商业区域分隔出通往电梯前室的通道，2层以上从住户阳台分隔出一个区域作为电梯前室，采用防盗门与户内隔离。住宅楼电梯改造前与规划改造后的效果如图3所示。

2)电梯选型。由于受场地限制，井道尺寸最大做至1.7 m×1.7 m，最终选择小机房非标电梯，共3台，速度按1 m/s设计，载重630 kg，轿厢为贯通轿厢东西开门，电梯井道尺寸为0.95 m×1.2 m×2.2 m。电梯由正规厂家制造、安装，安装完成后由质量技术监督局验收合格后交付使用。

4.2 费用分摊

结合文章中提到李理等[15]折中方案，以及国有企业的自身特点，参照深圳、广州、上海等有关城市多层建筑加装电梯费用分摊办法，最终确定的分摊方案如表3所示。

表3 电梯费用分摊方案

4.3 项目施工管理及效果

本电梯加建工程属于改造类项目，涉及到土建、钢结构、装饰装修、水电改造、天然气管线改线、电梯安装、视频监控及五方通话、阳台拆除及通道改造等，工程量虽小，但涉及的专业门类较多，且不能影响住宅楼居民的正常居住，场地及施工安全都是该工程的难点。该工程从以下几个方面加强管理：1)通过招标选择具有专业资质的施工队伍，电梯的安装由专业公司负责；2)结合现场实际，编制切实可行的施工组织设计，落实施工技术交底，对钢结构焊接及吊装、井道底坑及屋面防水、阳台及屋面挑檐的拆除等重点控制，加强过程监管及检查；3)加强安全管理，户内阳台拆除后加强防护，先施工防盗门与户内分隔开，确保住户安全，然后再施工电梯井道。临边洞口按要求防护到位，临街围挡封闭严密，适当扩大安全防护棚范围，确保行人通行安全；4)电梯经自检合格，并通过质量技术监督局检查验收后方可投入使用；5)施工过程中加强与住户沟通，及时通告入户施工安排，张贴停水和停电通知。

该电梯加建工程竣工投入使用后，整体效果良好，得到住户的一致好评。

5 结语

既有住宅增设电梯工作是一项复杂的系统工程，本文提出在征得拟加装电梯住宅所有住户同意的基础上，召开职代会通过建设动议，来解决前期管理的合法性问题，并办理政府审批手续，指出了加装电梯关键技术工作包括建筑结构“安全鉴定”、井道设计电梯及其配件的选择，梳理了三种费用分摊的方案并结合国企住宅住户心理特点给出了“折中方案”的建议，并提出国企后勤管理部门应建立统一、公开、透明、清晰的电梯维修基金管理专用账户，结合西安某企业家属楼加装电梯的案例进行分析及效果评价，以期对同类项目有启发作用，为老龄化社会构建做出项目管理从业者的绵薄之力。

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The project management of existing housing equipped with elevator based on state-owned enterprise

Sun Jianle Guo Chengjun

(CCTEGXi’anResearchInstituteLimitedCompany,Xi’an710000,China)

This paper introduced the background of existing housing equipped with elevator, elaborated the whole process management strategy of existing housing equipped with elevator, and taking a state-owned enterprise relational area engineering in Xi’an as an example, from the scheme selection, cost allocation, project management and other aspects, discussed the specific measures of existing housing equipped with elevator, provided reference for the implementation of similar engineering.

existing housing, elevator, project management

1009-6825(2016)05-0251-03

2015-12-02

孙建乐(1981- )，男，工程硕士，工程师

TU857

A