房价飞涨中的“预售风险”提示

胡媛

房价飞涨中的“预售风险”提示

胡媛

随着经济形势变化，楼市再次进入黄金期，各地再现“购房热”。在房地产交易实践中，为了提前回笼资金，有的房地产公司在尚未取得商品房预售资格前就立即采取“预约”“认购”或者“认筹单”等方式与购房者签订合同，从而使后者获得对未来房屋所有权转移的期待权。但是，这些商业惯例在法律上往往具有模糊性，常常导致房地产开发商与消费者之间产生纠纷。

曾有新闻报道过这样的案例，一位购房者为了购买还未开盘的商品房，与开发商签订“认筹确认单”，就购房面积、价格、付款方式等达成一致。后因房价上涨，开发商要求购房者提前缴清尾款并按照当时市场价补齐差价。那么“认筹确认单”或者其他类似的“认购”合同究竟是什么性质以及购房者究竟能否要求开发商移转房屋所有权，这些问题无疑事关消费者切身利益，其背后的法律问题值得深究。

认筹确认单等认购合同性质如何认定

实践中往往将认筹确认单等认购合同曲解为商品房预售合同，很明显，二者具有本质的区别。

商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给购房者所签订的合同。在预售合同中，购房者往往处于较弱势地位，一旦交付定金或者部分房款，将承担未来在约定时间不能取得房屋所有权之风险。因此，为了保障商品房预售中购房者的利益，我国《城市房地产管理法》第45条的规定，商品房预售需要具备4个条件：第一，已交付全部土地出让金，取得土地使用权证；第二，持有建设工程规划许可证；第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。购房者同具备商品房预售资格的开发商签订的商品房预售合同，往往能产生商品房买卖的合同效力。

理论界，对于认筹确认书这类合同性质的认定没有定论，笔者认为从民法传统理论上看，可以将认筹确认书这类认购合同，根据合同内容的不同区分为预约合同和本约合同。

预约合同是一种约定未来订立某一合同（即本约合同）的合同，即当事人一方违反预约合同的约定，不与对方签订本约合同或无法按照预约的内容与对方签订本约合同的，应当向对方承担违约责任。因此，如果房地产开发商与购房者之间签订的合同仅仅约定在未来将继续磋商以签订真正的商品房买卖合同，那么该合同应该属于预约合同；相反，根据《商品房买卖合同解释》第5条，如果商品房的认购、订购、预售等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，即当事人的基本情况、商品房基本情况、销售方式、价款、交房时间和条件、违约责任等，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房预售合同，即本约合同。在实践中，无论名字如何变化，只要房地产开发商与购房者之间签订的“认购”合同涉及到上述主要内容，就属于商品房预售合同，一方违约应承担相应的法律责任。

违反认筹确认书等认购合同责任如何承担

实践中出现过一些违反认筹确认书等认购合同的纠纷，不同法院的判决也不尽相同，目前尚未形成一个统一的裁判规则。笔者认为，需根据认筹确认书等认购合同的具体内容来进行责任承担的定性分析。

首先，如果在“认购”或者“认筹单”中没有涉及到商品房买卖合同的主要内容，订约目的仅仅是为了在将来能够与开发商继续磋商以签订商品房买卖合同，那么无论合同的名称是什么，都是一种预约行为，购房者无法根据此合同请求开发商交付房屋所有权，若后者违约只能要求其承担相应的违约责任或者双倍返还定金。

其次，如果“认购”或者“认筹单”中涉及到了商品房买卖合同中的主要内容，那么此合同应为商品房预售合同。购房者应该注意预售合同是否具备相应的法律条件，例如是否取得土地使用权证书、建设工程规划许可证以及商品房预售许可证。如果因开发商不具备相应的法律条件而导致合同无效，购房者可以要求开发商承担缔约过失责任，返还已付款项并赔偿相应损失；如果合同有效，而开发商违反商品房预售合同，购房者有权要求其履行交付房屋所有权的义务或者承担相应的违约责任。

房子对于大部分公民，尤其是北上广的大多数群体而言，无疑是一个沉重的话题，不少家庭真实倾尽一生积蓄为买上一套舒心的房产。目前，房地产市场开发商在购房人面前常具有绝对的优势地位，一些城市甚至出现了排队、排号买房的现象。因此，面对房地产开发商的强势地位，购房者在买房时一定要多留心眼，了解相关合同的效力，避免在“预售”的迷魂阵中迷失，稀里糊涂给自己带来损失。