对当前工业企业投资房地产业情况的调查和思考

王国锋

(中国人民银行威海市中心支行，山东　威海　264200)



对当前工业企业投资房地产业情况的调查和思考

王国锋

(中国人民银行威海市中心支行，山东威海264200)

近年来，受多种因素作用影响，我国工业企业产业结构调整迟缓，行业发展艰难，在前些年房地产市场持续火爆的诱惑下，社会上大量的工业资本投资房地产市场，一定程度上影响了主营业的发展，降低了制造业的竞争能力，甚至出现“大量资本游离实体、产业空心化”的严重后果。本文希望通过此项调查，探索出振兴制造业发展、扭转工业资本流失的金融对策和建议。

经济；金融；房地产

近年来，受金融危机及其它因素影响，国内制造业陷入了艰难发展期和产业结构调整阵痛期，部分制造业主对干实业缺乏信心，受社会浮躁心理浓重的影响和房地产市场火爆行情的诱惑，很多实体企业将产业资本转向房地产市场，不仅加剧了房地产市场的泡沫程度，更重要的是影响了企业主营业的发展，降低了我国制造业的竞争能力，最终导致“大量资本游离实体经济、出现产业空心化”现象的严重后果。本文通过对山东威海市部分重点工业企业投资房地产情况进行调查和分析，期望探索引导、振兴实体经济发展及抑制产业资本向虚拟经济流动的金融对策和建议。

一、当前重点企业涉足房地产情况

本次调查选取了山东威海市28户涉足房地产的大型工业骨干企业作为调查样本。截止调查日，28户投资房地产的企业中制造业有22户，占调查总数的78.57%，涉及的行业有机械制造、医药制造、橡胶制品、非金属矿物制造、饮料制造、纺织服装、农副产品加工和印刷业等行业，调查样本具有代表性。

二、涉足房地产背景原因分析

(一)制造业面临的产业升级瓶颈——企业被动突围。上世纪90年代后期兴起的第四次国际产业转移浪潮，作为沿海开放城市的威海，先后承接了造船、电子等产业，在一定时期内，对优化该市产业结构、完善产业链条发挥了积极作用。但随着出口比重的不断增加和外贸依存度不断提高，多数出口加工型中小企业缺乏危机意识，创新投入不足，产业结构调整迟缓，缺少核心技术和主打产品，受外部环境影响较大。2008年爆发的全球金融危机和后期发生的欧债危机对这些未及时进行产业结构调整的制造业冲击较大。近年来，制造业受到诸多不利因素影响，促使部分工业资本开始转向股市、民间借贷、房地产等市场，造成了“资金逃离实体、产业空心化”的问题越来越突出，被调查的28户重点企业正是基于此背景下进军房地产业的。

(二)房地产市场出现的火爆行情——企业主动出击。我国房地产业自上世纪80年代起历经了起步、腾飞、调整、繁荣、再调整等阶段，房价总体呈波状上升趋势。1998年随着国家停止福利分房政策的实施，住房货币化政策效应逐步释放，房地产市场开始升温。有统计资料显示，2002年威海市的房地产销售面积和销售价格分别以18.1%和32.8%的速度开始上涨，带动了整个区域房地产市场走向繁荣。2002-2007年间，全市房地产施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、销售价格平均增速分别为21.2%、17.1%、18.1%、20.1%、18.8%，增速为历年罕见。2007年末威海市平均房地产价格为3779元/平方米，剔除文登、荣成、乳山三个区市，市区房地产平均价格达到4543元/平方米，是2002年的3.02倍，部分黄金地段甚至达到10000元/平方米以上。房地产市场进入门槛低、利润高、来钱快，吸引了众多的工业企业加入房地产市场。

(三)地方政府出台的“退二进三”政策——企业区域转移。2005年以来，当地政府为加快骨干企业膨胀，出台了市区企业“退二进三”的政策，鼓励工业企业“退城进区”。很多市区工业企业通过搬迁改造，不仅从根本上解决了制约城区企业发展空间受限的问题，也为城市发展拓展了新的空间。企业通过扩建新厂区，在扩大生产规模的同时，进一步优化了产品结构、提升了市场竞争力，开辟了企业发展和城市建设的“双赢”局面。被调查的28户企业中有9户是在此背景下进入房地产的。

三、企业投资房地产对主营业及金融业的影响

(一)加剧了企业资金紧张矛盾。28户骨干企业自2010年至2015年累计进行房地产投资242.6亿元，占同期主营业务总投资的95.3%，投资额与主营业务投资额相当，资金绝大部分来自母公司，当母公司主营业务资金不足时又从银行获取大量低息贷款，这种资金链的循环，不仅加剧了母公司的资金紧张矛盾，也使大量的信贷资金借道母公司进入房地产业，对推动区域房地产市场向非理性发展起到了推波助澜的作用。据统计，2015年末，28户投资房地产企业的银行融资余额为233.1亿元，是2005年的2.7倍。此外，这些房地产企业尚有161万平方米的在建施工面积和1.5万亩的待开发土地存量，未来几年还需近百亿元的后续投资。大量资金被投资于房地产开发，甚至主业发展资金被挪用，进一步加剧了母公司的资金紧张局面。

(二)增加了银行的信贷风险。在目前房地产市场低迷、竞争更加激烈的形势下，工业企业投资房地产业将使银行面临更大潜在的信贷风险。据调查，28户投资房地产企业平均资产负债率高达81.7%，在房地产市场进行深度调整的情况下，已经有部分企业因投资房地产出现资金链断裂问题，不仅对主业产生了很大负面影响，更重要的是主营企业数额巨大的银行融资，最终可能因为投资房地产的拖累使银行贷款形成风险。如被调查的天圣集团因过度投资房地产，导致集团公司资金链断裂破产，使各银行2.2亿元的融资形成风险；文登北方超市也因投资房地产失误导致企业关停。

(三)削减了企业创新发展的动力。企业将资金积累投向房地产行业获得暴利的同时，也削减了创新发展的动力，导致主营业务技术改造投入不足。据调查，28户企业近年对主营业务的投资额由2010年的51.9亿元下降到2015年的45.5亿元，下降14%，其中技术改造投入由2010年的8.5亿元下降到2015年7.3亿元，下降16.4%；企业技术改造投入占主营业务总投资的比例也由2011年22.39%下降到目前的17.8%。近5年技术改造投入为“0”的企业有5家，占17.8%。据工兴集团反映，企业由于技术改造投入不足导致产品的利润率由前些年的30-40%下降到目前的15-20%；威海市双车集团近年来累计投资房地产业资金2.8亿元，主营制造业技改投入严重不足，导致企业产品更新换代迟缓，生产设备紧张，市场竞争力下降，很多大单难以承接。

(四)加重了企业的经营风险。房地产业是集资金、技术和劳动力于一体的复合密集型产业，与专业的房地产公司相比，工业企业从事房地产开发多数是“半路出家”，除资金外没有其它优势。重点企业投资房地产，不论成功还是失败，都会影响主业发展：成功的，觉得主业难做、来钱慢，容易动摇发展主业的信心和决心，这对整个国民经济的影响是致命和深远的；失败的，会对主业产生直接影响，甚至会把企业拖垮。在目前房地产市场低迷、竞争更加激烈的形势下，工业企业投资房地产业将面临更大的经营风险。

(五)可能动摇和影响工业的基础地位。工业在三次产业结构中处于重要的地位，是发展现代农业的基础，也是发展现代服务业的重要依托。当前，部分重点工业企业投资房地产、金融、贸易、物流和旅游等行业，从客观上讲是企业渴求做大的现实反映，也是市场资源配置的必然结果，政府部门按理不应过多干预。但目前我国处于工业转型的关键时期，工业企业过多地投资房地产等非主流业务，可能会动摇工业的基础地位，不利于工业的转型升级、提质增效。

四、抑制工业企业投资房地产的对策和建议

(一)合理引导市场预期，促进辖区房地产市场健康发展。建议政府及有关房地产管理部门借助多种宣传渠道，客观、公正报道房地产市场情况，定期发布房地产市场信息，对发布虚假信息坚决查处。也建议国家继续坚定不移地加强房地产市场调控，灵活运用财政、税收、金融等经济杠杆作用，适度加强房地产市场调控，使房地产市场发展趋于理性。

(二)引导已投资房地产业务的企业尽早与房地产业脱钩。建议地方政府尽快出台优惠政策鼓励企业通过整体出售等形式尽快与投资的房地产公司脱钩，或通过项目置换等方式退出房地产开发领域。对少数大型房地产企业，鼓励骨干企业实行“二次招商”，通过股权转让或整体转让等形式，尽快处置房地产业。同时，采取政策限制、鼓励实体经济发展等措施，引导企业立足实业发展，最大限度地避免产业“空心化”的问题。

(三)建立企业投资房地产情况预警监测机制。建议经贸委、发改委、人民银行、监管局及相关金融机构加强对目前已投资房地产业的母公司或集团进行房地产投资监测预警，加强对投资房地产企业资金的监控，随时掌控企业生产经营、资金链供应等方面情况，对继续将大量主营业务资金流向房地产业的企业要及时给予预警及风险提示，最大限度地确保银行资金安全。

(四)督促金融机构认真执行信贷政策，严禁银行信贷资金通过母体企业或总公司流向房地产市场。各商业银行要认真遵守银监会下发的“三个指引、一个办法”相关规定，严格贷款管理，对企业提出的贷款申请、特别是涉足房地产行业投资的企业要进行重点关注，坚决制止企业将主营贷款挪用于房地产市场投资的违规行为。

(五)发挥信贷政策导向评估作用，进一步规范商业银行的信贷行为。各级人民银行要充分运用信贷政策导向评估机制，定期不定期对辖区商业银行进行信贷政策导向评估，对发现金融机构有贷款管理不规范、或纵容企业将银行贷款挪做房地产投资行为的及时给予规劝或窗口指导，情节严重的依照《中国人民银行法》和《商业银行法》等金融法规依法查处，确保金融机构的信贷投向符合国家的信贷政策和宏观调控需要。