城市商业网点规划探索
——以孝感市中心城区为例

王杰明

（孝感市城乡规划建筑设计研究院，湖北孝感432100）

城市商业网点规划探索
——以孝感市中心城区为例

王杰明

（孝感市城乡规划建筑设计研究院，湖北孝感432100）

通过分析城市商业网点规划理论和编制实践，总结出适合孝感市中心城区商业网点规划编制的内容体系。在分析商业网点现状基础上辨识影响孝感市商业发展的主要因素，提出孝感商业网点发展目标和策略，依据城市总体规划、商业发展内在规律、人口分布情况、交通发展等要素，对孝感市中心城区商业网点空间布局、业态发展进行规划和指引。

商业网点；规划；孝感市

【DOI】10.13616/j.cnki.gcjsysj.2016.08.008

1 引言

目前，我国城市商业网点规划工作全面展开，从整体上看，商业网点规划实践起步较晚，但学术界从不同角度对商业网点规划的性质、编制主体、编制主要内容以及相关技术方法等进行了许多有益探索[2]。为适应形势发展的需要，引导孝感市中心城区商业网点合理、科学布局和建设，促进孝感市商业繁荣、有序发展，把孝感市建设成为“武汉城市圈商贸流通副中心、孝感市域生活消费中心”，孝感市商务局委托孝感市城乡规划建筑设计研究院组织编制了《孝感市中心城区商业网点规划（2016—2030年）》。

2 孝感市中心城区商业发展概况

2.1 商业网点总量及业态分析

孝感市中心城区商业网点营业面积达到60.5万m2，人均拥有零售商业营业面积1.1m2，社会消费品零售总额达125.1亿元，人均可支配收入2.34万元。

主要业态有零售商业、各类交易市场、餐饮酒店服务、物流产业、电子商务等类型，其中大中型零售商业网点营业面积为24万m2；现状市场共计23处，建筑面积约16万m2，主要类型有集贸市场、批发市场和专业市场3类；三星级标准以上酒店20家，总营业面积36.62万m2；现状物流园9处，总规模约5553亩（约370.2万m2）。

2.2 商业网点空间布局分析

现有商业网点主要集中分布在老城区，东部高新区与东城生活区商业网点较少；南城区分布较大比例的批发市场，临空区分布较大比例的物流产业园，商业网点整体呈现出西密东疏的状态（见图1、图2）。

2.3 孝感市商业发展现状小结

（1）总量规模有提升空间；（2）业态结构有待提升、完善；（3）空间布局仍需优化；（4）服务特色有待挖掘、彰显；（5）配套设施仍需完善；（6）商业经营规范化机制有待建设。

图1 现状大中型零售商业网点分布图

图2 现状市场分布图

3 商业发展目标与策略

3.1 商业发展目标

孝感商业网点发展目标：立足孝感，服务于武汉城市圈的商贸流通副中心、孝感市域生活消费中心。到2030年，孝感市将基本建成以城市商圈为核心，市、区两级商业中心为支撑，社区商业为基础，商业街道为骨架，空间布局合理，业态结构优化，服务功能齐全的商业体系，形成商贸服务业、专业市场经济、电商物流基地与现代商贸流通业相互促进、协调发展的繁荣局面[1]。

3.2 商业发展策略

（1）构建商业空间层次体系，体现和强化武汉城市圈副中心城市形象；（2）完善商贸业态体系，满足多层次商业功能需求；（3）结合孝感实情，寻求商贸发展突破口，打造孝感特色商业名片。一是构建陆空一体的物流大平台；二是拓展商务功能（包括电子商务）；三是强化零售商业功能。

4 商业网点布局规划

4.1 空间布局规划

根据孝感市城市总体规划“一城一区，一核多片”的城市空间结构的特点，考虑商业发展现状和趋势，商业功能和服务覆盖范围以及中心城区各片区的区位、人口、规划用地布局等因素，在宏观、中观、微观3个层面对孝感市中心城区商业资源在空间上做出统筹安排与配置[2，4]。

4.1.1 宏观层面——构建“两圈三核十心多节点”的商业中心等级体系

“两圈”指在老城区、东城区市级核心商业中心基础上培育打造具有影响力的孝感商业圈。老城区围绕保利广场周边—文化路—长征路—广场—大天桥一带打造老城商圈；东城区围绕商业中心、商务中心打造东城商圈。

“三核”指3个市级商业中心：老城区核心商业中心、东城区核心商业中心、东城核心商务中心。

“十心”指10个区级商业中心；老城区规划3处，分别为城北火车站区域、城西巴黎印象城周边、城东乾坤购物周边；南城区规划1处，位于车天下周边；东城区规划5处，分别为开发区北区、东站广场及周边、星河天街及周边、毛陈城铁站及周边、商贸物流中心；临空区规划1处，位于城铁闵集站及周边。

“多节点”指社区商业中心，即邻里中心。社区商圈的布局应以市场为导向，以就近满足居民日常生活需求，为社区居民营造便利、舒适、和谐的社区生活环境为根本目标；同时使中心城区实现社区商圈的全覆盖。

图3 商业中心等级体系图

4.1.2 中观层面——商业街道空间引导

从突显城市商圈功能、结合城市用地性质及片区功能和符合道路的功能性3方面考虑对中心城区商业街道进行空间引导，具体为主要商业街道、次级商业街道和特色商业街道3个层次。（1）主要商业街道。对于老城区，依托现有商业街道格局，整合零散分布的商业存量资源，疏通老城区商圈“大动脉”。对于东城区，结合城市商业空间布局，延续老城区“大动脉”，搭建东城区商圈“大骨架”。（2）次级商业街道。串联若干社区邻里中心，完善居住片区商业服务功能，形成城市商圈与社区邻里中心的纽带。（3）特色商业街道。挖掘现有商业街道潜质，改善购物环境，使其形成专业积聚性强，服务档次高的特色街道，对有历史传承的街道进行重点打造。

4.1.3 微观层面——大型零售网点规划

结合孝感实情和商业中心布局，适度发展城市商业综合体、购物中心、百货店、专业店等大型零售网点，盘活现有存量资源。完善网点功能，提升零售网点品质。

4.2 业态发展引导

4.2.1 市场发展引导

将孝感市中心城区市场分为集贸市场、批发市场和专业市场3类。针对市场存在的总体布局不够均衡（集贸市场）、市场形态落后、交易环境有待提升、部分市场交通组织与城市交通组织矛盾突出、配套停车设施缺乏、管理有待规范等问题，提出了规划指引。对于现状老城区内的集贸市场，根据城市发展方向和居住人口密度、规划用地布局等，优化其空间布局，近期结合周边商铺进行改造提升，完善社区商业中心职能，远期对经营环境差、效益不佳、对市容市貌有影响、存在安全隐患的集贸市场结合旧城更新项目进行整体改造、开发，打造邻里中心。在新建城区，集贸市场职能由社区商业中心承担。针对批发市场和专业市场，应充分挖掘孝感市区位优势、产业优势和资源优势，完善其内部体系结构，拓展大型专业市场外部发展空间，注重市场交易手段的现代化、管理的科学化和增长方式的集约化，着力培育打造专业市场集群，重点发展家居、五金机电、汽配、再生资源、农机农资等专业市场，引导专业市场向展贸市场方向发展[5]。

4.2.2 电商物流产业发展引导

针对孝感中心城区物流规模偏小、集约化程度不高、功能单一、信息化水平不高等现状问题，规划结合城市用地布局和铁路、高速、国道等主要对外交通，引导形成4个物流中心，10个物流集散点。

5 结语和讨论

5.1 结语

在分析孝感市中心城区商业网点现状基础上，结合商业发展趋势、依据城市总体规划，提出了商业网点的发展目标和策略，初步探析了城市商业网点规划编制的主要内容，包括空间布局、业态发展指引2个方面。其中空间布局从宏观的商业中心等级体系构建、中观的商业街道空间引导和微观的大型零售网点规划3个层次进行统筹布局。业态发展结合商业网点空间布局，分市场发展、大中型酒店发展、电商物流产业发展3种类型进行规划指引。

5.2 讨论

（1）目前城市商业网点规划的重点偏向空间布局，在产业发展引导方面较为薄弱，可以结合各地商业发展实际，组织编制相关专项规划，如物流专项规划，以更好地指导城市商贸发展。（2）由于商业网点规划多学科交叉，涉及面广，在商业网点布局合理性方面欠缺前期市场调研和理论研究，网点空间布局与业态区位及结构方面缺乏定量化分析[3]，今后应加强ARCGIS空间分析、商业需求、网点选址等方面的定量化分析研究。（3）市场与规划之间的平衡。在市场决定资源配置的今天，我们应客观认识到城市商业网点规划的有限作用，既要体现规划的“刚性”，同时也要避免将企业行为规划进来，导致规划过细，行政干预过多。要给企业执行规划留有市场化运作空间，体现规划的“弹性”[1]。

【1】陈志诚，侯雷.探索有效的规划控制与引导模式——浅议城市商业网点规划新的范型[J].规划研究，2011(4)：26-29.

【2】胡永仕，王建.城市商业网点规划理论框架构建[J].商业研究，2010(7): 201-205.

【3】叶强，谭怡恬，鞠拓文，等.商业网点规划与现状比较研究——以长沙为例[J].规划研究，2012(6)：23-27，38.

【4】陈虹.中小城市商业网点布局规划探——以《泰州市商业网点布局规划2011—2020》为例[J].江苏城市规划，2014(10)：32-36.

【5】刘星原.城市商业网点规划布局的若干问题探讨[J].北京工商大学学报：社会科学版，2007(4)：6-9.

Exploration of Urban Commercial Network Planning—The Center of Xiaogan as an Example

WANG Jie-ming
(Xiaogan Urban and Rural Planning and Architecture Design Institute,Xiaogan 432100,China)

By analyzing theory and practice of urban commercial network planning,the content system suitable for commercial network planning in center of Xiaogan is summed up.Based on the status of commercial network,the main factors affecting the development of Xiaogan business are identified,and development goals and strategies for commercial network are put forward.According to the overall urban planning,business rules,population distribution and traffic development,the paper offers planning and guidance for layout and development of the commercial network incenter of Xiaogan.

business network;planning;Xiaogan

TU984.13

B

1007-9467（2016）08-0014-02

2016-07-28

王杰明（1964～），男，湖北孝昌人，注册规划师，高级工程师，从事城乡规划建筑设计。